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1、君汇新天第二批单位营销策略,Chapter 1:,市场竞争态势分析,阶段性推广总结,首批单位开盘总结,Chapter 2:,Chapter 3:,报告提纲,本项目下阶段推售策略,Chapter :,本项目下阶段推广策略,Chapter 5:,本项目下阶段j价格策略,Chapter 6:,2,Chapter 1,首批单位开盘总结,3,Chapter 1:,开盘总结,认筹总结,Chapter 2:,开盘总结,4,一、认筹总结,10月24日（周六）起，1栋C座开始接受金卡认筹登记，截止11月12日历时19天，共计认筹74个（组合后）， 11月13日（周五）起，开始接受金卡升级登记（额外折扣0.99折
2、），截至11月14日历时2天，共计认筹升级66个。,1、承受总价：,5,2、解筹总结：,截止11月14日，共计认筹74个，其中实现认筹升级45个，新增升级21个，其中成功解筹40个，解筹率达61，整体上把握客户相对较为精准。,6,二、开盘总结,1栋C座整体成交情况,说明：以上成交均价为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。,本次1栋C座开盘期间，开盘当天现场以选房活动为主，主要到场认筹升级客户，同时吸引来访新客户30余批次，保证了现场充足人气，整体成交单位44套（组合后，下同），总认购金额约为2.34亿元，各户型均衡走量，开盘认购均价为31436元/，接近整体1栋C座均价，达到预
3、期目标，顺利开盘并为后续推售奠定了基础。,7,二、开盘总结,1栋C座成交户型分析,说明：以上价格为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。,1栋C座本次开盘共计成交组合前88套，组合后44套，尤其（0306）组合四房、（0205）组合四房集中放量对整体成交价格起到有力支撑作用。,8,Chapter 2,首批单位开盘前阶段性推广总结,9,Chapter 1:,市场竞争态势分析,阶段性推广总结,首批单位开盘总结,Chapter 2:,Chapter 3:,报告提纲,本项目下阶段推售策略,Chapter :,本项目下阶段推广策略,Chapter 5:,本项目下阶段j价格策略,Chapte
4、r 6:,10,项目阶段回顾,11,项目推广工作展开之初，针对目标客群分析大家达成了一致： 一群老手，拥有多次购房经验，不容易被忽悠，理性的生活品味追随者。 基于此结论，我们明确了走“理性沟通”的路线，产品本身是我们区别于 竞争对手最大的差异化优势。 在此基础上， 我们有了“深圳湾尺度大宅”，有了“高阔纯奢宽-君汇五度”， 通过阶段广告推广，完成了项目于深圳湾的身份区隔，塑造了“尺度大 宅”的市场形象。,12,而在推广的铺排上，我们也明确了这一原则： 线上（报纸、户外等）我们不会做大面积的推广， 项目的级别调性更多的将会在线下以细节展示的方式来呈现。,13,项目入市,广告任务： 项目形象树立。
5、 推广主题：左右湾区尺度 / 见证湾区高度 / 深圳湾人居尺度标杆 推广渠道：户外+物料+软文炒作+营销活动+短信+网络,14,户外,15,现场楼体物料,16,凯宾斯基媒体发布会,17,网络炒作： 纯高层大户、五度大宅、雅颂居等,18,营销中心开放,任务： 项目节点信息释放，吸引有效客户到访。 推广渠道：户外+销售物料+网络+短信,19,户外,20,网络条幅,21,形象折页,22,现场包装部分,23,网络炒作： 第一层高尺度大宅,24,短信：,9月25日早上：万条都说低调，眼见为实。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，3.4米层高湾区唯一，180度观光电梯湾区唯一26680
