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1、本溪房地产市场研究报告,前言,本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成，由于本溪房地产市场目前发展的水平较低，加之公共渠道的信息较为有限，因此，在研究过程中，我们广泛征求当地政府人员、地产人士、消费者对当地房地产市场的见解，并对众多新建商品房、商业物业进行实地考察，取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息，并总结为此报告供贵集团参考。 本报告主要由三部分内容组成：第一部分为本溪市宏观经济形势研究，此部分内容包括本溪市经济发展情况、城市发展蓝图等内容；报告第二部分内容为房地产市场研究，此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况、市场供应情况、商业物业市场情况等；报告第三部分为海航集团拟收购的实
2、华项目区域市场分析及项目投资分析。,研究内容,目录 一.本溪市概况及宏观经济发展情况 本溪市房地产市场分析 三.实华项目区域市场分析及项目投资分析,一.本溪市概况及宏观经济发展情况,1.本溪市概况,1.本溪市概况,【地理位置】,本溪位于辽宁东南部(东经1233412546，北纬40494135)，地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。 北靠沈阳、抚顺(距沈阳63.8公里，距抚顺64.6公里)，南接丹东(距丹东140公里)，西邻辽阳、鞍山(距辽阳50公里,距鞍山68.6公里)，东傍吉林(距通化150公里)。,内陆、多山地，太
3、子河将城市一分为二,【气候条件】,本溪属于中温带湿润气候区，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽。全地区年平均气温为6.17.8，最热的七月，月平均气温为24.3；最冷的一月，平均气温为零下14.3。雨量比较充足，年平均降水量为800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。,【主要自然资源】,全市已发现铁、铜、锌、石膏、大理石等矿产八大类45种，其中铁矿石已探明储量27亿吨以上，石灰石矿(水泥)储量2.1亿吨,溶剂石灰(冶金)储量1.3亿吨。南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点，用此铁矿炼出的铁被誉
4、为“人参铁”。,【行政区划】,本溪市设平山、明山、溪湖、南芬4个市辖区，本溪、桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区。全市共25个街道办事处（含两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝鲜、蒙等26个民族。,【人口】,据本溪2007年统计年鉴显示，2007年本溪市共有家庭555039户，人口总计1559748人，非农业人口1045117人。平山区人口为842200人，溪湖区人口为319142人，明山区184093人，南芬区53269人。人口自然增长率为-0.11.,1.本溪市概况,2.本溪市宏观经济分析,数据解读 2007年，全市生产总值实现475.6亿元，比
5、上年增长15%； 2007年，本溪市GDP位列辽宁省第八位，规模以上工业增加值的增加是GDP实现高增长的主要来源。,【GDP】,数据解读 2007年，全社会固定资产投资实现181亿元，增长20.2%； 2007年，本溪市固定资产投资额位列辽宁省第九位，其中房地产投资额位列全省第四位，可见本溪市在房地产开发领域具有极高的投资热度。,【固定资产投资】,数据解读 2007年，社会消费品零售总额实现116亿元，增长17.2%； 2007年，本溪市社会消费品零售价总额位列辽宁省第十一位，排名的靠后显示本地消费能力一般。,【社会消费品零售总额】,【微观经济-国民总产出】,以重工业为支柱产业的经济正以较快的
