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1、竞争个案分析,立顶第一胖整理,市调经过及项目分析,1、竞争个案基本数据及分析 2、市调的方式及 策略 3、对昌吉商业市场整体分析及趋势预判 4、昌吉在售商业优劣势及卖点整理 5、结合本案分析及建议,一、富聚祥,新疆福聚祥房地产开发有限责任公司成立于2014年，注册资金800万元，我公司是新疆福聚祥玉器公司的全资子公司，新疆福聚祥玉器公司1990年成立以来，以良好的服务理念，积极的服务态度，良好的品质信誉让公司得到了社会的广泛间认可，被昌吉市市政府评为优秀招商引资企业，于2010年荣誉加入自治区旅游协会理事单位，并同年被昌吉州评为旅游服务示范单位、旅游购物定点单位，昌吉市十佳名优诚信经营企业，公
2、司在扬州、南阳等地设有产品雕刻加工基地。目前在全国20余城市有玉器销售直营店。2014年为了更好地发挥区位和文化资源优势，赋予北庭文化更多的市场价值和文化附载，由昌吉州玉石文化协会、昌吉玉石龙头企业福聚祥玉器公司、北庭文化研究会在政府主导下联手倾力打造“中国新疆玉石文化产业示范园”项目并成立了新疆福聚祥房地产开发有限责任公司。该项目规划总占地面积为130亩，预计总投资约5.2亿元人民币，分两期建成。,优势分析 1、以互联网+的方式来打开中国传统玉器古玩市场、承诺先管理后管理费肯定客户信心 2、董事长是昌吉玉器协会的会长占据有利资源带动和行业相关的人员一起来做 3、后期会开发2期的小吃街来带动项
3、目人气,优惠活动团购100套以上的享受前面的价格,二、中盈城市广场,4月10日，总投资15亿元、总建筑面积约34万多平米的政府重点招商项目中盈城市广场开工奠基。这是新疆秀天房地产开发有限责任公司携手全国家居行业第一品牌红星美凯龙入驻昌吉的一大巨作。 中盈城市广场项目位于昌吉市政务新区，世纪大道与南公园西路交汇处，占地面积116亩，建筑面积34.5万平方米。项目建设包括红星美凯龙全球家居生活广场、商业步行街、5A写字楼百货mall等，总投资15亿元人民币。项目分两期建成，一期工程21万平方米，今年9月底封顶，2015年下半年投入运营。,项目优势 1、中国家居龙头企业红星美凯龙强势入驻带动品牌影响
4、力 2、周边地理位置显著占据了世纪大道这一目前昌吉主要交通要道，周边有主要的政府公共建筑设施 3、一次性付款优惠8.8折 按揭优惠9.5折 签三年返租优惠百分之24 优惠的百分之24,三、岐峰农贸,岐峰农贸作为岐峰房产目前主推的特色项目，为农副产品企业、餐饮品牌商家搭建供需双方合作平台，是基于长期共赢的目标上，实现造福社会的深度合作。将为更多消费者提供安全、无公害、健康的绿色菜品，实现有机菜产业化发展，以各餐饮品牌为核心，通过强强联合，从而推动昌吉的餐饮行业发展，更好的推广特色餐饮文化。,项目优势 1、作为昌吉市特色农产品的专业市场岐峰农贸有着多年丰富的农产品经营管理经验 2、对于做批发市场来
5、说岐峰农贸的地理位置非常优越物流非常方便有利于大型货车通行 3、岐峰农贸近期开发了电商的平台后期可以让新鲜的蔬菜 肉类进家门做到足不出户就能满足对食物的一切需求,四、和谐国际广场,5月16日，位于新疆昌吉市建国西路市政府西侧的和谐国际广场产权式公寓酒店盛大开盘。投资3亿元的和谐国际广场占地66万平米，集友好时尚购物中心、巨幕影院、五星级酒店、快捷酒店、五A甲级写字间为一体。 产权式公寓酒店是指投资者将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取经营利润。这种新型模式为投资者带去了的曙光。 据了解，随着昌吉经济迅猛发展，城市不断扩大，人口不断增加，位于昌吉市政府西侧的和谐国际广场将成为昌吉新
