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1、通过人口、土地、经济等细分指标，综合研判城市发展阶段,强一线,一线,二线,三线,四线,500,1,000,1,500,2,000,2,500,3,000,0 30%,50%,70%,90% 三产水平（%）,工业化初期,工业化中后期,后工业化,人 口 规 模 （ 万 ）,气泡大小代表建成区规模,成熟型 市场产品多元化，住宅、办 公、商业各业态百家争鸣,升级型 住宅产品逐步丰富,扩张型 住宅快速发展期， 有一定改善需求,成长型 住宅启动期,潜力型,备注：2017年数据,各线城市重点关注细项指标筛选方法说明,小学生人口增速%,综合指标增幅%,斜率a：线性倍数关系,1%,a*1%,2%,a*2%,综合
2、指标影响因素回归：挑选历史数据中反复观测到的， 与综合指标增幅成线性倍数关系的城市基础增速指标：,高维线性关系的分步可视化方法总回归方程分解： 总回归方程：% = 1% + 2% 城市A综合指标增速% = a*驱动因素1增速% + b*驱动因素2增速%,%,2, %,%,1, %,1 城市A综合指标增速% = a*驱动因素1相关波动 + 剩余波动,部分回归方程2： % = 2% 剩余波动 = b*驱动因素2增速%,部分回归方程1：% = % + %,分 解 为 ：,各线城市重点关注细项指标筛选方法说明（续）,-10%,-8%,-6%,-4%,-2%,0%,2%,4%,-4%,-3%,-2%,-
3、1%,0%,1%,2%,3%,2008200920102011201220132014201520162017,综合得分剩余波动 & 占比:小学生波动相关 剩余房价波动（已剔除：平均值项:居住用地增速%影响）,增速：平均值项:占比:小学生在校人数（万人）%,-4%,-2%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,0%,1%,2%,3%,4%,5%,6%,7%,8%,2008200920102011201220132014201520162017,综合得分波动 & 居住用地波动相关 综合得分增速%增速：平均值项:居住用地,模型拟合结果：某线城市综合得分% = 0.016 + 0.50 *平
4、均值项:占比:小学生在校人数% + 0.154 *平均值项:占比:建成区面积% - 0.04,adj. 2=77%,例：某线城市综合得分主要由居住用地、小学生人数带动,备注：该页为示例数据与报告内容不相关,三线城市：综述综合价值较平均水平有一定差距，预期未来土地评分增速超过 平均增速,0.80,0.84,0.76,人口聚集评 分,土地扩张评 分,资金聚集评 分,三线平均水平 120城平均水平,2017年评分现状 提升值,2017-2022年评分增速 提升值,0.97,1.11,1.01,人口聚集增 速,土地扩张增 速,资金聚集增 速,三线平均水平 120城平均水平,三线城市：应重点关注“城区人
5、口、小学生人口、二产产值是否持续增加”,备注：2017年数据,沧州,菏泽,济宁,嘉兴,金华,廊坊,临沂,洛阳,南通,泉州,汕头,东营 上饶,绍兴,泰州,威海,潍坊,温州,新乡,徐州,赣州 盐城 揭阳,扬州,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,0,中山 50,台州 镇江100,150,唐山 200,三线城市2017年城区人口及2017-2022年复合增长率,三线城市：城区人口主要仍以城市聚集阶段为主，夯实城市中心城区发展，重 点关注城区人口的不断增长，带来的市场增量机会,250300 2017年城区人口,复合增长率,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,注：坐标轴分别
6、表示XY轴均值线,廊坊,临沂,株洲,海口,徐州,芜湖,惠州 汕头,连云港 枣庄,邯郸,中山,沧州 泉州,淮安,济宁,镇江,南通 德州,菏泽,赣州 保定,南阳,东营,绍兴,金华,-15%,-10%,-5%,0%威海,5%,020,40,60,80,三线城市：小学生人数规模大，有一定改善、教育类需求；增速快，关注市场 改善需求变化，满足城市人口下一代教育需求,100120 2017年小学生人数,三线城市2017年小学生在校人数及2017-2022年复合增长率 10% 复合增长率,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,注：坐标轴分别表示XY轴均值线,盐城,上饶,泉州,连云港 淮安,
7、沧州,扬州,徐州,南通,唐山,绍兴,烟台,海口,芜湖,邯郸,威海,温州,保定 南阳,揭阳,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,0500,三线城市：二产产值城市经济发展阶段主要仍以工 业的规模发展为主，产业升级效率提升为辅，加快二产 发展吸引从业者，有一定进城置业需求,呼和浩特 100015002000250030003500400045005000 2017年二产产值,三线城市2017年二产产值及2017-2022年复合增长率 15% 复合增长率,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,注：坐标轴分别表示XY轴均值线,徐州,南通,唐山,洛阳 温州 烟台,临