6、速度蓬勃发展,【微观经济-规模以上工业企业】,采矿业、金属冶炼及压延加工业为全市的支柱型产业,【微观经济-就业人口收入水平】,全市就业人口平均工资较低,1.本溪市概况,3.城市发展愿景,【城市发展总目标】,到2020年，把本溪建设成经济发达, 社会和谐，环境友好, 布局合理，基础设施高效, 环境污染得到严格控制和治理的辽东地区现代化中心城市，促进经济社会全面、协调和可持续发展，实现老工业基地的全面振兴。,【经济发展目标】,到2020年，把本溪建设成全国重要的钢铁和精品板材生产基地、东北地区重点产业的配套加工基地、沈阳等辽宁中部城市休闲、娱乐、度假的“后花园”，打造“钢铁城、森林城、中药城、旅游
7、城”，促进本溪经济快速增长。,【城市空间发展战略】,本溪空间结构采用点轴推进模式，以本溪中心城区为经济增长极，以沈丹线、本溪小市桓仁线为发展轴，构筑本溪市域城镇发展的“T”型空间结构。,本溪小市桓仁发展轴,沈丹发展轴,【城镇化战略】,中心城市聚集发展战略(右图标1)： 重点支持本溪市中心市区的发展,1,2,3,3,西部轴线聚集战略(右图标2)： 支持歪头山本溪北台南芬轴线发展,组团发展模式(右图标3)： 城市次极的多点培育,【人口发展目标】,本溪市域总人口2010年目标导向值165175万人口之间，2020年目标导向值190200万人口之间。根据城镇化水平预测，2010年城镇人口120万左右，
8、2020年城镇人口160万左右。,【重点产业空间布局】,钢铁冶炼与 压延加工业,医药制造业,建材与化工产业,建材与化工产业,农产品加工业,物流业,旅游带,钢材深加 工制品业,房地产业,市中心,【本溪市概况及宏观经济发展情况总结】,本溪市经济正稳健发展，给本地房地产市场带来良好的预期,重工业是本溪的支柱产业，对城市的经济影响巨大,从城市化进程来看，东部区域是未来房地产发展的核心极,城市改造步伐极快，工厂及棚户区将逐渐从市区消失,二.本溪市房地产市场分析,1.本溪市概况,1.房地产市场基本情况,【2007年底本溪市房屋状况】,截至2007年底，本溪市市区累计房屋建筑面积3433万平米，其中住宅19
9、35万平米，办公楼206万平米，商业营业用房407万平米；成套住宅套数245202套，成套住宅建筑面积1539万平米，本年减少住宅面积40万平米；市区人均住宅建筑面积19.96平米。,【2004年-2007年房地产开发情况】,06年，本溪市商品房施工面积及新开工面积达到近四年的顶峰，07年两项指标均略有下降。但整体仍处于高位，显示出了本溪市商品房开发的轨迹，即06年开始本溪的房地产市场才真正进入高潮阶段。,持续两年新增施工量在360万平米以上,【2004年-2007年房地产市场销售情况】,04年-07年，销售量呈现两种趋势，首先是自05年始，销售量迅猛增长，并连续三年大幅上升，而增长率在06及
10、07年分别为14%和23.6%。销售量的连续上升与增长率的下滑显示：本溪市商品房年消化量增幅在逐步放缓。,2007年，本溪市商品房销售均价2508元，较06年增长10.6%.结合销售面积来看，2006年，本溪房地产市场经历了一个盘整期，2007年得以重新双双增长。2008年，从调查来看，房价仍将处于高位，但销售量下滑已不可避免。,2007年消化124万平米,2007年均价2508元,【经济适用房建设情况】,2007年，经济适用房新开工面积976382平米，施工面积1729208平米，竣工面积595267平米，共8224套，销售面积537414平米，共7551套. 本市经济适用房的供应特点有如下
11、几点： 供应量大。如上所述，2007年施工面积及新开工面积均在百万平米数量级，占全市住宅总供应的三分之一； 需求量大。2007年，经济适用房销售面积53万平米，占全市住宅销售量的近五成，但具体到销售速度，则很难与其他城市的经适房相比； 价格较高。同区域商品住宅与经济适用房差价较小，甚至持平，不属于典型的经济适用房范畴，而似乎更应将其归为低档商品房一类； 产品品质一般。在供应经济适用房普遍在产品设计方面，材料施工等方面存在问题，以下是选取的两个项目的照片。,百合新城,东亿瑞磬佳园,【客户消费特征】,本地居民的消费意识存在一定局限性，往往认为带电梯住宅是塔楼，多层才是板楼； 东北部新区是置业热点区