6、的商业综合体。综合体含有8800个停车位，有效满足一般商业项目停车位不足的问题。伴随着和谐国际广场项目的落成，西侧有即将投入使用的昌吉州客运站和昌吉会展中心，南有恐龙馆、体育馆和在建的体育场，随着周边配套不断成熟，人口不断增长，周边对酒店的需求日益凸显，和谐国际广场产权式公寓酒店应运而生。,项目优势 1、作为昌吉写字楼的代表作品昌吉唯一一个写字楼集群地 2、友好超市进驻又为和谐国际广场吸收了不小的人气 3、政府200米周边环境优美紧邻冰湖河附近中央优越的地理位置里市公园,五、玫瑰国际,2014年和谐房产九盘联动，重点打造和谐玫瑰园、和谐玫瑰国际，选址昌吉市城南最具价值的核心区域，是集现代化、智
7、能化于一身的复合型高端住宅及大社区服务型商业项目，是和谐房产首个实现居住、购物、休闲、亲子、娱乐、社交等多种城市功能的集合体。我们旨在为对居住品质有高标准的群体提供更多的选择空间。 和谐玫瑰园项目区域位置优越，地处昌吉市老城区，城市三纵三横之一纵的北京路；、五小、八小、四中、七中、州二中、昌吉州职业技术学院等教育配套设施齐全；昌吉州中医院等医疗资源近在咫尺；周边交通发达，44路、6路、1路等公交线路通达全城；亚中商圈、飞马商圈辐射周围。昌吉人熟知的城南板块高档住宅与别墅区的集结地。这里拥有整个市区最顶级的绿地覆盖，集结金融与商务资源，配套优渥生活资源。 和谐玫瑰国际踞昌吉繁华都心主干道北京南路
8、，南连乌奎高速，北接乌昌大道。是以服务城市大社区为主要目的，以精英生活需求为导向，适应城市新精英群体取向应运而生的时尚、前卫、多元的大型生活服务类商业集群。选址城市中心崛起13栋国际智能办公集群，一条L型living mall，作为新型社区商业中心，和谐玫瑰国际汇集精装写字楼、酒店式公寓、巨幕影院、生活超市、时尚购物、国际美食、儿童亲子多种业态，成为城南17处高端住宅区中央的居住、购物、休闲、亲子、娱乐、社交多种城市功能的集合体。20万平方米磅礴体量，全智能化办公，一站式购物生活，领航大乌昌精英社区商业新风向。,项目优势 1、区域位置优越，周边配套设施齐全且成熟，交通便利。 2、高档住宅与别墅
9、区的集结，圈定了周围成熟小区的客源。 3、是写字楼和住宅楼的结合充分的享受了自己的内部资源,六、时代广场项目基本数据及优势分析,时代广场，雄踞首府乌鲁木齐市与昌吉市的界河，头屯河西岸，新疆昌吉国家级农业科技园区核心南端。 40万平米的磅礴体量，涵盖高端商务甲级写字楼、五星级豪华酒店、精品公寓、巨幕影院、大型购物中心，市乌昌门户的品质商业综合体。 生态办公的国际先进理念，2000余席位智能泊车，集各类稀缺资源汇于一身的昌吉独家生态国际商务综合体。,项目优势 1、近期做的优惠是买房子送大剧院的门票 2、靠近大剧院的整体商业圈里乌昌高速近乌鲁木齐的人来着办公方便回去也方便 3、返组3年 1.6元 年
10、回报率百分之6.2,八、屯河新天地项目基本数据及优势分析,屯河新天地位于乌昌双城中心，头屯西岸“印象西域”国际旅游城核心地段，城市客群和旅游客群成为了无限商机的保证。 据介绍，近年来昌吉东部头屯河先，因优越的自然环境，完备的交通体系，已逐渐成为昌吉高档社区的代名词，海棠小镇、海棠公馆、时代新城等多个高档小区已经形成一个超过十万人的居住核心区。正在打造的新疆大剧院、西域不夜城、中亚美食城、都市文化产园等观光旅游项目年旅游人次将超过500万人次。 据了解，商圈全部为临街产权式独立旺铺，120-400铺位面积分割合理，大小适中，大型商户可根据经营面积进行独立分割，划分楼上楼下专属区域。目前已有胡子王
11、扁豆面旗子、三宫海鲜城、古博尔餐饮有限公司等企业已经入驻商业圈。,优势分析 1、位于乌昌双城中心，头屯西岸“印象 西域”国际旅游城核心地段； 2、项目周边高档小区集中；临近“大剧院”等旅游景点，人流量大。 3、临街产权式独立商铺，可根据经营面积进行独立分割。,九、米兰春天项目基本数据及优势分析,米兰春天商业广场项目位于石河子路与长宁路交汇处，总占地面积17000，总建筑面积为34000，规划建设由一栋10层的办公楼和五栋商业楼组成的商业综合体，其中商业建筑面积为17900，办公建筑面积为9800，总停车位270个。 项目建成后，将打造成集餐饮、娱乐、休闲为主的一站式体验风情商业街区。公司就立志
