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1、第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,本章学习目的： 1、了解房地产的概念、特点、分类。 2、阐明房地产价格评估的基本理论。 3、阐述房地产价格体系。 4、分析影响房地产价格的因素。 5、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。 6、阐述在建工程的特点和评估方法。,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,一、房地产的概念 （一）土地 按自然形态 分类 按用途 对房地产而言 ：生地：用于房地产开发的农地 熟地：对生地进行改造 毛地：要进行再开发改造的城区土地 （二）地产 土地及其相关的财产权利,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,（三）房地
2、产 房屋及其附属物 承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财产权利 区别：附属物与建筑附着物 （四）不动产（民法角度） 二、房地产的特点 （一）不可移动性 使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中格 外重要。,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,（二）耐用（耗）性 一般不可毁灭。 （三）异质性（差异性、个别性） 但不违背替代原则 （四）高价值性 （五）供给有限性 （六）投资与消费双重性 （七）房地产实体构成的二元性 由非劳动产品与劳动产品构成。,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,三、房地产的类型 （一）居住类房地产 普通住宅、高级公寓、别墅 （二）商业类
3、写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等 （三）休闲类 体育馆、娱乐中心等 （四）公共事业类 科、教、文、卫、行政、交通邮政等,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,（五）工业类 厂房、仓库等 四、房地产的描述方法 （一）位置（坐落）、四至、形状 （二）面积 土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积 （三）建筑物层数与高度 （四）建筑物结构 （五）装修与附属设备,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,（六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等 （七）建筑外观及平面格局 （八）利用现状及规划设计要求 （九）产权状况,第四章 房地产价格评估第一节 房地
4、产价格评估概述,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论 区位地租 居住竟租能力曲线 （二）土地价格理论 土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。 土地价格受供求关系影响。,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,六、房地产价格的构成 （一）土地价格的构成 原始价值 公共投资与环境改良价值 私人投资改良价值 未来价值 （二）建筑物价格构成 （三）房地产价格构成 建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,七、房地产价格种类 八、影响房地产价格的因素 九、房地产价格评估的原则 资
5、产评估一般原则：工作原则、经济原则 合法原则： 产权合法 利用方式合法-目前、假定 交易和处分方式合法,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,十、房地产估价的程序 （一）明确估价基本事项 目的、对象、时点、期限 （二）拟定估价项目的工作方案 技术路线和方法；资料及其渠道；时间、人力及经 费；步骤和进度 （三）搜集估价所需资料 （四）实地查勘估价对象,第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述,（五）进行最佳利用分析 利用方式、时间、未来市场状况 （六）选定估价方法并进行估算 至少选用两种方法 （七）确定估价结果 （八）撰写估价报告,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成
6、本法评估,一、成本法理论 （一）成本法的基本原理 1、成本法（累积法、承包商法） 房地产价格=土地价格+改良物残余价值 =土地价格+（建筑物成本-折旧） 2、适于 折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物； 折旧额能准确估计的旧建筑物评估； 市场交易数据资料缺乏。 如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,二、重置成本估算 （一）重置成本的构成P77 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法（承包商法） 特点：按建筑成本组成本部分和次级组成部分列出劳动力、原材料等直接成本和间接成本项目。最费时间、最详细 缺点：缺乏按过去建筑方法所需的劳动工时数
7、的可靠资料 适用：承包商、估价师、建筑承包商成本估价和准备投标,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,2、分部分项法 重置成本= 分部、分项工程单位成本工程量间接费利润 特点：详细且高度准确 适用：开发商和承包商成本估价 、单位比较法 特点：简单、迅速、应用广泛 缺点：受制于分析所用资料 使用：根据建筑物具体特征对单位成本作适当调整,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,、指数调整法 特点：利用趋势因子调整历史成本 适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。 （三）土地价格的估算 注意：修正土地剩余使用权年限对地价的影响。 成本法适
8、用：新开发土地、土地市场不完善、成交实例少、无收益等 、土地使用权价格的构成,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,（）土地取得费 集体土地 土地补偿费 地上附着物和青苗补偿 安置补助费 城市土地 拆迁费,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,（）土地开发费 基础设施配套费七通一平 公共事业建设配套费用 小区开发配套费 有关税费 （）投资利息 贷款利息 自有资金利息损失 注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,（）投资利润 （）土地增值收益 （）（）（）（）收益率 土地价格（）（）（）（）（） 例：P82,
9、第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一）贬值的原因 实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值 例：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗 等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没有独 立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，位于 城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧额和 现值。,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,解：该旧住宅折旧总额为 1+6+3=10万元 该旧住宅现值为 40-10=30万元 （二）贬值的估算 1、直线法、成新率法 例：P84 注：成新率法未考虑净残值 2、区分可修复贬值与不可修复贬
