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1、ABC新天地 方 案 估 算 报 告,xxxxxx市内分部 2005-10-21,ABC新天地方案估算,第一部分 新方案造价估算,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,第一章 项目概况,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,项目简介,ABC新天地项目规划范围为：东至张自忠路，南靠承德道，西临规划中的合江路，北至赤峰道。 本地块内现有5座租界时期法式建筑，均为砖木结构，多为坡屋顶，但在等级上有所不同，四坡顶的A座等级最高，两坡顶的B、C、D座次之，平顶C座级别最低。本地块内还有若干简易居民用房，规划将其拆除。 按照方案规划，新建后的ABC新天地将以商业娱乐功能为主。总体风格将
2、保持原建筑物的风格，保留沿赤峰道一侧的立面形式，建筑内部将进行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分为9个单体，分别为A#I#，其中，A#、B#、C#、E#单体是在保持原建筑风貌的前提下翻建，其余单体为新规划设计建筑。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,第二章 编制依据及研究重点,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,投资估算编制依据 天津ABC项目概念设计（2005-9-21） 天津ABC项目概念设计任务书 建设项目经济评价方法和参数 天津市颁布各项有关政策规定 天津
3、市建筑工程预算基价（2004年） 天津市设备安装工程预算基价。 天津市房屋修缮工程预算基价。 天津市近期材料人工机械单价。 天津市类似项目相关数据,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,投资估算编制说明 本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套费用、前期费用、建安成本、市政配套工程费 用、不可预见费用。其中：室内的建安成本分析及室外的景观绿化工程是我们研究的重点，其 他费用主要根据天津市各项政策规定、及我们掌握的当前可操作的数据而定。 建安成本中主要包括以下几个部分： 一、拆除工程费用 二、加固工程费用 三、新建土建费用 四、新建安装费用 五、门窗及装饰费用 说明：在设备及材料的选取
4、上，价格基本为中档水平。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之一：拆除加固工程,拆除工程： 编制依据：天津市修缮定额结合市场行情。 取 费：本估算中计取费用为54万，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式进行施工，此部分费用可以不计取。 加固部分： 编制依据：参照天津市类似项目数据（交通饭店、粤味鲜改造工程） 取 费：本估算中加固部分取费为180万元，每平方米 加固建筑面积为300元。（主要参照交通饭店改造工程） 工艺简介：为保持原立面墙在施工过程中的稳定性，防止开裂，在拆除前用钢型材进行垂直稳定，水平斜向支护，在内部结构施工过程中，采用植筋措施，与原立面墙进行水平
5、连接。,ABC新天地方案估算,xxxxx工程咨询有限公司,研究重点之二：空调的采购及安装 空调设备的方案考虑几种方案，按照项目运营的管理模式，可选择中央空调，家庭户式中央空调、单户式分体空调。其中第二、三种方案造价相对较低，但对项目整体外檐景观上比较难以把握。现比较了中央空调的两种可选方案：,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之三：外檐装饰工程,外檐装饰主要包括玻璃幕、新建建筑外墙、外檐窗、保留建筑外墙色浆。 玻璃幕墙 玻璃幕墙的安装方式有：隐框幕墙，驳接式玻璃幕墙、无外框架玻璃幕墙、点连接式玻璃幕墙。根据该项目实际情况，根据方案一的效果图分析，应该是安全明框玻璃异形幕墙
6、。结构形式内部为金属钢架支撑系统，铝合金明框（从效果图看大部分为明框，有部分为隐框），安全异形玻璃。 作为商业外檐采用了大面积的玻璃幕墙，首先应考虑安全问题，然后考虑节能问题。如此大面积的玻璃幕墙建议采用温屏异形玻璃，这种玻璃可以大幅度的节约能源，提高室内空间的舒适度。此种玻璃幕墙的形式，造价应该在700元/平方米800元/平方米。 为降低造价，也可考虑普通安全玻璃，整体上为多边折线效果，每平米造价为600元/平方米700元/平方米。 本估算中异形玻璃按700元/平方米计算，普通安全玻璃按600元/平方米计算 外墙 根据效果图看，为了维持原有建筑物的风格，应采用与砖同等规格尺寸的外檐面砖，如仿
7、旧劈开砖，材料的市场价格应该在70-80元/平方米。考虑到外墙保温系统，外墙的保温加贴砖的施工费用在100-110元/平方米左右。 外檐窗 根据建筑物风格及节能要求，采用断桥铝合金窗普通双层中空玻璃，价格约500元/平方米，采用温屏玻璃，价格约800-1000元/平方米，采用铝木复合型材窗，造价为1200元/平方米,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之四：电梯,数量 共7部，其中：3层3站1台，4层4站1台，6层6站1台，7层7站2台，自动扶梯2 台。 品牌：按照项目的定位及档次，电梯的品牌应该采用东芝、三菱等知名品牌，电梯 的内檐装饰应适应商业环境，采用豪华装修。 造价
8、：采用有机房电梯电梯总造价应在100-120万元左右。 为满足项目外檐立面效果，低于7层的电梯可以采用无机房电梯。电 梯总造价应在120-140万元左右。 本估算中7部电梯按总价120万元计算,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,研究重点之五：绿化工程,主要包括两部分：园林绿化、屋顶花园 屋顶花园部分： 方法：用少量基质栽培或无土草皮来绿化屋顶的施工法，施工简便技术要求不严格，适合在承载力较 弱，事前没有绿化设计的轻型屋顶。多层复合固化模板施工法，施工过程稍复杂，适合绝大部分屋顶，由于有一部分建筑元素因此有 较好的保温效果。组合式屋顶绿化法，主要在屋顶四角和承重墙边用盆栽或较大容器