12、以打造城南精品商业街区为目的，力争使米兰春天商业广场成为昌吉市城南区域的商业新标杆。 2015年10月，随着米兰春天”商业广场项目的建成使用，将改写昌吉城南新区的商业布局，这座大型商业综合体的建成，将成为昌吉市城南新区的城市商业新座标、新亮点。,项目优势 1、项目位于石河子路与长宁路交汇处，地处昌吉市城南新区核心区域，周围小区集中，人流量大。 2、每平米可以减最多1000元的优惠减免契税维修基金 3、认筹送商铺、代管带租租金3.5-4元,十、青年尚都项目基本数据及优势分析,青年尚都项目位于昌吉市青年南路东南侧，南侧临建国西路。 户型面积89,105，115，合理面积区间，更有10%面积赠送，
13、项目为住宅+商业规划，满足多层次置业者的置业需要。毗邻市政府，有着优越的地理位置、便捷的交通及庞大的消费人群。,项目优势 1、处于昌吉老城中心地区，地理位置优越，区位优势明显，交通便捷。 2、项目为住宅加商业规划，满足多层次置业者的置业需要。 3、学区房,十一、富美国际项目基本数据及优势分析,富美国际建材城是昌吉未来规模最大 品类最全 功能完善的首个一站式建材家居购物中心。主要以批发为主兼零售，主要经营瓷砖 卫浴 板材 灯具 家居等众多业态。,项目优势 1、专业市场对于目前大环境来说相对比较好销售 2、目前已经和家居行业知名企业居然之家签约一起来打造富美国际 3、价格和同类产品相比便宜百分之5
14、0 4、周边都是有大型的小商品批发城以及农贸市场增加人流量,二采用的市调策略及人员,两天的市调人员有王帅 马雨薇 赵珍敏 市调方法：1、假装客户用最传统的暗中调查的方法来套出最真实的信息 2、两人配合一个装客户另一个还是业务员直接上门去给别的项目介绍客户（效果最好） 3大刀阔斧上门直接问可能会被其他项目业务员欺骗给于不正确的信息资料,目前昌吉市场分析（1）,从去年开始，昌吉不少传统的房企宣布进军商业地产，与此同时，昌吉市写字楼和商铺市场发展势头良好。在商业地产的形式上，除了传统的商铺外，写字楼、酒店、公寓、卖场商铺等强劲登场。目前在建的和谐国际广场是西北五省最大的城市综合体，集中高档百货、5A
15、甲级写字间、大型超市、金融商业街、休闲娱乐场所、昌吉首个五星级酒店为一体。该项目占地面积70449.96平方米，总建筑面积40万平方米。商铺现已去化70%。 “现在投资住宅回报率太低，而且手上的钱还是投资出去的好，所以就来和谐看看商铺了昌吉市统计局数据显示，1-5月，昌吉市商业地产（写字楼及商业营业房）开发投资为1.12亿元，比上年增长27.3%。截至5月末，昌吉市商业地产新开工面积9.65万平方米，同比增长31.8%。业内判断，今年将是昌吉市商业地产大盘集中爆发的一年，尤其是高端商业，将会保持攀升势头。,目前昌吉市场分析（2）,今年上半年昌吉市商业地产市场非常火爆，尽管在调控政策下，房地产开
16、发企业的住宅开发利润被不断挤压，但相比之下，商业地产发展还是比较可观。在此背景下，原本专门从事住宅的地产商摇身化作商业地产的持有者，不少对住宅大加追捧的投资者，如今也都转投商业地产。 在住宅项目遇冷的背景下，商业地产正逐渐接过传统地产的“接力棒”，成为房地产市场新的增长点和投资对象。据不完全统计，未来几年，昌吉可能入市的城市综合体项目将达十个之多。目前，昌吉CBD、和谐国际广场、曦隆银杏广场、晶彩城写字楼、聚龙城等项目被投资者热捧。业内人士提醒，商业地产一般投资回报期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在大批商业地产集中入市的时期也蕴藏着较大风险,目前昌吉市场分析（3）,昌吉州房地产投资增速迅猛 1-5月，昌吉州房地产投资增速迅猛。截至5月底，完成投资16.4亿元，与去年同期相比增长85.1%，连续三个月增速超过40%，较1-4月份相比增速提高36.6个百分点，呈现迅猛增长态势。 据州统计局分析，增长的主要原因是由于去年下半年新开工项目较多，主要投资都集中在今年，由此造成投资增速较大。分县市来看，房地产投资主要集中在昌吉市和阜康市，投资比重分别占全州完
