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1、,A地块营销,CONTENTS,1.非住宅市场 2.项目定位 3.推广表现 4.营销执行 5.项目运营,1.非住宅市场,非住宅市场涵盖,商业市场,酒店市场,写字楼市场,本案片区内商业供应情况,本案片区内写字楼供应情况,片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在传统金融一条街建设大道、新华路沿线,建设大道沿线写字楼,新华路沿线写字楼,本案片区内酒店业供应情况,片区内仅有一家五星级东方大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：精益大酒店、盘龙宾馆,经济型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机,2、锦江之星酒店,上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，武
2、汉暂无加盟店。,1、武汉扬子江速8酒店,美国“速8”2004年6月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州、大连等地拥有6家加盟店，武汉暂有水果湖和青山2家。,3、motel 168酒店,上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经济型旅店品牌“motel168”。武汉暂有中南武珞路1家。,如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团首都旅游国际酒店集团、 中国最大的酒店分销商携程旅行服务公司共同投资组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店,4、如家酒店,住宅体量逐年增大7000户人家入主新华西大区域商业配套价值日益显现,交通便捷性彰显非住宅市场价值 发展大道、建设大道、解
3、放大道三条城心主干道快速通达本案 武广商圈与本案直线距离超过3公里，尚未构成直接竞争,汉口火车站,项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性,结 论,目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场 ； 片区与汉口火车站距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型、经济型酒店入驻； 沿建设大道、新华路写字楼扎堆，本案与金融一条街距离较近，在物业形态上可形成补充； 新华西路作为武汉城市中轴线，片区商业发展前景值得期待。,2.项目定位,总规鸟瞰,A地块主要经济技术指标,总建筑面积：99211.19 容积率：3.0 公寓式办公：33972.2 商业（地上、地下）：494
4、21.02 车位（地上、地下） ：382个,聚焦竞争汉口区域内大规模复合型国际社区,本案蓄势待发,这里代表都市的未来！,示范街区,HOPSCA，城市生活综合街区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPSCA）原则，在周边区域体现 “宾馆（HOTEL）、 商务楼（OFFICE）、 商场（SHOPPING）、 会所（CONGRESS）、 停车场（PARKING）、 公寓楼（APARTMENT）” 等6个配套,创造新的城市中心区。,豪布斯卡（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地 产模式，本质为,ABOUT HOPSCA,HOTEL酒店,OFFICE写字楼,
5、PARKING停车场,SHOPPING购物中心,CONGRESS 会所,APARTMENT国际公寓,ABOUT HOPSCA,虽然HOPSCA豪布斯卡在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。 首先，HOPSCA豪布斯卡属于综合物业，必须有大面积绿化停车位商业酒店公寓等作为前导； 此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带。,HOPSCA最大的优势在于资源聚合、共生增值,本地块定位于HOPSCA的基础 和 定位HOPSCA的重大利益点,HOPSCA建造基础,本案地块及规划,快速交通,园林景
6、观,配套完善度及便利性,联系城市经济,HOPSCA的综合性物业配置,紧邻市中心最大的绿地解放公园,内环线解放大道、长江二桥、轻轨1号共同组成的大交通,汉口、市府地、内环线核心，配套齐全,欲投资100亿建设的永清新区旁，桥头经 济的第一获利者,地块规划的产品包括了住宅、酒店、停 车场、会所、写字楼,HOPSCA建造基础的绝对条件,多元均衡化降低单一品种风险！,HOPSCA强调的是综合互动、资源共享，在其主题之下，各物业形态互为促进影响，相对于单纯的住宅项目运营，多元 化的形态集中降低了去化风险。,本地块建造HOPSCA的利益点,全新概念，直接提升项目的价值！,综合研究了本地块的特征后，我们发现其
7、具有打造HOPSCA 的先天条件。而基于此的HOPSCA完成，将为武汉带来国际 最新的生活模式，对应的是收获最大的价格回报。,本地块建造HOPSCA的利益点,成为新标杆，开发商品牌价值提升！,HOPSCA的全新概念、城市核心的传奇宝地，我们以此将成 为城市的标杆型建筑群。做为一个长线运作的综合项目，这 无疑将有利于中长期的赢利增长，而运作HOPSCA的开发商 也将在各界的钦佩中实现品牌提升。,本地块建造HOPSCA的利益点,表现出对土地价值的专业尊重！,城市内环线要户地段、永清的入口金角，我们没有理 由在这块土地上制造平庸。而HOPSCA这一全新运营理念， 将给这一块富于传奇的土地带来新的振奋
