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1、蚌埠X项目商业定位建议,2014年10月24日,蚌埠因我而变,本案的定位诉求：,使命一,重新塑造休闲、美食商业的地标,使命二,使命三,本案所承载的使命：,找回代言蚌埠的新型商业精神,定义动感体验式商业的标准,目录 Contents,肆,商业定位与业态组合建议,招商策略与组织计划,Part 1 / 蚌埠商业现状,高新区,禹 会 区,淮上区,蚌山区,龙子湖 片区,经开区龙子湖片区和蚌山区为市场最热点的区域，从新商圈发展的机遇优势来看，该区域已然具备了市场客群的热点关注，成为中高端生活和消费圈层的代表之地，给塑造商业地标提供了天然的市场热度基础和中高端客群基础。,城市化发展进度加快，东南成为区域热点
2、,一）蚌埠市主要商圈的分布与现状,城市的外扩，各城区商业自给能力正不断加强，而不同的区域生活环境又赋予商业不同的要求；,商业多中心格局趋势明显，高铁、政务中心引领两大新商圈快速崛起。,淮河路商圈,新城区商圈,西 区 商 圈,高铁商圈,蚌埠的商圈未来将主要由淮河路商圈、新城区商圈、高铁商圈三大商圈组成，新兴商圈发展速度加快。西区商圈作为从属商圈，仍将只能作为区域自给而存在，边缘化的趋势明显。而高铁和政务中心的崛起，势必会让贯穿龙子湖的东海大道两段成为商业核心热点。,老城淮河路商圈,总结：作为城市传统商业中心，淮河路商业聚集城市绝大部分消费群体，但随着日益增长的差异化消费需求，以及业态、档次、规模
3、的制约，该商圈以难以覆盖整个市区的消费需求，消费外溢明显，促使商业升级和多中心加速形成。,商业现状：蚌埠最繁华商业地段，业态成熟、经营良好，是蚌埠最集中的商业圈,淮河路商业中心包物美超市、百大合家福超市以及家具商场、眼镜专卖等专业专卖店和国货路等商业街； 功能定位：由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心 客户来源：主蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，人气非常旺盛。,商业现状：新城商圈以会展中心、大剧院、科技中心、休闲中心、金融中心及四星级以上酒店等为代表，以拉开全面发展的序幕，新项目开始不断涌现。功能定位：大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。 客户来源：新城区和主城区客户为主。 规划前
4、景： 定位为商务金融中心，突出品质消费、休闲消费和商务消费特点。注重提供消费者徜佯休闲购物空间,总结：周边配套设施较新，配套完善，商业形态发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺。缺乏具有较强的目的性消费驱动型的商业体。虽品质有所提高但业态创新度不高。商业面临竞争压力大，未能有效契合市场基础。,新城区商圈,位置：地处张公山公园以西涵盖了张公山18村的广大区域。 西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。 特点：以小百货、街边店等原始商业形态而存在。,小结：由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展
5、已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。但就目前而言，只能满足自给，难以与其他商圈并驾齐驱。,西区 商业圈,西区商圈,位置：蚌埠南站位于市龙子湖区境内大学园区东首东海大道以南，是京沪高铁与京福高铁的联结点，是安徽省规模最大， 辐射最广的高铁枢纽，也是未来全国最重要的高速铁路交通枢纽之一。 发展：按照城市总体规划，以高铁客站为中心的龙子湖东部组团，将发展成为功能齐全的现代化新兴城区。,高铁商圈,高铁商圈,小结：高铁新区商业已成为蚌埠市重点发展的，与新城区商圈、淮河路商圈并驾齐驱的城市的三大核心商圈。立足高铁南站国家级交通
