山水文园策划报告

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1、山水文园项目商业策划案,前言,中美华尔（北京）投资顾问有限公司作为一家专业的商业地产顾问、策划、 招商管理公司，结合LVC集团山水文园项目的规划，对商业部分进行市场调研以 及策划工作。旨在于通过准确的了解市场情况、把握市场机会，协助LVC集团成 功策划、开发山水文园商业项目。,目录 lndex,1.研究策划思路 The Direction of Research cnd Planning 2.项目地理位置及交通 Item geography position and transportation 3.项目市场定位 Market Positioning 4.市场竞争项目调研 Competitiv

2、e Infrastructure,5.0 项目定位分析 Positioning 6.0 项目需要解决的问题 The problem that item need resolve,1.0 研究策划思路,本章将主要介绍中美根据项目基本情况所拟定的研究策划思路. 1.1 项目研究策划目的 1.2 研究策划思路,1.1项目研究策划目的,方面的情况。 1.1.3 项目的市场定位策划 准确而具有前瞻性的市场定位对于商业地产项目 的成功开发有着至关重要的作用，因此，本策划报 告将根据有关市场调查数据对于本项目做出初步的 市场定位策划。 1.1.4 项目的业态定位规划 本项目未来的商业功能将包含哪些内容？能否

3、满 足目标消费群体的需求？上述问题的解决依赖于本 项目对于自身业态的定位规划、特别是业态比例的 规划。 1.1.5 项目的业态布局规划 根据本项目业态比例规划的指导，我们需要完善 业态布局规划来指导本项目的商业建筑布局和建筑 设计规划。,根据中美与LVC集团针对山水文园项目研究策略策划 项目工作的沟通,我们认为本策划报告需要解决的主要 问题在于: 1.1.1 项目所面临的市场竞争 从山水文园项目所规划的大型文化、艺术中心来看，本项目 是否能够获得足够的市场支撑，特别是现实和未来的市场竞 争态势如何将直接影响本项目的商业投资开发效益 1.1.2 项目的各级商圈概况 为了能够明确本项目未来的主要市

4、场范围，较为准确 的估计市场潜量水平，我们需要准确的把握本项目的各级商 圈范围及其人口分布、市场潜量、消费理念、消费习惯等,1.2 研究策划思路,本份商业策划报告是在前期市场调查的基础上就LVC 集团山水文园商业项目的商圈范围、商业业态以及布局方 式等方面所做出的研究。 此报告中采取因素分析法以项目的立地条件、区位概 况以及市场竞争环境和市场调研所取得数据等多元因素作 为基础，从而进行本项目商业部分的市场定位、业态比 例、业态定位以及业态布局等方面的策划。 希望籍此商业策划报告可以明确本项目的商业概念和 业态结构及布局模式。从而为项目规划设计提供方向性的 指导。,立地条件 Site Chara

5、ctoristics,市场竞争环境 Competitivelntrastrucitlre,区位概况 Location,消费调查数据 Market Rcsealcn,标杆案例参考 Benchmark,项目商圈界定 Trade Area Deineation,成功关键因素 Development Strategy,项目业态比例 Trade Mix Percentage,项目市场定位 Market Posinoning,项目业态布局 Trade Mix Layout,租户组合 Tenant Mix,租金建议 Rental Suggestion,市场调研报告,商业策划报告,商业策略报告,各级商圈概况

6、Trade Areas Analysis,2.1 地理位置及交通状况,2.1.1 项目地理位置 图：项目地理位置图:,2.1.2 项目周边主要道路规划 本项目周边主要规划道路主要包括： - 高速路 京沈、京津塘高速路口 - 城市快速路 主要包括南北走向的东四环路、东南三环路 - 城市主干道 主要包括西大望路以及正在扩建中的在东三环与东四环之间的“第五大道”；,2.2 项目区位概况,项目区位概况: 项目西边紧邻 东南三环是北京最大的古玩市场,古文化市场; 项目西部紧靠京津塘高速出入口 项目东边 是东四环北京”欢乐谷”,是北京最大的主题欢乐公园, 项目近邻京沈高速出入口 项目北边 正在扩建的”第五

