《{产品管理产品规划}信华城北区户型产品配比建议书20171022》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{产品管理产品规划}信华城北区户型产品配比建议书20171022（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、信华城（北区）户型配比建议书,江西龙创 二零一七年十月二十日,合理的户型配比 三大原则： 市场、本体、开发理念及目标。,本次营销主要从修水县房地产市场方面入手，通过调研、分析、总结。 从而，为北区户型产品设计提供参考意见。,PART 1 修水市场在售竞品楼盘研究,通过修水县房地产市场所有在售竞品楼盘，进行全面市场调查；城南片区：帝景观澜，城东片区：银河湾，良塘片区：君悦国际、幸福港；对户型、产品、价格等进行有针对性的具体分析、总结。,幸福港,信华城,帝景观澜,银河湾,帝景观澜,项目位于修水县南城区E5地块，秋湖里大桥桥头，体育馆之南。占地面积96亩，建筑总规模16万平米。帝景观澜项目一线江景，
2、楼间距宽，绿化率高，园林精美，人车分流，车位充足，小区自带会所。帝景观澜户型优秀、通透、公摊低、得房率高、户户赠送空中花园。帝景观澜项目采用了酒店大堂式小区入口、单元入户小院、生态呼吸停车场、全区域电子驱蚊、抗紫外线双层玻璃、保温墙体、低噪排水管等新颖设计及理念。帝景观澜周边配套有第一小学、琴海中学、联盛百货、体育馆、大洋洲公园、修河景观商业街、县委与多个厅局办公大厦相邻。帝景观澜项目与奥林华府、西班牙印象等小区为邻，是修水高档居住集中区。帝景观澜项目依托众多优势，得天独厚，大境天成，是您的理想居所。,户型鉴赏,银河湾,银河湾总占地70亩，总建筑面积12万平米。扼守新城繁华中心，展现城东核心主
3、题生活城，无缝对接宁红大道、东接高速公路出入口，直通柯龙线至高速，修水大桥、宁红大桥，东方园幼儿园、修水四小，散原中学，享一站式学区房；四方畅达无阻，聚敛一城雍容，安享永逸。法式风情骑廊、大面宽步道空间，纵享城央繁华生活。,君悦国际,君悦国际是修水县重点招商项目，总建筑面积为70万，是修水县最大的城市综合体项目，项目分南北两个地块，北地块规划为39万超大规模，修水首个科技住宅智慧社区，共18栋高层住宅产品，规划总户数约为2600户； 南地块规划为31万城市商业群，包括6万修水一站式购物中心：将引入2万超大规模全球十强品牌连锁超市；修水首家3D巨幕影院、米兰风情商业街、香港一站式儿童体验馆等大型
4、商业主力店，购物中心建有大型屋顶空中花园。5万高端酒店双子塔五星级酒店，行政中心旁修水城市地标，代表政府形象 项目建成后将打造集生活、购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、居住于一体修水第一城市综合体，从此你和你的家人住在修水，也能享受像北京、上海、广州、深圳的大城市那样方便的生活。,户型鉴赏,83-86 两室两厅,97 两室两厅,113-117 三室两厅,132 四室两厅,幸福港,幸福港地处修水县良塘新区，位于风景秀丽的修江河畔，西临市场路，北临湖滨路，南边为主干道宁红大道，交通发达，配套项目及设施完善。紧邻1500亩的国家级湿地公园大洋州公园，背靠即将建成的1600亩5A级仙姑山黄龙文化园旅游
5、风景区，南面马路对面是修水汽车总站，北面修河对面是投资亿元的水上乐园。项目占地46666.6，总建筑面积111594.26，容积率 2.0 ，绿化率 40.25%，建筑密度20 %，总户数706户，是以多层、小高层电梯洋房、高层为主的大型高档生态型社区。源于更香地产对项目高品质的追求，幸福港必将成为修水高档住宅社区新标杆。,户型鉴赏,市场竞案小结,1、从市场分析：受益于2016年修水县政府对居民购房补贴影响，2017年全年整个修水县楼盘货量供应紧张，且下半年价格上涨明显，整体普涨20%。供少于求的现状，基本将持续到2018年。 2、从价格分析：城南价格普遍在5000-6000 元/，止步于单价