6、枢纽的定位，高铁商圈未来发展前景无限。而高铁商圈的发展崛起，必将进一步带动政务新区新商圈，凸显东海大道的中轴地位！,新城区商圈,高铁商圈,本项目位处新城区商圈辐射，又扼守核心动脉龙子湖大桥，随着两大商圈的崛起，项目的地标性与商业价值将与日俱增！,项目区位价值发现 两大商圈的黄金分割点！,东海大道,随着两大商圈的崛起，龙湖大桥的城市动脉地位将逐步提高。,随着蚌埠城市的快速发展，大体量的新生综合型商业项目开始不断涌现。综合型商业体的扎堆出现，既是城市发展的必然，也拷问着未来城市商业的发展。,据初步统计，近两年新增项目经营性商业面积已远超200万平米，巨大的体量使得未来同质化的商业竞争将不可避免并将
7、逐步白热化。如何在激烈的市场竞争中夹缝求生，是本项目不得不考虑的问题。,经历史发展和后天打造，蚌埠市现有的各个商圈能级、业态、消费档次均有不同，并且随着城市的发展迎来了各自的机遇期； 近年蚌埠市政府大量投放大型集中式商业、专业市场商业物业规划土地，未来两三年内，大量集中式商业将上市开业，商业运营及投资将蕴含风险与危机； 纵观整个市区，商业街区分布林散、无序化，缺乏如南京1912、成都宽窄巷子、合肥罍街等类型特色主题街区，部分中高端娱乐、餐饮消费力无法释放，消费外流严重，为本案打造主题街区创造一个先天契机；,商业小结：蚌埠正进入大型集中式商业消费时代，在未来2-3年内大型集中商业全面开业的市场环
8、境下，商业业态同质化日益严重，以定位求突破，以目的性、体验式特色为主题的商业将成为商业发展的新方向；,于本案启示： 1、本案拥有一线湖景资源，具备打造情景商业的先决条件； 2、鉴于市场商业定位同质化和本案体量，本案应遵循差异化、寻找市场空白点以及借鉴其他城市同类型成功案例原则，确定商业主题业态；,Part 2 / 项目本体分析,本案周边自然生态资源非常丰富，毗邻国家4A级风景区龙子湖等。周边安徽财经大学、蚌埠学院、蚌埠医学院等高校林立。项目有住宅、商业等综合物业形态，同时引进国际高端五星级酒店品牌喜来登大酒店。,淮河,项目商业所在位置,东海大道,环湖西路,一线湖景资源,在蚌埠新的城市发展规划布
9、局中,项目地块属于整个城市的中心区位。随着龙子湖片区东西两端的崛起,本项目扼守龙湖大桥,具有非常优越的发展区位优势.,分析: 在未来趋向前景明显的情况下,近年来众多房企开始扎堆出现在龙子湖两端,面对竞品项目的频现,如何差异化定位扬长避短、突出主题才是本项目商业追求利益最大化的可取之道。,区域竞品商业项目调研（竞品商业地图）,1,2,1,中复光华城,2,海亮明珠,3,4,3,4,5,6,5,6,绿地中央广场,翰林银座,百乐门,新地城市广场,7,8,7,万达广场,8,水游城,海亮天御,9,9,10,10,龙湖春晓,文,政务办公区,以东海大道为主轴,未来将成为蚌埠商业核心竞争区。东海大道在未来不仅将
10、是商业中心轴，也将是蚌埠市未来经济生活和商业消费的主轴。本项目位于东海大道中心地段,如何在东海大道众多竞品中脱颖而出将是商业定位的关键。,车,鹏欣水游城,核心点评：以水文化主题的商业定位上容易出彩，但运营及投入成本较高。,重点个案分析：,绿地中央广场,重点个案分析：,核心点评：绿地商业更重要的作用是壮大区域影响力。,百乐门国际文化经贸广场,重点个案分析：,核心点评：如果真将婚宴主题广场做到1.5万方，既是孤胆英雄,也是商业同质化的无奈之举。,新地城市广场,重点个案分析：,核心点评：金大地的商业在省内也算是大刀阔斧。但很容易陷入与万达、百乐门、水游城的肉搏战中.,蚌埠万达广场,重点个案分析：,核
11、心点评：对我们来说,避开与万达的直接竞争,走出自己的特色,更加契合本地市场至为关键.,通过走访项目周边乃至全市竞品商业街区发现： 1、老城区商业街道狭窄、脏乱，业态无序化，缺乏统一规划经营，急待升级；2、新城区商业规划笼统、业态无精准化定位，人气聚拢效应差，待发展成熟，尚需时日；,项目商业调研分析,整个城市缺少一个特色化、规模化、现代化的休闲体验式消费街区，更加缺乏的是足以代言整个蚌埠的中高端休闲体验式商业标杆。,这个城市缺乏中高端休闲体验消费的精神归宿!,项目商业总结,区位优势：地处新老城区交接处，且周边有良好的环境资源 地块优势：地块东北两面紧邻马路，给本项目带来人流量，同时昭示性强，为商