7、大道”,CBD财富大道横穿本项目.,3.0 项目市场定位,本章将主要介绍中美根据项目基本情况及区位环境所拟定的定位思路及项目市场定位 3.1 项目整体策划思路 3.2 项目主题定位 3.3 项目总体定位 3.4 区域经营思路 3.5 项目业态初步定位 3.6 项目业态基础品类定位 3.7 商业档次定位,3.1 项目整体规划思路, 文化时空长廊，价值艺术把玩,3.2 项目主题定位, 主题定位原则 项目的主题定位用于明确文化、艺术核心价值观，并通过此种核心价值观在消费 者中的传递和来寻求共鸣，从而创建商业附加值和品牌忠诚度。因此，项目的主 题定位要依据消费者的需求和市场的需求而做出。,3.3 项目

8、总体市场定位,文化时空长廊 艺术价值把玩,3.4 区域经营思路,把艺术与文化融入商贾之中,3.5 项目业态初步定位,一组团: 15000平米 紫檀古典家具,二组团 : 11000平米 居家古件陈设馆,三组团 : 5087平米 民族乐器,四组团: 2940平米 西洋乐器,民间艺术汇 19800平米,六组团: 19300平米 国粹艺术馆,七组团: 10400平米 艺术、文化馆、拍卖、教堂、国家区域文化推广,四组团: 2940平米 西洋乐器,民间艺术汇 19800平米,六组团: 19300平米 国粹艺术馆,七组团: 10400平米 艺术、文化馆、拍卖、教堂、国家区域文化推广,3.6 项目业态基础品类

9、定位, 一组团 面积1.5万平方米 紫檀古典家具 中外 紫檀 28商社鉴真社 古代家体验式，客栈 紫檀原木展 仿古家具设计,紫檀红木介绍,紫檀红木分为属类种 5属： 紫檀属、黄檀属、柿属、铁刀木属、崖豆属 8类： 紫檀木类、花梨木类、香枝木类、黑酸枝类、红酸枝类、乌木类、条纹乌木类、鸡翅木类 个红木树种是： 檀香紫檀、越柬紫檀、安达曼紫檀、刺猬紫檀、印度紫檀、大果紫檀、囊状紫檀、鸟足紫檀、降香 黄檀、刀状黑黄檀、黑黄檀、阔叶黄檀、卢氏黑黄檀、东非黑黄檀、巴西黑黄檀、亚马孙黄檀、伯 利兹黄檀、巴西黄檀、赛州黄檀、交趾黄檀、绒毛黄檀、中美洲黄檀、奥氏黄檀、微凹黄檀、乌 木、厚瓣乌木、毛药乌木、蓬塞

10、乌木、苏拉威西乌木、菲律宾乌木、非洲崖豆木、白花崖豆木、铁 刀木。,3.6 项目业态布局定位, 二组团 11000平方米 陈设馆 居家古件 瓷器、镇宅 大玉器 玉件 铁件 窗艺,3.6 项目业态布局定位, 三组团 5087平米 民族乐器 笛子 京胡 板胡 二胡 古筝 扬琴 琵琶,3.6 项目业态布局定位, 四组团：2940平米 西洋乐器 木管乐器：长笛、短笛、双簧管、英国管、单簧管、大管、萨克管 铜管乐器：圆号、小号、短号、长号、次中音号、小低音号、大号 打击乐器：定音鼓、大鼓、小军鼓、钹鼓、架子鼓、三角铁、沙槌、钟琴、木琴、排钟等 弓弦乐器：小提琴、中提琴、大提琴、低音琴 弹弦乐器：竖琴、吉

11、他、电吉他、曼陀林等 键盘乐器：钢琴、风琴、手风琴、电子琴,3.6 项目业态布局定位, 五组团 30800平米 民间艺术汇 剪纸 泥人 集邮 荼道 刺绣 扇艺 风筝 锦人 木板年画 民间玩艺,3.6 项目业态布局定位, 六组团 19300平米 国粹艺术： 京剧 评坛 变脸 相声 杂技 皮影,3.6项目业态布局定位, 七组团 104000平米 艺术文化馆 现代艺术 西洋艺术 拍卖 国家区域文化推荐 教堂 字画 玉器 古玩 油画 古文化餐饮,3.6 项目业态布局定位,4.0 市场环境分析 Analysis of Market Competition,本章将主要通过分析北京市的整体文化、艺术发展概况