6、6000；良塘价格普遍在3800-4800，止步于单价5000。 3、从户型分析：城南楼盘多以120-135平米大三房，130-145平米四房为主。良塘楼盘户型产品相对丰富。小三房户型85-105市场接受度高，多以总价低的年轻小夫妻为主。 4、从优惠分析：目前各楼盘多以期房销售为主，优惠相对较小，且客户议价空间有限，价格由开发商主导，主要受益于供少于求的影响。 5、从去化分析：各楼盘基本开盘即去化80%以上，整体去化数度较快。其中良塘区域今年供货和成交量大于城南片区。,修水楼盘建筑形态,竞品分析价格,7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000,元/
7、平米,银 河 湾,销售价格范围 销售均价,帝景观澜,君悦国际,幸福港,修水楼盘面积与价位,PART 2 修水市场竞品楼盘户型情况,修水在售楼盘的户型配比,1、两房户型目前紧有幸福港有：这比较符合县级市场家庭人口多，两房市场需求少，去化难度大。 2、小三房多为中间户：面积多以85-110平米为主，两梯四户，其中君悦小三房市场去化比较理想。 3、大三房户型为主：面积以113-135平米为主；三房户型占比普遍50%以上，个别楼盘占比90%。 4、四房户型占比增大：面积120-220平米，其中君悦国际、银河湾四房占比达50%。从市场去化效果看，四房比较符合县级城市二胎放开以及家庭人口多的市场需求。 5
8、、五房占比较少：面积以130-144平米，,占比普遍在20%以内。 6.楼盘户型多赠送：其中君悦国际、银河湾基本每个户型多送1房，达到2房变3房，3房变4房，4房变5房，赠送面积10平米以上 7、公摊面积相对较小：县城购房客户对高层公摊抗性大，其他楼盘基本控制在25%以下，部分楼盘公摊控制在20%。 8、两梯两户大户型板楼为主流：除了我们信华城，幸福港、银河湾也是板楼为主；但是随着单价升高，140平米以上大户型总价60万以上，去化难度必然加大。,修水目前在售楼盘的户型分析：,PART 3 信华城北区户型设计建议,（一）建议设计要求： 1、朝 向：考虑到客户的居住习惯，以南北朝向为主。 2、通
9、风：以板楼为主，同时考虑建筑与建筑形成的风向。 3、采 光：户型无暗房设计，基本上保证绝大部分明厨、明卫，并优先考虑卧室和客厅的采光。最优做到三室户型有两房朝南，四室户型有三房朝南。 4、开 间：客厅、主卧、次卧保证在较大开间的设计。 5、层 高：要求达到3.0米。 6、实用率：高层最少达到75%以上。通过调整交通核，尤其是电梯与楼梯的布局，降低户型公摊。 7、动静分区、干湿分离。 8、创 新：实现入户花园、步入式阳台、露台等多赠送的设计。,（二）建议设计原则： 考虑到县城市场，乡镇进城购房客户以及改善性需求为主，一般家庭人口多；因此，客户需求多以中大户型为主。因此，项目主力面积配比应遵循以下
10、几点： 1、 适应市场主流需求：以115125平米三室两厅两卫和130135平米四室两厅两卫为主，100平米左右小三房为辅（考虑到产品的标杆性，建议核心景观区小高层设置全跃层或全复式）。 2、 保证良好的舒适性：充分体现定位所体现的“低密度、高品质滨水学区”，保证每个户型都拥有良好的景观和阳光朝向。 3、 进行适度创新设计：体现“百变”灰度空间设计思想，利用结构设计、空间自由组合和灰度空间等设计形式，使得户型拥有较多赠送面积。（注：通过“百变灰度空间”的户型创新，为客户赠送的面积将多达510平米，可极大的提升实用率，提升户型竞争力，迎合老百姓占便宜的心理。）,PART 4信华城北区户型配比,信华城北区户型配比,君悦国际两梯四户,两梯四户示列：,碧桂园一梯四户,中粮两梯四户,两梯三户示列：,中粮地产两梯三户,万科两梯三户,保利两梯三户,