12、业的推广宣传增加优势；且北边沿着龙子湖，环境优美。,特色街区 目的性消费街区 体验式消费街区 差异化消费街区 + 引导品质消费人气 辐射全市目的客群 + 城市名片 概念元素符号,项目商业发展战略,主题商业类型契机：目前蚌埠特色主题式商业极少 市场发展契机：蚌埠特色消费需求正在逐步增加，城市中高端消费力正在外溢，急需一个载体商业的出现；,商业竞争：市场大量商业逐渐入市， 业态竞争：各大集中式商业均在寻找主题定位突破口，谁先抢得先机，谁将取得市场一大部分蛋糕； 电商冲击：传统零售业态正在受到电商冲击，未来将逐步侵吞传统业态市场份额,人口：项目自身及住宅人口暂时较少 商业内街：内街在后期容易遇到运营
13、困难等不利因素,在这样的市场环境下， 我们应该如何打造一个市场需要的商业产品？,其实其他城市也都遇到过， 只是有的成功了！,成功案例借鉴,1、武汉天地,2、合肥豆瓣汇,业态以餐饮为主 项目餐饮业态占比过半，辅助娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度。 立面形象好 武汉天地沿袭原有建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的 打造，通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的 文化共鸣。,武汉天地,290米,90米,16米,25米,18米,建筑密度50%，高度20米，内部街道宽度9米-12米,商业外摆扩大面积,无论是武汉天地还是合肥豆瓣汇 商业的内涵早已不仅仅在限于其本身， 已开始融入越
14、来越多的元素。,成功者如此， 我们应当如何定位?,Part 3 / 商业定位与业态组合,商业项目的定位主要依据三个原则：市场环境、消费者需求以及项目本身特点。,分析项目的市场环境背景找到商圈的特点和市场空白点,全面了解商圈消费对项目目标客户的确定和招商工作具有关键作用,根据项目本身特点，因地制宜形成最优业态组合和差异化经营，甚至可以适度超前。,从三个角度寻找最佳的契合点！,本项目商业定位的基本原则,区域内商业可塑性强，未来潜力非常可观,目前商业较为依赖老城区，但随之经济生活的成熟和商业的发展，城市多中心的商业格局将是大势所趋。 本项目占据城市发展主轴，应立足于打造未来商业标杆，以高度的视眼，前
15、瞻性定位，引导未来市场和全局市场。,基本原则一：,市场环境,消费需求,消费者整体基数较大，未来消费群体广泛，且日益增加的城市人口有利于消费集聚。 传统的消费需求也寻求现代化，人均GDP的不断提高会对餐娱零售等第三产业提出更多“中高端化的质量”的要求。 城市居民人均可支配收入近年来收入水平维持较快发展，旅游经济的提升也需要新的商业形象。 项目周边社区及常住消费人口众多。,基本原则二：,项目自身特点,项目位于众多社会公建环绕的中间位置。交通便捷，周边新兴住宅社区林立，从条件上说有能力借助现有优势与未来发展打造成为城市商业的灵魂之地。 本项目商住结合，商业体量合理，景观资源突出，具备打造中高端休闲体
16、验式商业的基本要素。 商业物业形态，有主有次。满基本足各类业态承载需求。具备营造特色型商业地标的硬件条件。,基本原则三：,物业形态较为合理,从三个角度寻找最佳的契合点！,专业的定位与运营 ： 任何商业项目的成功都离不开准确的市场定位，专业和前瞻的定位是保证项目成功的第一要素。,项目 突破方向,优秀形象定位引导市场： 在定位的品牌宣传上做强势的宣传推广。从概念期就给市场释放一个强烈的信号：是什么？从介入市场开始就引导市场。,项目发展方向理解：项目突破方向,最终打造城市特色化商业标杆,以成着的运营理念传达成功信念,以高品质的动感休闲奠定核心竞争力,适度前瞻，引导未来，抢占制高点,第一步,第二步,第三步,第四步,项目定位突破方向,集餐饮、娱乐、购物、休闲生活于一体，以中青年为主要消费人群的中高端休闲体验式消费中心！,完美地带3.0 美食，美玩，美景,蚌埠市首个吃文化+亲子定制+青年动感主题湖景街区,主题定位,商业无主题不活，为