12、和本项目的主要竞争对手 来评估本项目的市场竞争环境，从而为本项目的市场定位及业态规划提供参考数据。 4.1 北京市文化、艺术发展概况 4.2 市场概况分析 4.3 市场竞争对手解析 4.4 本章总结, 据官方宣布，北京文物收藏品市场的年交易额为11亿元，另据有关部门估算，我国每年文物每年文物艺术品的拍卖成交额为10亿元。这只是面上的数字，真实的交易额肯定远远大于此。因为在“地下”，只要买家和卖家谈妥价钱，就可以迅速成交。 古玩市场是不透明的，充满风险：同一件古董，真假两重天，有时专家的鉴定意见也不统一，古玩给艺术市场与藏人不小的诱惑。,4.1 北京市文化、艺术发展概况, 政府重点发展特色商业是

13、北京市商业发展的重要内容，发展和培育特色商业 街是构建具有北京特色商业的重要举措。 为迎接2008年奥运会，营造富有特色的商业环境，在北京市商业服务业迎 奥运三年行动计划中提出，在全市培育和引导10个左右全市性特色商业街区 （市场）和15个左右区域性特色商业街区（市场）。,4.1 北京市文化、艺术发展概况,当前收藏市场空前活跃，主要原因在于中国经济持续高速发展，物质财富增长较快，人们的文化水 平也相应提高，精神需求愈加广泛，使得关心收藏的人、涉足古玩的人将与日俱增，越来越多。 特别是现在节假日、公休日的增多，使人们有更多的时间去寻找精神方面的追求，而古玩无疑是人 们最关注的对象。,4.2 市场

14、概况分析,古玩本身具有魅力和魔力。中国古玩历史悠久、博大精深，它不仅具有不可再造性、不可替代性和保值增值的特点。 “古玩千分利” 艺术品收藏已不仅仅代表一种雅兴和品位，更成为一种投资手段。统计资料显示，同样是年均投资回报率，金融证券为15%，房地产为21%，艺术品收藏则为30%左右。 在市场上，很多大企业家、富翁往往不惜巨资收购古今中外的古玩文物。有的人还建立了私人的博物馆。着实让人们感受到古玩的魅力和魔力。,4.2 市场概况分析,半个世纪以来，中国古玩拍卖业充满风雨。从玩物丧志到玩物尚志到玩物生财。 精品古玩书画永远升值。 十几年来，据世界上两家最大的拍卖行苏富比 佳士得拍卖资料：中国明清官

15、窑瓷年增值22，比 国外一些著名基金投资增值15还要高。精品古玩书画正逐年上升。,4.2 市场概况分析,有专家预言，中国第四次收藏高潮即将来临。在中国数千年的收藏历史上，呈现出 三次全国性的“收藏热”，分别为北宋末年、康熙年间、清末民初。这三次“收藏热”的共同特点是：上至 帝王将相，下至平民百姓都以收藏为乐；伪造的艺术品、工艺品花样翻新，并以假乱真；市场上古玩、 书画交易频繁； 研究成果不断问世，鉴赏水平较高。目前出现的“收藏热”正是太平盛世的显著标志文物界有关人士认 为，中国古玩市场还有很大发展空间，未来的前景无可限量。,4.2 市场概况分析,4.3 主要竞争对手研究,4.3 主要竞争对手研

16、究,4.3 竞争项目解析,古玩城书画艺术世界 项目概况 商业规划 艺术世界以经营高品位书画艺术精品为主，构建以古典字 画、现代书画、西洋画等为主的艺术精品聚集地，并为书 画艺术家、收藏家及书画经营商提供切磋和交易的商务平 台。 最终将发展成为集书画艺术创作、博览、鉴赏、拍卖、 交易、培训及旅游为一体的书画艺术综合会馆。, 项目评价 北京古玩城书画艺术世界自2004年11月开始招商至2005 年1月19日正式营业开张，是目前北京乃至全国最大的室 内书画艺术品交易专业市场。 它坐落于北京东三环文化商圈，拥有200多个展位及100 多个停车位，有多条汽车专用通道并拥有多部直行电梯 和步行梯直达展示区。,这里有360度全景观展厅，将定期举办艺术沙龙、艺术 品拍卖等活动。 拥有66套独立二层空间设计的经营单 位。画廊空间都比较开阔，每家画廊面积在300平方米 到600平方米之间。 项目评价