10、值 例：P84,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为50年， 有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万 元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经 过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为 15年，经过年数为10年，设残值率均为0，计算该建筑 物的物质折旧额 。,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,门窗损坏的修复费用=2万元 装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元 设备折旧额=60*10/15=40万元 长寿命项目折旧额=（180-2-30-60）*10/50 =17.6万元 该建
11、筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,3、建筑经济耐用年限的确定 （1） 建筑物经济寿命50年,建设期2年,土地使用年限70年,建筑物经济寿命50年,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,（2） 建筑物经济寿命45年,建筑物经济寿命45年,土地使用年限50年,10年后出让,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,（3）,建设期3年,建筑物经济寿命60年,土地使用年限40年,建筑物经济寿命37年,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,（4）,建筑物经济寿命50年,土地使用年限40
12、年,6年后出让,建筑物经济寿命46年,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,4、成本法应用中的有关规定 商品住宅价格管理暂行办法 经济适用住房价格管理办法 中华人民共和国土地管理法 关于完善征地补偿安置制度的指导意见 城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见 房屋完损等级评定标准,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,房屋完损等级及新旧标准 1、完好房：十、九、八成 2、基本完好房：七、六成 3、一般损坏房：五、四成 4、严重损坏房及危险房：三成一下,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征
13、 收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取 得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建 筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的 建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物 的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有 八成新。测算该建筑物现时总价和单价。,第四章 房地产价格评估第二节 房地产价格的成本法评估,土地现值=620*1000=620 000元 建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元 估价对象的现时总价=620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估价对象的现时单价= 2 540 000/20
14、00 =1270元/平米,第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估,一、市场法基本原理 1、概念 2、适用范围 房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。 二、估价步骤 （一）搜集交易实例 1、途径,第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估,2、真实完整的信息 交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况； 成交价格与日期；付款方式 3、建立交易实例库 （二）选取可比交易实例：310个 类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正 常价格 （三）建立价格可比基础 统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位,第四章 房地产价格
15、评估第三节 房地产价格的市场比较法评估,（四）进行交易情况修正 将不正常的交易实例价格修正为正常价格。 1、导致成交价格偏离正常价格的因素 利害关系人之间的交易； 急于出售或购买； 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解； 交易双方或某一方有特别动机或偏好； 特殊交易方式； 交易税费的非正常负担； 相邻房地产的合并交易； 受债权债务关系影响；,第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估,2、交易情况修正方法 注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）S% 可比实例正常市场价格*（1+S%）=可比实例成交价格 可比实例正常市场价格=
16、可比实例成交价格/（1+S%） 例：某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平米，买 卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费 为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价 格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。,第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估,注： 正常成交价-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 正常成交价=2325/（1-7%） =2500元/平米 例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元/平米，买 卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费 为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价 格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。,第四章 房地产价格评估第三节 房地产价格的市场比较法评估,正常成交价=2625/（1+5%） =2500元/平米 （五）进行交易日期修正 采用房地产价格变动率修正； 采用房地产价格指数修
