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1、成 本 管 理,2010、8、20,成本管理是干啥的？,算账？ 砍价？ 限价？ 砍完施工单位再砍工程费用？ 账房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光，特有成就感。 结论：杀敌一万自损三千,认识的重要性,做正确的事,正确地做事,我们做什么？,我们做得如何？,最佳 位置,不是最差,最差 位置,死定了,先认识成本管理,财务管理与成本管理,成本管理与工程管理,建安造价管理与项目成本管理,区分几个 关系,任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。,技术,经济,项目发展,施工,规划设计,竣
2、工,1、从项目角度出发： 重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。,销售,物业管理,先认识成本管理,先认识成本管理,分判,2、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。,招标,签约,变更,结算,正确成本管理,设计,招标,施工,成本形成成本支出曲线,支出的成本,形成的成本,新项目发展,成本控制重点放那儿好？,70%80%,20%,销售及物管,正确成本管理-成本管理的重心,工作重心前移,客户分析； 设计方案优化； 结构指标控制； 事前定价与清单招标； ,工作重心后置,费率招标； 变更、签证事后补签； 工程结算； ,正确成本管理-成本管理的工作重心,工作
3、的重心,数据分析与储存,造价管理模式,正确成本管理-成本管理的意义,全方位的成本： 不再局限于建安造价； 全过程的成本管理： 不局限于审算，介入事前、事中、事后的成本决策； 全员的成本管理模式 项目成本花费不是成本部自己花的，所以要谁花钱谁负责成本 成本关系到每个人的口袋，全员成本管理是一种责任,成本管理-目标成本管理,管理原则：,目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力 所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结 果。,基本概念：,管理工具：,体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),成本管理软件-ERP 成本数据库,
4、成本管理-目标成本管理,目标成本根据项目规划设计，所制定的项目预计完全成本，并以此作为成本控制不得突破的底线。,目标成本是公司经营计划的重要保证。,成本管理-目标成本管理,目标成本执行,目标成本模式,成本管理-目标成本管理,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本构成,成本管理-目标成本管理,动态成本管理要求,决策、合同、变更 、结算,各科目、各部门,待发生成本、预计未来,成本、财务定期核对,公司领导层、相关部门,准备推行的成本管理模式,成本管理模式架构,成本管理模式-责任成本,责任成本是通过划分成本责任范围，确定责任主体和评价标准，保证整体成本的合
5、理性、先进性和可执行性。,战略,规划,计划,预算,分析,成本管理模式-责任成本,部门协调与分工,成本管理模式-责任成本,责任成本及其分解:,举例： 工程作业,动因-资源消耗作业成本-作业管理,工程作业成本,工程作业效果,成本管理模式-责任成本,责任成本考核报告,责任成本管理办法,责任成本管理体系指引,定期考核,公布,成本阶段性目标,责任成本管理实施,成本管理模式-作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,房地产成本作业过程,总目标,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨
6、慎预测新项目成本,作业过程管理新项目发展,成本管理模式-作业过程管理,设计部,销售部,成本管理部,项目发展部,财务管理部,地块现状、地价,成本,市场定位,产品方案,付款节奏,周边配套,地块现状,成本,规划要点建造标准,销售节奏、开发节奏,收益情况,收益情况,收益情况,收益情况,新项目成本估算体系项目评价工作流程,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。,作业过程管理设计,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标； 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数； 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使
7、用成本。,成本管理模式-作业过程管理,容积率 建筑密度 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ,作业过程管理设计,主要经济指标,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,影响成本的主要指标,可售比,可售比可售面积/建造面积100 大连万科城花可售率81.62，可售单方增加约647元/平方米。 可售比对项目成本的影响是无可挽回的。 无原则的创新和单纯价值最大化追求使可售比不断降低。 针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,钢筋含量,钢筋每降低1kg/平方米，成本减少4.7元/平方米。 钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但
8、更重要的是能不能真正做到有效过程控制。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,窗地比,随着三步节能制度出台，门窗造价明显提高，每减少0.01系数，成本即节省68元/m2。 制定合理的窗地比标准，实施严格的过程控制尤为重要。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,立面比,过于复杂的立面造型是增大立面比系数的重要因素，复杂的立面导致施工单位脚手架及模板的大量耗费，人工降效，措施费用大幅提高。 每增加0.1的系数增加成本1825元/m2。 合理确定立面比例系数，既节省成本，又减少质量隐患，避免冷桥、渗漏出现，缩短施工工期。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,园林环境费,软
9、硬景比例失衡。 大型乔木，名贵树种不合理的使用。 开盘与非开盘区的不正确区分。 公司层面制定不同类型项目环境设计标准。 改变传统设计思维模式，不追求均好。,成本管理模式-作业过程管理,作业过程管理设计,部品标准,门窗 外墙砖 涂料 交屋标准 大堂精装修 散热器 开关插座,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则,作业过程管理招标,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、 招标原则、利益明晰原则,作业过程管理签约,成本管理模式
10、-作业过程管理,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则,作业过程管理施工,成本管理模式-作业过程管理,施工阶段管理,目标成本制定的全程参与 现场方案的布局要多沟通 土方平衡 基础方案的选择 图纸会审 招标文件的关注及招标单位的选择 合同的合理制定及严格执行 施工组织及施工方案的确定 分包工程构配件的品质定位 工程标准做法的推广和实施 现场签证变更的时效性和流程合理性 现金流的管理 监理费用的严格控制 结算资料确认,开 发 流 程 顺 序,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控
11、制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则,作业过程管理结算,成本管理模式-作业过程管理,控制要点：销售承诺(销售合同、广告、售楼书) 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。,作业过程管理销售及物业管理,成本管理知识架构,知识架构,成本管理的几个观点：,数据中心-成本存在的价值 对自身总结的全面的数据库 针对市场的数据库 对供应商的深入了解 对行业竞争对手的深入了解 用数据说话-保证对话能力 用统计学的方法记录数据 用数据对比寻找差距，找出问题 用数据追溯过程，优化作业 用数据保障决策,成本管理基础工作,成本管理的几个观点：,流程管理、规范化管理 风险管理
12、、保证运营成果 人员培养、保证公司发展要求 专业操守、比能力更重要,成本管理基础工作,成本管理的几个观点：,成本管理是为获得长期竞争优势 成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业长期竞争优势。 全过程、全员、全方位的成本管理 成本管理涉及各部门各业务环节，体现的是公司整体管理水平，管好成本是大家的事 。 成本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于公司管理层和经理的推动 成本水平是专业水平的反映 缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员 控制成本不能牺牲产品品质 保证品质的前提下，尽量节约成本。 判断成本支出合理性和有效性的标准是看其能够带来的价值。,成本管理的几个观
13、点：,成本人员的基本职业道德,廉洁奉公，以组织利益为出发点；,真实反馈，不唯眼前不唯上；,勤勉敬业，富有责任心；,持续学习，富有理想；,成本管理的几个观点：,工期,质量,成本,成本管理的几个观点：,成本管理省钱,省钱赚钱,成本管理赚钱,省钱 赚钱 成本管理,成本管理的几个观点：,组织目标,组织目标,个人目标及部门目标,个人目标及部门目标,双赢的过程就是实现个人目标的过程,成本管理的几个观点：,成本管理的几个观点：,需永久关注,成本管理的发展方向,成本管理的几个观点：,核算型,控制型,价值创造型,数据中心 综合成本 成本前置 流程再造 内部控制 供应链 。,预结算 招标 目标成本 动态成本 责任成本,预结算 招标,成本管理管理工作中，必须围绕成本专业的核心价值，体现专业性才有意义,