6、000 9月26日早上：万条 同样的深圳湾不同的尺度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，区域规划大师打造湾区唯一，纯高层大户湾区唯一26680000 9月27日早上：万条同样的深圳湾不同的纯度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，纯高层纯大宅湾区唯一，26680000 9月28日早上：万条有远见方能展宏图，【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面26680000 10月4日早上：万条定义湾区高度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，10月5日营销中心荣耀开启，156-176平米
7、阔宅，3.4米层高湾区唯一，26680000 10月5日早上：万条 左右湾区尺度。【君汇新天】深圳湾尺度大宅，营销中心现正开放恭迎阁下，156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面积，26680000 10月6日早上：万条【君汇新天】深圳湾尺度大宅营销中心现正开放，156-176平米阔宅，无缝连接2万平米森林公园湾区唯一，30分钟可到达香港机场26680000 10月7日早上： 25万条 湾区的榜样，【君汇新天】深圳湾尺度标杆，营销中心荣耀开放中，名师著，湖海城，双大堂，156-176平米阔宅， 26680000 10月8日早上：万条极度稀缺。【君汇新天】深圳湾尺度大宅营销中心荣耀开放中，3
8、.4米层高深圳第一，首批156-176平米阔宅，26680000 10月9日发送短信内容：万条 豪宅尺度标杆，【君汇新天】深圳湾尺度大宅，营销中心荣耀开放中， 156-176平米阔宅，超高实用率，超大赠送面积 26680000,25,样板房开放认筹,广告任务： 项目节点信息释放，快速吸引客户到访并认筹 推广渠道：户外+物料+网络炒作+活动+短信,26,报广,27,网络条幅,28,户型折页,29,现场包装,30,风水活动,31,养生茶活动,32,开盘,广告任务： 盛大开盘，现场气氛感染。 推广渠道：户外+报广+活动,33,开盘报广,34,开盘户外,35,开盘网络条幅,36,开盘现场,37,Cha
9、pter 3,市场竞争态势分析,38,Chapter 1:,市场竞争态势分析,阶段性推广总结,首批单位开盘总结,Chapter 2:,Chapter 3:,报告提纲,本项目下阶段推售策略,Chapter :,本项目下阶段推广策略,Chapter 5:,本项目下阶段j价格策略,Chapter 6:,39,竞争态势：,首地容御,10月31日首批开盘，推350余套，均价28000元/，面积150-220，当天销售约300套，11月22日二批单位加推93套，预计价格为28000-30000元/平米。,三湘海尚,预计12月中开盘，推BF栋（A栋候补），共220套，户型面积140-170，价格未出，预计3
10、4000元/,宝能太古城,预计11月底或12月初销售，推GHF座，共300套，户型面积76-156，价格未出，预计30000元/平米,鸿威海怡湾,预计12月中上旬销售，推EFJ座，共154套，户型面积143-165，价格未出，预计35000元/,2009年11月12月底， 周边片区高层的供应量高达约730套（不含本项目），面积段集中130-170平米。,40,三湘海尚维度研究,【推售时间】 MN栋：2009年9月5日 P栋G-L栋：2009年9月29日 B、F栋 : 预计12月中推售 【占地面积】92747平米 【建筑面积】300222平米 【容积率】2.0 【建筑类型及规模】6栋高层,3栋小
11、高层,37套联排别墅 【总套数】1107套（组合后） 【认筹方式】 三批单位11月7日开始收筹,20万筹金享受开盘优惠，截止11月18日已收筹250个,41,三湘海尚维度研究,首批40套单位9月5日开盘售罄； 二批80套单位9月29日开盘售罄，加推别墅单位销售良好； 三批B、F栋220套单位在11月5日开始认筹，A栋为候补加推单位，预计12月中发售,42,新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05,户型名称：4房2厅2卫 是否合拼户型：是 主要景观：中心园林景观 视野：视野开阔，南边遮挡 建筑面积：175，套内面积：136 实用率：80% 100% 赠送面积：约20 梯户比：2梯3户 套
