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1、,华容县项目地块调查报告,2018年6月,目录,华容县城市概况 华容县城市规划 华容县房地产板块划分及特点分析 华容项目地块概况 项目地块SWOT分析 重点楼盘立体分析 总结 附件,华容县城市概况篇,华容县城市概况,地理位置： （右图本案） 华容县，隶属于湖南省岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚长江，与湖北省相接，南滨洞庭。全县总面积1642平方公里，华容县辖12个镇，8个乡。 2017年全县人口约26万户，户籍人口74万人，其中县城常住人口约20万（三镇合一）。,华容县城市规划篇,华容县城市规划,华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。 1、桥东桥头
2、旧城改造：属于华容河广场配套建设的旧城改造项目，有利于改 善该区域的城市面貌和提升城市形象。 2、田家湖生态新区规划：围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）；“三轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。,华容县房地产板块划分及特点分
3、析篇,城中片区：华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。 区域定位：华容县商业中心 区域现状：这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合为主。目前商品房住宅销售均价约为3800-4000元/左右。代表楼盘为：华容城市广场,华容县城中片区分析,桥东片区：华容河以东。 区域定位：华容县文教中心 区域现状：该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。文教资源主要有省重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、烈士陵园在此区域
4、及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发主要以文教资源为主。随着政府重点工程人工状元湖的开发，相继出现状元星城君临慧城康桥兰庭等项目。目前商品房住宅销售均价约为3800元/左右。随着城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整体市场发展和城西片区的带动。,华容县桥东片区分析,马鞍山片区：东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。 区域定位：行政新区 区域现状：行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。新建九年制学校及行政单位的介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。表明了华容县人民
5、对老城区依赖程度不大。目前商品房住宅销售均价约为4000元/左右.代表楼盘为：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。,华容县马鞍山片区分析,田家湖新区：北至华鲇路，南至田家湖大道，东至港西南路，西至规划路。 区域定位：水乡特色的现代化生态新区 区域现状：田家湖生态新区是华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大战略决策。围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特色的现代化生态新区。毗邻行政新区，周边田家湖实验学校、人民医院、华冠国际大酒店等资源丰富，随着田家湖的开发，该区域拥有先天独厚的景观资源，故区域内
6、项目如雨后春笋般耸立，开发热情高涨，深受市场追崇。 目前商品房住宅销售均价约为4400元/以上。代表楼盘为：盛世新城、阳光水谢、金湖水岸。,华容县田家湖新区分析,华容县房地产板块划分及SWOT分析篇,项目地块概况,目前考察了华容县7块地块，右图为田家湖新区5块。,项目地块概况,目前考察了华容县7块地块，右图为桥东片区2块。,1号地块项目简介-现状（内、外情况）,1号地块面积约88亩，东临2号地块，西临六车道主干道人民南路，北临湖北路（规划路），南临2200亩的田家湖湿地公园（待开发）。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，现有杂草，有部分池塘。 3、右下图项目地块西面临六
7、车道的主干道人民南路。,地块卫星图,地块内部,地块西面,1号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、发展潜力很大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域； 2、地块周边已有多个小区入驻，如：阳光水榭、盛世新城，人流增加不断提升项目潜在价值； 3、地块所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力； 4、人民医院、公安局等事业单位以及改善型客户将丰富项目的购买群体； 5、该地块属于熟地，开发即可达到立竿见影的效果。 劣势（T）： 1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响； 2、项目暂无公共交通工具，影响客户对区域的认识； 机会（O）： 1、房地产市场持续升温、区域
8、发展空间大，价值将得到进一步提升； 2、周遍竞争对手已基本成型，有利于进行针对性的差异化设计； 威胁（W）： 1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力； 2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；,2号地块项目简介-现状（内、外情况）,2号地块面积约为106亩，东临待开发地块，西临1号地块，北临待开发小区及华鲇路，南临田家湖湿地公园（待开发）。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，现有杂草。 3、右下图为地块南面2200亩的田家湖湿地公园,地块卫星图,地块内部,地块南面,2号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区