12、域，客户多认为此区域物业升值价值较大； 置业客户无论是购买住宅或是商业物业多选择一次性付款，2007年房屋贷款余额为149725万元，只相当于当年商品房销售额的二分之一。 在户型方面，90-110平米的两居销售状况最好； 商业物业方面，消费者经历了投资的热潮期，具有代表性的银座百货，散售受到追捧，目前经营状况较差，在售中的世佳购物中心，以年返租10%吸引投资，目前销售率已超过50%.,1.本溪市概况,2.区域市场研究,【本溪市三个房地产区块】,【本溪市三个房地产区块-老城区域】,城市的原始发展中心，具备当地最优良的教育、商业资源，但陈旧的面貌无法在短时间内改变，生活品质受到影响。 住宅整体房价
13、在4000元/平米以上，处于全市最高水平，以小体量新盘供应为主，南部有中型项目将进入供应。 新老商业物业大量供应，购物方便，但受制于普遍消费能力限制，经营同质化越发严重。 区域内二手房交易市场较为活跃。,【本溪市三个房地产区块- 新兴及延伸区】,位于地工路以东，沈丹高速两侧。交通较为便利，自然环境优越，城市配套设施将逐渐完善。 住宅整体房价在3000元/平米以上，别墅项目均价达到5000元/平米以上。 目前缺乏充足的商业、学校及医疗配套，生活便利程度不高。 本溪市重点发展区域，未来市政府将迁至东部，热点项目多集中于此，目前以姚家区域周边为开发热点区域，将继续向东的发展趋势。 代表项目有银亿家园
14、、富虹太子城等、名士华庭、碧水云天等，经济适用房有百合家园。 该片区吸引了本溪市及临近城市的高端客户群。,【本溪市三个房地产区块- 工业及延伸区】,主要指溪湖区，位于太子河以北，工厂及矿区集中地区，背山面水，有较好的自然资源，但受工厂污染较为严重，且为主要沉陷区。新建住宅多分布于北部区政府周边。 房价水平在1400-2000元/平米，政府补贴的经济适用房供应较多。 房屋大多依山而建，交通及各类生活配套有待完善。,1.本溪市概况,3.主要在售项目分析,【住宅在售项目分析-供应分析】,【住宅在售项目分析-供应分析】,太子城。东部新城大盘，产品表现模仿北京星河湾，销售表现良好，建筑品质一般，一期交房
15、已出现业主退房风波。,【住宅在售项目分析-供应分析】,碧水云天。东部新城德式风格高端新盘，建筑品质、园林、户型均处于区域领先地位。,【住宅在售项目分析-供应分析】,银亿家园。东部新城德式风格大盘，周边环境仍有待改善，现房品质、绿化等属于区域中等行列，户型设计较为优秀。,【住宅在售项目分析-供应分析】,成德嘉园。城区东北部大盘，在东部市场，以其德式洋房占据一席之地，户型设计优秀。,【住宅在售项目分析-销售情况】,在本次调查中涉及到的项目，普遍受到市场观望情绪的影响，销售量较以往有所下降，但从销售数据来看，放盘期月均30-60套的消化速度仍说明市场形势较为乐观。,【住宅在售项目分析-价格情况】,工
16、厂及延伸区的经济适用房价格为全市最低水平，仅在1400-1900元之间，新区及老区的经济适用房均价与商品住宅起价持平，分别是新区2800元左右，老区2400-3000元之间。老区核心区商品住宅价格为全市最高，达到4000元/平米左右，新区及老区大部区域均价在3000元/平米左右。,价格差小,【住宅在售项目分析-户型设计】,在户型设计方面，整体水平不高。调查的项目中大部分都存在设计上的缺憾，异型房间，暗室等大量存在，设计较好的项目有银亿家园，成德嘉园，龙凤花园，碧水云天。,户型设计整体水平不高,【住宅在售项目分析-户型面积】,在售项目的户型面积范围以60-140平米面积段居多，总的来说面积中等或偏小，超大户型很少。主力户型则以90平米左右为主。,主力户型以90平米左右为主,中等偏小户型为主,【商业物业市场-商业物业分布】,传统商业区。目前本溪市主要商业区为老区火车站周边，百