8、沂,汕头,呼和浩特,泉州,淄博,邯郸,潍坊,惠州,济宁,保定,绍兴,中山,海口,盐城,南阳,沧州 淮安,扬州,赣州,连云港,台州 金华 芜湖,镇江,东营 泰州 威海,株洲,嘉兴,菏泽,新乡,廊坊,上饶,揭阳,德州,枣庄,5,6,7,8,9,10,11,12,13,2.2%,3.2%4.2%,5.2%,价值高增长快,价值高增长慢,价值低增长慢,三线城市2017年城市价值得分及2017-2022年得分增速 2017年得分,价值低增长快 6.2%7.2%8.2%9.2%10.2% 2017-2022年得分复合增长率 注：气泡大小=2022年价值得分，坐标交点为xy均值,三线城市：小结价值现状和未来分
9、布,2017年三线城市价值梯度现状,四线城市：综述综合价值较平均水平有较大差距，预期未来经济（资金）增速 超过平均水平,0.52,0.54,0.44,人口聚集评 分,土地扩张评 分,资金聚集评 分,四线平均水平 120城平均水平,2017年评分现状 提升值,2017-2022年评分增速 提升值,0.75,0.98,人口聚集增 速,土地扩张增 速,资金聚集增,速,四线平均水平 120城平均水平,1.07,四线城市：应重点关注“建成区、道路和机构存款规模是否扩大、人均的建设用地 面积和机构贷款余额是否增加”,备注：2017年数据,潮州,河源,江门,莱芜,丽水,马鞍山,茂名,眉山,梅州,秦皇岛,清远
10、,汕尾,孝感,阳江,宜春,云浮,资阳,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,18%,20%,050,100,焦作 150,200,250,300,四线城市2017年建成区面积及2017-2022年复合增长率,四线城市：建成区面积绝对值低，所以未来面积增速快的城市，房地产市场更 可能有增量规模的机会,350400 2017年建成区面积,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,复合增长率,注：坐标轴分别表示XY轴均值线,滨州,潮州,滁州,河源,湖州,江门,焦作,九江,开封,丽水,茂名 承德,眉山,南充,汕尾,宿迁,泰安,咸阳,湘潭,阳江,宜春,资阳,0%,2
11、%,4%,6%,8%,10%,12% 云浮,14%,16%,18%,20%,05,10,15,20,25,30,35,四线城市2017年道路面积及2017-2022年复合增长率,四线城市：道路面积发展现状较其他各线城市最不成熟，未来增速快的城市， 城市骨架搭建迅速，预期将会利好房地产市场增长,4045 2017年道路面积,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,复合增长率,注：坐标轴分别表示XY轴均值线,云浮,滁州,泰安,资阳,茂名,阳江,黄冈,滨州,孝感,莱芜,江门 驻马店,汕尾,鄂州,秦皇岛,焦作,湖州,九江,宜春,承德,湛江,马鞍山,-6%,-4%,-2%,0%,2%,4
12、%,6%,8%,10%,12%,14%,00.1,0.2,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,四线城市：人均建设用地增速快，城市建设领先于人口增长，打好城市发展基 础以保障未来城市人口的持续增长,0.80.9 2017年人均建设用地,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,四线城市2017年人均建设用地及2017-2022年复合增长率 复合增长率,注：坐标轴分别表示XY轴均值线,滨州,潮州,承德,滁州,德阳,鄂州,河源,湖州,黄冈,江门,焦作,开封,马鞍山,茂名,眉山,梅州,南充,秦皇岛,清远,衢州,汕尾,商丘,韶关 莱芜,宿迁,咸阳,湘潭,阳江,云浮,湛江,聊城 泰安 张
13、家口,资阳,6%,7%,8%,9%,10%,11%,12%,13%,1500,2000,2500,3000,3500,四线城市：机构存款余额增速快，城市资金实力 增长快,40004500 2017年机构存款余额,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,四线城市2017年机构存款余额及2017-2022年复合增长率 复合增长率,5% 5001000 注：坐标轴分别表示XY轴均值线,滨州,潮州,德阳,湖州,黄冈,莱芜,丽水,马鞍山,梅州,南充,江门 秦皇岛,衢州,日照,汕尾,滁州 宿迁,湘潭,信阳,许昌,阳江,宜春,云浮 开封,湛江,张家口,肇庆,资阳,0%,2%,4%,6%,8%
14、,10%,12%,14%,02,4,6,8,四线城市：人均机构贷款余额增速越快的城市，经济活力提升越快,1012 2017年人均贷款余额,四线城市2017年人均机构贷款余额及2017-2022年复合增长率 复合增长率,规模大增速快,规模小增速快,规模大增速慢,规模小增速慢,注：坐标轴分别表示XY轴均值线,注：人均机构贷款余额=机构贷款余额/常住人口,湛江,秦皇岛,聊城,商丘,茂名,宿迁,南充,莱芜,焦作 驻马店,许昌,黄冈,清远,滁州,韶关,宜春 鄂州,承德,潮州,眉山,德阳,梅州,衢州,孝感 阳江,河源,丽水,资阳 汕尾,云浮,1.5,2.5,3.5,4.5,2%,4%,6%,8%,10%,四线城市2017年城市价值得分及2017-20