9、域； 2、人民南路西面有部分小区已开发，如：阳光水榭、盛世新城，人流增加不断提升项目潜在价值； 3、地块所在区域交通网络规划四通八达，极大提高本项目的价值； 4、人民医院、公安局等事业单位以及改善型客户将丰富项目的购买群体； 劣势（T）： 1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响； 2、周边用地暂未启动，对本地块的开发进度有很大影响； 机会（O）： 1、田家湖湿地公园的规划及周边项目的启动使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升； 威胁（W）： 1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力； 2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈；,3号地块项目简介-现状（内、外情况）,3号地块面积
10、约40亩，东临碧湖公馆、300亩田家湖实验学校，西临人民南路，北临4号地块及文化广场、体育中心、田家湖湿地公园（待开发）。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，场地平整。 3、右下图为地块北面六车道田家湖大道（即将通车）,地块卫星图,地块内部,地块北面,3号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域； 2、东面为待开发的碧湖公馆、田家湖实验学校，属于学区房。 3、地块所在区域交通网络规划四通八达，极大提高本项目的价值； 4、改善型客户及想购学区房的客户将丰富项目的购买群体； 劣势（T）： 1、周边商业配套设施严重不
11、足，使得项目价值有一定影响； 2、项目暂无公共交通工具及学校还未动工，影响客户对区域的认识； 机会（O）： 1、田家湖湿地公园的规划及学校的规划使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升； 威胁（W）： 1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力； 2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈； 3、项目地块面积较小，产品的品质受限制。,4号地块项目简介-现状（内、外情况）,4号地块面积约40亩，东临世纪花苑，西临人民南路，南临六车道田家湖大道（即将通车）， 北临文化广场、体育中心、田家湖湿地公园（待开发）。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，场地平整。 3、右下图为地块南面六
12、车道田家湖大道（即将通车）,地块卫星图,地块内部,地块南面,4号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域； 2、南面临即将通车的田家湖大道及待开发的碧湖公馆、田家湖实验学校，属于学区房。 3、地块所在区域交通网络较为便利，提高了本项目的价值； 4、改善型客户及想购学区房的客户将丰富项目的购买群体； 劣势（T）： 1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响； 2、项目暂无公共交通工具及学校还未动工，影响客户对区域的认识； 机会（O）： 1、田家湖湿地公园的规划及学校的规划使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升； 威胁（W）：
13、 1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力； 2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈； 3、项目地块面积较小，产品的品质受限制。,5号地块项目简介-现状（内、外情况）,5号地块面积未知，西临世纪花苑及人民南路，南临六车道田家湖大道（即将通车）， 北临文化广场、体育中心、田家湖湿地公园（待开发）。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，均为鱼塘水池。 3、右下图为地块南面六车道田家湖大道（即将通车）,地块卫星图,地块内部,地块南面,5号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、发展潜力较大的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域； 2、南面临即将通车的田家湖大道及待开
14、发的碧湖公馆、田家湖实验学校，属于学区房。 3、北面紧邻田家湖湿地公园，景观效果极佳。 4、地块所在区域交通网络较为便利，提高了本项目的价值； 5、改善型客户及想购学区房的客户将丰富项目的购买群体； 劣势（T）： 1、周边商业配套设施严重不足，使得项目价值有一定影响； 2、项目暂无公共交通工具及学校还未动工，影响客户对区域的认识； 机会（O）： 1、田家湖湿地公园的规划及学校的规划使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升； 威胁（W）： 1、银行持续提高利率，增加按揭客户还款压力； 2、板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈； 3、项目地块面积较为狭长，产品的规划及品质受限制。,6号地块项目简介-
15、现状（内、外情况）,6号地块面积约88亩，北临职业中专新校区，南临清水广场、华容东路及建设中的状元湖，西临建设道路，东临居民住宅地。周边有妇幼保健院，华容一中，复读学校。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部，土地平整。 3、右下图为地块南面华容东路及建设中的状元湖（建设中）,地块卫星图,地块内部,地块南面,6号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、属于郊区新开发板块，也是文化教育中心； 2、南面华容东路及建设中的状元湖，属湖景房及学区房； 3、地块所在区域交通网络较为便利，提高了本项目的价值； 4、想购学区房的客户及桥东就业的购房者将丰富项目的购买群体； 劣势（T）：
16、1、周边商业配套设施严重不足，不属于县重点开发区域，使得项目价值有一定影响； 2、周边商业住宅较少，夜间较为冷清，极大影响客户对本项目的认可度； 机会（O）： 1、状元湖的建设及年底学校投入使用使得区域发展空间大，价值将得到进一步提升； 威胁（W）： 1、项目地块较为孤立，后期产品推广阻力较大。,7号地块项目简介-现状（内、外情况）,7号地块面积北面40亩南面30共70亩，东面为职业中专，南北面均为民房，中间道路为4车道的黎淳西路。 1、右上图为卫星地图标示区域。 2、左下图为项目地块内部。 3、右下图为地块中间道路。,地块卫星图,地块内部,地块中间道路,7号地块项目STOW分析,优势（S）： 1、属于郊区新开发板块，也是文化教育中心； 2、南面可通华容东路及建设中的状元湖； 3、地块所在区域交通网络较为便利； 劣势（T）： 1、周边商业配套设施严重不足，不属于县重点开发区域，使得项目价值有一定影响； 2、周边商业住宅较少，夜间较为冷清，极大影响客户对本项目的认可度； 3、项目被黎淳西路一分为二，设计规划有一定难度，产品品质不高。 机会（O）： 1、状元湖的建设及年底学校