12、房数量：1套 朝向：主卧室朝南，2间卧室朝北 通风采光：点式结构，南北通透，采光良好 客厅：面积52，厅开间：5.2米 主卧面积：30 ，开间4.2米 其他卧室开间：3.1-4.2米 公卫开间：1.8米,新天1栋C、D、E座奇数层01+04、02+05,【本项目VS三湘海尚户型】,43,新天1栋C、D、E座奇数层03+06,户型名称：4房2厅2卫 是否合拼户型：是 主要景观：中心园林景观 视野：视野较差，南北都被遮挡 建筑面积：157，套内面积：126 实用率：80% 100% 赠送面积：约45 梯户比：2梯3户 套房数量：1套 朝向：主卧室朝东南，2间卧室朝北 通风采光：点式结构，东西通透，
13、采光良好 客厅：面积32，厅开间：5米 主卧面积：28 ，开间4.2米 其他卧室开间：3-3.5米 公卫开间：1.8米,新天1栋C、D、E座奇数层03+06,【本项目VS三湘海尚户型】,44,三湘A、B座 Ac、Ad 户型奇数层,户型名称：4房2厅2卫 是否合拼户型：是 主要景观：看小区园林 视野：楼间距较宽，视野开阔 建筑面积：174.14，套内面积：143.04 实用率： 82% 100% 赠送面积：32 梯户比：2梯2户 套房数量：1套 朝向：南，卧室全朝南 通风采光：南北通透，采光可以 客厅：面积28，开间：4.8 主卧面积：28，开间3.9米 其他卧室开间：3-3.3米 公卫开间：1
14、.5米,三湘A、B座 Ac、Ad 户型奇数层,【本项目VS三湘海尚户型】,45,三湘F座 c、d 户型奇数层,户型名称：4房2厅2卫 是否合拼户型：是 主要景观：无敌一线海景及小区园林 视野：无遮挡，视野开阔 建筑面积：170.81，套内面积：133 实用率： 82% 100% 赠送面积：30 梯户比：2梯2户 套房数量：1套 朝向：南，卧室全朝南 通风采光：南北通透，采光可以 客厅：面积30，开间：4.8 主卧面积：28，开间3.8米 其他卧室开间：2.7-3.3米 公卫开间：1.8米,三湘F座 c、d 户型奇数层,【本项目VS三湘海尚户型】,46,【户型对比优缺点总结 】,47,宝能太古城
15、维度研究,【推售时间】南区9月26日开盘 北区11月18日开始认筹，预计12月初推出市场 【占地面积】6.6万平米 【建筑面积】约43万平米 【容积率】3.50 【建筑类型及规模】17座24-32层的高层建筑 【总套数】1950套（南、北区） 【认筹方式】南区交纳10万元（5个工作日可退）可享受开盘额外优惠；北区交纳20万元，并抽签确定选房顺序,48,11月18日北区第一批单位开始认筹，当天认筹160个； 12月初将推出北区第一批单位，与本项目首批单位有竞争的156平米户型有100套左右； 本次推售单位F、G、H栋作为北区打入市场的性价比单位，预计均价30000元左右。,首批300套单位,第一
16、批,宝能太古城维度研究,49,宝能太古城维度研究-北区首批户型,本次所推G、H栋的主力户型，与本项目君悦户型相比没有优势,50,鸿威海怡湾认筹时间延迟，预计本周末11月21日进行认筹；样板间开放预计11月25日； 推D、E、F三栋，154套单位。面积为143平方米、156平方米、165平方米,两房单位预计不推,首批154套单位,鸿威海怡湾维度研究,【推售时间】11月25日开放样板房，即日开始认筹，预计首批单位12月初发售 【占地面积】52971.9平米 【建筑面积】106000平米 【容积率】2.0 【建筑类型及规模】5栋高层,5栋联排别墅 【总套数】594套,51,52,户型特点：赠送面积大且实用，赠送面积可改房间，实现三房变四房，四房变五房，南北朝向，一线无敌海景。,53,11月22日，首地容御二批单位加推，预计推售为3栋C座93套单位； 按照3栋C座的产品素质评估，加推单位的价格将与开盘价格持平或略低，预计单价将在2800030000之间。,加推93套单位,首地容御维度研究,54,竞争户