9、栽植乔灌木来布置的绿化方法。花园式屋顶绿化法，是复式立体花园式结构运用多种植物（乔木、灌木、地被、草花等）进行搭配的绿化方法，本法只适合在屋顶承载力教大的屋面施工。 造价：价格较高的位1000元/平方米左右，根据施工方案可以达到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米计算 园林景观部分： 方法：该方案的环境布置主要是硬地铺装以及绿植，硬地铺装至少应该是花岗岩，还有局部的水景，木质构架等， 造价：绿化景观施工价格应该是110-200元/地面积。估算中按110元/地面积计算。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,综合上述研究比较，现将建安及室外工程费用估算如下： 注：此建安工程费
10、中不含监理、预算编制、沉测观降，人防督察四项的费用。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,第三章：项目整体成本测算数据,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨询有限公司,成 本 测 算 总 表,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,序号,单体名称,合计,备 注,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,其中：土建安装成本（含土建监理等费用）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,其中：市政基础设施费,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第四章 项目单体成本测算数据,ABC新天地方案估算,XXXX工程
11、咨询有限公司,关于估算单体的划分：,根据项目单体的具体情况，在方案中我们将单体估算划分为三组。 第一组包括A#、B#、C#、D#、E#单体，其特点均为改建单体。 第二组包括G#、H#单体，其特点为小于四层，外墙面以贴砖为主。 第三组包括F#、I#单体，其特点为多层建筑，外檐以玻璃幕墙为主。 说明：1、单体测算不包括原建筑的拆除、加固费用。 2、屋顶花园费用在屋面装修分项中计取。 3、F#单体屋顶游泳池费用在屋面结构分项中计取。,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第一组单体建安成本方案 （A#、B#、C#、D#、E#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二组单体建安
12、成本方案（G#、H#、）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第三组单体建安成本方案（F#、I#、）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二部分 方案造价估算对比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第一章 方案的主要差异,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,方案的主要差异有以下几点： 1、总体建筑面积的差异：新方案比原方案减少了218平方米。 2、单体数量上的差异:新方案中的新建单体数量上比原方案少了一个。 3、两个方案中改建的单体（A#、B#、C#、D#、E#）建筑形式保持一致，新方案中五个单
13、体的建筑面积比原方案增加了112平方米。 4、原方案中的G、H两个单体在新方案中体现为一个单体，对应的单体为G。电梯的数量也由原来的2部改为1部 5、原方案中的I单体在新方案中建筑高度由4层改为3层，建筑面积减少了439.5平方米。对应的单体为H。 6、原方案中的J单体在新方案中的变化比较大，建筑高度由6层改为7层，建筑面积增加了171平方米。外檐设计中玻璃幕墙的面积增加了约1000平方米。对应的单体为I。 7、原方案中电梯的总数量为8部，新方案中为7部。,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二章 方案差异对造价的影响,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,全部测算数据
14、方案造价对比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,全部单体建安成本及室外工程方案造价对比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第一组单体建安成本方案造价对比 （A#、B#、C#、D#、E#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第二组单体建安成本方案造价对比 （新方案G#、H#、原方案G#、H#、I#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,第三组单体建安成本方案造价对比 （新方案F#、I#、原方案F#、J#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程造价咨询有限公司市内分部,第三章 方案造价差异的分析,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨询有限公司,一
15、、两个方案在总造价上差异不大，新方案比原方案减少了48万元。占测算总投资的比例为4.38 。在我们重点分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案减少了32.4万元。占测算总投资的比例为2.8 。由于原方案比新方案的建筑面积多217平方米，如果可售面积按200平方米计算，每平方米售价按1.5万元计算，则在销售收入上则增加300万元。所以在其他条件允许的条件下，更多地争取可售面积的增加，对投资方来讲，是最好的选择。 二、新方案的单方造价比原方案高114元，其中土地和配套的单方造价增加了98元，建安单方造价增加了17元。由于项目的土地和拆迁费用总价不变，在总建筑面积减少的前提下重新折算，使新方案比原
16、方案的单方造价有所增加；建安工程中由于幕墙面积的增加(主要是I#单体)，使单方造价有所增加。在我们的测算中，除土地和拆迁费用，前期和配套设施费达到了713元/每平方米，为有效地控制成本，除了在今后的设计和施工中降低建安及室外工程的成本外，能够合理地争取前期及配套的最低也是投资方降低成本的重要途径。 三、在第一组的单体造价分析中，总的建筑面积增加了112.8平方米，总造价增加了26.8万元，单方造价增加了12.3元。为保持建筑的原貌，方案不可能有太多的变化，除幕墙面积有所增加使单方造价增加了12元外（主要是D#单体），其他的单方造价没有太大变化。建筑面积的增加使第一组的总造价有所增加。 四、第二组单体形式变化比较大，建筑面积减少了575.7平方米，总造价减少了136.4万元，单方造价减少了42.5元。单方造价的减少的原因之一是
