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1、资产评估学1,1,管理学院 彭建娟,资产评估学教程.朱萍.上海财经大学出版社.2013 资产评估.全国注册资产评估师考试局编写组.中国财政经济出版社，2013 金融学原理.Principles of finance .scott besley可货币计量；经济利益； 确认资产的标准：现实性；有效性；控制性；稀缺性；合法性 有形资产： 固定资产 机器设备 房地产 流动资产 原材料 存货 现金 银行存款 应收帐款 无形资产： 可确指无形资产 知识产权专利权、 商标权、版权 对物产权土地使用权 行为权利租赁权、许可证、专营权 不可确指无形资产商誉,10,客体 评估对象资产,资产保全 纳税 财产转移税
2、产权变动 合资、合作经营 企业分设、合并、兼并 企业出售 股份经营 企业清算 单项资产交易 融资业务 抵押贷款 担保,11,特定目的,重置成本标准重置成本是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。 现行市价标准现行市价是指资产在公平市场上的售卖价格。 收益现值标准收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维“以利求本”以适当的折现率或资本化率将未来收益折成现值。 清算价格标准清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。 历史成本标准评估资产在购建时段支付的货币资金及等价物。,12,标准 评估的依据是什么,重置成本法（萨伊，供给决定论） 收益现值法（门
3、格尔，需求决定论） 现行市价法（马歇尔，供求平衡论） 清算价格法 历史成本法 视频2,13,方法 如何评,1、不同标准对应不同方法； 2、方法要与评估对象相适应； 3、方法选择受数据和信息资料的制约； 4、为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，弥补某一方法的局限性。,14,方法选择的原则,资产评估机构： 1、确定评估对象 2、编制评估计划 背景资料 评估服务 资产内容 3、进入评估阶段,国有资产评估： 1、申请立项 2、资产清查 申报、立项、 委托 实物清查 经营成果是否真实 3、评定估算 制定评估方案 收集整理资料 评定估算 提出评估报告 4、验证确认,15,程序,现实性 时效性 市场
4、性 预测性 公正性 咨询性 目的性 估计性 视频3,16,3、资产评估的特点,工作原则 独立性原则 第三者 公正 客观性原则 劳务费与工作量有关，与被评估资产价值不挂钩 科学性原则 目的，标准，方法，准确合理 专业性原则 专业技术机构 经济原则 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值,17,4、资产评估的基本原则,整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司 以非货币资产对外投资 合并、分立、清算 除上市公司以外的原股东股权比例变动 除上市公司以外的整体 或部分产权（股权）转让 资产转让、置换、拍
5、卖 整体资产或部分资产租赁给非国有单位 确定涉诉资产价值 国有资产占有单位收购非国有资产 国有资产占有单位与非国有单位置换资产 国有资产单位接受非国有单位以实物资产债务 当事人认为需要的其他经济行为,5、引起资产评估的特定经济行为,18,鉴证作用：设立公司、并购重组或企业改制过程中，其结果作用出资、证券定价、折股和建账的依据，在确定公允价值的计量属性时，资产评估价值作为公允价值的取得方式。 咨询作用：在产权交易中，资产评估结果作为交易双方确定成交价格的参考依据。,6、资产评估的基本作用,19,会计计量属性：历史成本、重置成本、现值、公允价值、可变现净值,资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在
6、下列关系（）。 A前者必须高于后者 B前者必须低于后者 C前者必须等于后者 D前者可以高于、低于或者等于后者,20,思考 1,在预测企业未来收益时，对所预测的企业收入与成本费用应遵循（）原则。 A贡献 B替代 C重要性 D配比,21,资产评估价值是一个（）。 A历史事实 B资产价值的估计值 C资产的客观价值 D资产的实际价值,22,以下资产中属于可确指资产的有（）。 A机器设备 B专利 C商标 D专有技术 E商誉,23,资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。 A时期价值 B时点价值 C阶段价值 D时区价值,24,资产评估的主体是指（）。 A被评估资产占有人 B被评估资产 C资
7、产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员,25,1、企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。 2、政府发布的经济信息也是一种经济资源，具有为企业带来经济利益的潜能，因而也是资产评估的对象。,26,资产评估的假设 资产评估与会计计价 资产评估与清产核资 资产评估的价值类型 资产评估的计价类型,27,第二章 资产定价的基本原理,交易假设 继续使用假设： 在用续用、移地续用、转用续用 提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益 资产所有权明确，并保持完好 资产从经济上、法律上是否允许转做他用 充分地考虑了资产的使用功能 公开市场假设： 市场价格 清算（清偿）假设：有序清算、迫
8、售 后三种假设是否可以同时存在？ 不同假设下评估出的资产价格是否相同？,28,1、资产评估的假设,资产评估 会计计价 前提不同 会计主体的企业资产经营中断 会计主体持续经营 现时价值 历史成本 实际成本 目的不同 资产交易、投资时公平的价值 为投资人，债权人经 尺度， 就资产论权益 营者提供会计信息， 就资产论资产， 货币量实际价值量 执行操作 者不同 专门机构工作难度大 本企业的会计人员、 经常性大量性的工作 对象不同 整体资产、有形资产 有形资产 无形资产 可确指和不可确指 外购无形资产,29,2、资产评估与会计计价,资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估算。即当产权变动、资产流动