8、，全效发挥出本地 块的潜在价值！,本地块建造HOPSCA的利益点,本地块建造HOPSCA的利益点5,不同物业相互带动！,住宅带动商业人气，商业烘托住宅名气，酒店为住宅带来格调，办公为酒店带来客流，HOPSCA的多元化产品之间，有着相互促进的“链式效应”，以此实现共赢！,HOPSCA,我们的豪布斯卡？,HOPSCAHotel酒店,高端硬件的公寓式酒店 为了拉高产品的投资价值，我们希望采用高端硬件进行公寓 式酒店的开发，全力打造五星级标准居家式酒店，以此赢 得约7000-8000元/平方米均价的售价； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCAHotel酒店,大堂及公共部份,风格各异的套间,HOPSC
9、A Office写字楼,小办公 考虑到本产品所处地块相对背离，且整体体量不大，特别开 发成为“小办公体”，主要针对中小企业主，将可售价值点 平衡至可以炫的“面子”与可以用的“实在”之间，规避地 块的缺点，全力保证销售； 办公体将主要以外立面、空间赢取市场； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Office写字楼,外立面日夜创意效果,小办公样板间示例,HOPSCA Parking停车场,多重型停车场 为了保证停车位数量的充足，我们希望不仅仅是简单的地面 停车位、地下停车位设置，建议抬高底层楼面，修筑半地下 式车库，同时辅以绿化； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Parking停车场,
10、半地下式车库,绿化型车位,HOPSCA Shopping购物,沿街型“主力加分类商业” 本地段的商业沿街分布，将考虑预留较大面积商铺供主力店 进驻，带动其它小商铺的去化； 商业将主要以“艺术”为主题； 以下是相关产品的举例图示,HOPSCA Shopping购物,主力店示例,HOPSCA Shopping购物,包装,裙楼商业氛围,商业的前期体验式包装,HOPSCA Congress会所,外滩1会馆 为了加强本案的现场感染力度，在销售终端实现价值再次提 升，特别提出设立“外滩1901会馆”； 取名外滩是为了标识此地为进入外滩的要口，1901代表本世 纪伊始，以此增加历史的厚重感； 以下是相关产品
11、的举例图示,HOPSCA Congress会所,中式风格,欧式风格,风格示例,HOPSCA Congress会所,功能配置,雪茄吧,发烧专属视听室,斯洛克馆,壁球馆,名画艺术廊,邻里中心,HOPSCA Congress会所,销售功能,考虑到会所前期将做为销售中心使用，特提以下风格建议：,HOPSCA Apartment国际公寓,品质领先、价格领先的住宅 为了给本案的高端形象有力的支撑，全效实现项目的附加价 值，特别建议以高标准、细节化的基准筑造住宅项目； 以下是具体的产品建议,关于HOPSCA的其它建议,HOPSCA Apartment国际公寓,建筑结构,户型由小至大向上 本地块在平面上没有较
12、大的优劣偏差，无法有针对性的实现户型分布与价格体系联动。 基于此点，我们在同一楼体平面上，根据楼层的不同，隔断出了不同的户型，基本的隔断思路为：低楼层设置中、小户型，单层户型较多；高楼层设置大户型，单层户型较少。以此分别迎合此两类受众的户型及价格承受力。,HOPSCA的其它建议,全酒店式管理社区,第一太平戴维斯,仲量联行,引进知名的国际型物业管理公司，对社区内的住宅、酒店、写字楼统一实行酒店式管理，打造成为武汉首个“全酒店式管理社区”,HOPSCA的其它建议,一卡通智能化E社区,社区内人员配送身份识别卡，此卡不仅可做为车库、入口等门禁系统使用，更 可以此卡进行便捷的“社区内电子商务、电子化物业
13、沟通”等。,系列主推案名：,METEL168 （进驻酒店）,家乐福 （进驻商业）,新锐*YOHO （办公）,汉口 （会所）,最高思想,国际风行,领尚街区,推广总精：,推广口号,国际新市区 汉口心生活,SLOGAN：,在家度假 必须有个良好的环境，好的硬环境是开发商去营造，好的软环境我们建议采用主题公园的方式去驾御，公园是大家交流的一个平台。作为度假的概念，就应该是比较轻松的心情。具体的我们用俱乐部的生活方式，把有相同兴趣、爱好的人通过俱乐部组织起来。只有不同兴趣的人聚在一起才能很好的交流。 在街区玩 在街区里，希望把“个人主义”和“集体主义”结合起来。美国文化的精髓就是“个人主义”和“集体主义
14、”的完美结合。在街区里会建博物馆，但不是单纯的参观，而是要成为一个个人展示的平台，可以免费为个人办画展等。一般人都很想表现自己，但是条件不具备。在小区里通过一个场所、一个方式不断地创造“街区文化名人”。,本案的生活形态,知己知彼 百战不殆,外部： 项目地处城市中心，近临金融商圈、新世界商圈、王家墩CBD、近距离辐射武广商圈。 交通网络成熟、畅达，地块被城市中轴南北干线纵向贯通、被片区次干道横向贯通。 纵横两条市政街道，气势磅礴。 内部： 发展商品牌高起点、综合实力以及前期项目的热身，使本案具备了“出位”运作的前提条件。 项目30余万方的住宅和A区块10余万的商业规划形成强有力的互补作用。 引领
15、汉口城心大型复合型社区先河。,优 势,地块周边目前车流量较大，但人流量较少，商业氛围有待进一步培育。 项目现阶段周边环境不甚理想，公用事业配套便捷性不足。 属地内既有的“肿瘤中心”具不良心理抗性之弊。,劣 势,项目地块已被炒热。 片区内住宅项目规模均较大，但均没有大型中心商业领航来解决未来生活配套问题。 武汉市地标建筑民生银行大厦拉动区域商业价值增长。 区域内项目逐步入住率的提高，为非住宅区域带来人气、人流、人脉。,机 会,地块所在片区的城心商业地位暂没有被认同。 房地产非住宅用地政策的不确定性。,威 胁,结 论,本案综合性资源整合在片区市场独一无二！ 本案具有抢占第一阵营，领跑区域市场的潜质！,融合、共享、交流(离繁华很近，离未来更近),定位方向,“国际复合型街区”引领定位，提升项目形象。,市场定位,新城心国际商业航母 诠释：前瞻CBD国际前沿的HOPSCA城市综合体模式， 以“国际观”为指导，创新打造本案！ 产品定位导出,产品定位,10万新汉口国际MALL,客层扫描,客层定位 城市主力精英+看不见的顶层,WHO ARE THEY,？,核心客户,边缘客户,重要客户,依托地区本土市场 新华片区的私营业主、企业高层管理人员、中高层商务人士 江汉区级机关工作的人群 青年路、常青路沿线私营业主,辐射汉口区域客户