9、等资产特定行为下的估价过程。 清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。 二者区别如下表,30,3、资产评估与清产核资,4、 资产评估的价值类型,公开市场价值：是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 （源自：国际评估准则） 内在价值 重置价值 清算价值 在用价值,会计计量价值： 历史成本 重置成本 现值 可变现净值 公允价值,其他价值类型（评估目的） 投资价值 保险价值 抵押价值 账面价值,历史成本（会计中用） 重置成本（虚拟价格） 现行市价（公平市场） 收益现值（独立现金产
10、出单位）？ 清算价格(迫卖市场）,33,5、资产评估中常用的计价类型,? A企业的子企业B生产产品70%出售给A,折现率 利率 资本化率,1.以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（）。 A重置成本标准 B现行市价标准 C收益现值标准 D清算价格标准,34,思考2单项选择,2下列资产中属于不可辨认资产的( ) A无形资产 B商标权 C商誉 D专利权 3评估基准期一般的基准时点是( )。 A日 B周 C月 D会计期间 4会计学中的资产计价必须严格遵循( )。 A谨慎性原则 B历史成本原则 C权责发生制原则 D重要性原则 5资产的价值是由资产所具有的( )所决定的。 A权利 B获利能力 C基本用途
11、 D变现能力,6.资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列的基础之上的，此基础是（）。 A假设基础 B事实基础 C结果基础 D数据基础,36,7.资产评估的一般目的是评估资产的（）。 A价格 B价值 C公允价值 D公开市场价值,37,8.评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（）。 A在用续用假设 B公开市场假设 C清算假设 D会计主体假设,38,多项选择,1一部机床属于典型的资产中的( )。 A有形资产 B无形资产 C单项资产 D整体资产 E不可确指的资产 2适用于资产评估的假设有( )。 A继续使用假设 B间断使用假设 C公开市场假设 D公开成本假设 E清算(
12、清偿)假设 3资产评估中常见非市场价值标准有( )。 A清算价值 B投资价值 C收益现值 D可变现价值 E保险价值,4.商品价值由（）为代表形成了不同的学派和理论体系。 A生产费用价值理论 B效用价值理论 C经济基础理论 D新古典经济学价值理论 E劳动价值论,40,判断,1. 资产评估是客观的，同一项资产有唯一的评估结果（ ） 2资产评估的对象是被评估的资产，是评估的主体（ ） 3继续使用是指资产将按现行用途继续使用或将转变用途继续使用（ ） 4资产评估是通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，不受市场检验（ ） 5在某些情况下，资产评估就是会计计价，会计计价就是资产评估，两者是等同的。
13、( ) 6判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题 是判断其是否具有获利能力。( ),1、收益现值法 2、现行市价法 3、重置成本法 4、资产评估方法选择,42,第三章 资产评估的基本方法,评估思路通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。 适用条件 1.资产的收益可用货币计量（公益性资产），并可预测（单台设备） 2.资产所有者所承担的风险可货币计量 3.预期获利年限可预测,43,收益现值法定义及适用条件,整体资产，无形资产（专利权） 能预测出“预期收益” 资产的现值等同于本金，资产的未来收益率等同于利率，资产的剩余寿命等同于贷
14、款期限。 假设有一货币存入银行，会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量。纯收益=某一货币利率某一货币= 资产现值,44,收益现值法理解,单利还是复利？,收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率； 将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。,45,收益现值法评估程序:,优点： 1能真实和较准确地反映企业本金化的价格。 2与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。 缺点： 1预期收益额预测难度较大。 2评估中适用范围较小。,46,收益现值法的特点,例1：某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生
15、产，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。 P=A（P/A，15%，20） =30006.259 =18777.9万元,47,例2： 某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率12%。,48,V=400 (P/F，12%，1） 420 (P/F，12%，2）440 (P/F，12%，3） 460（P/A，12%，3 ）(P/F，12%，3）2000 (P/
16、F，12%，6）=2780.85万元,例3：某人有一房地产，每年可保租金50万元，当市场利率为10%时，在永续拥有假设下，从理论上，他拥有房产的价格是多少 ？,49,附近房子同一户型价格在40万元。怎样看你一个月租金？,收益额:资产的收益 （实际收益： 现今条件下的实际取得的收益 不可用于评估） 实现收益中 排除了偶然的、特殊的原因组成的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于评估。 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用率很差，这不能说资产、土地无价值（最大效用，最佳效用）。 资产收益 有形收益和无形收益均需考虑资产收益 被估资产的 直接收益 收益额的构成 ： 税后利润、税后利润+折旧-追加投资
