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1、华业地产年度财务分析报告,中伟业控股集团MBA班第七小组制作,目录,一、华业简介,Company Logo,公司概况,华业发展成立于1985年，是我国首批成立的房地产经营开发公司之一。它踏着中国改革开放的步伐，伴随着深圳特区的崛起，潜心制造精品住宅，为城市创造风景，稳中求进，在中国房地产业飞速发展的进程中，华业发展以坚定、势头的信念不断发展壮大。 24年来，华业发展先后在深圳、北京、大连、长春开发建筑了几十个精品住宅，均受到市场及业内的高度赞誉。,公司概况,其中深圳东方玫瑰花园获得深圳十大明星楼盘金牌尊贵豪宅荣誉；南海玫瑰花园获得深圳十大金牌冠军楼盘的称号；北京华业玫瑰东方获得中国国际公寓百强
2、奖、全国工商住宅产业年会“最佳住宅奖”、第六届中国房地产发展年会“最佳景观奖”、北京房地产“15年十大品牌住宅奖”等殊荣。 公司成立以来，累计开发的土地面积约150万平方米，建筑面积约300万平方米。成功铸就了“华业地产”的优质品牌和市场的良好信誉，其旗下的“玫瑰”系列高品质住宅广受追捧。,公司概况,为了进一步提高企业的知名度，增强再发展和持续发展的能力。2002年华业发展开始进军资本市场。 2003年，华业发展成功的收购了内蒙古仕奇股份有限公司（以下简称内蒙仕奇，股票代码600240），实现借壳上市。 同年11月经北京市工商局批准，公司以内蒙古迁址到北京，更名为北京华业地产股份有限公司，简称
3、“华业地产”，股票代码不变。 华业发展作为上市公司的第一大股东，为了支持上市公司的发展，将其多年培养和积累的房地产开发，建筑实践经验丰富，低调务实，德才兼备的管理团队及“华业地产”的优质品牌注入到上市公司，为公司持续稳定发展奠定了坚实的基础。,重要事件,南海玫瑰花园被视为华业成功转型的一个标志，市场得以重新认识华业。在完成了深圳东方玫瑰、南海玫瑰的开发后，华业几年间发力，完成借壳上市、总部迁京、布局全国“三步曲”。,公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图,华业前十位持股股东,华业高管,徐红：女，1968年出生，硕士。2000年至2006年2月在华业发展（深圳）有限公司任执行董事，常务副总
4、裁；2006年2月至今在北京华业地产股份有限公司任董事长并于2007年12月26日兼任总经理；现任公司董事长兼总经理。,华业高管,燕飞：男，1977年出生，硕士。2000年8月至2005年6月就职于华业发展（深圳）有限公司投资部，任投资经理；2005年6月至今历任北京华业地产股份有限公司证券事务代表、董事会秘书、执行董事；现任公司执行董事兼副总经理。 毕玉华：女，1957年10月出生，大专。1979年至2005年在现中铁建工集团历任预算员、预算工程师、预算部经理、公司副总经济师、总经济师；2006年至今历任北京华业地产股份有限公司合同预算部经理、总经济师；现任公司总经济师。,华业高管,莘雷：男
5、，1962年出生，本科毕业于北方交通大学（现北京交通大学）建筑系工民建专业。1984年开始在铁道部基建总局工作，负责项目技术管理工作，1994年起分别在新华房地产开发有限公司、香港敬安投资有限公司、北京天行建房地产开发公司、北京北亚华欣置业有限公司、北京博强投资有限公司工作，历任工程部经理、副总经理、常务副总经理、总经理职务；2007年至今历任华业地产下属北京城市公司总经理、华业地产副总经理；现任公司副总经理。 许立超：男，1973年1月出生，硕士。1995年至2007年先后在北京科技大学、中国中纺集团、大连万达股份有限公司从事会计及财务管理工作；2008年进入北京华业地产股份有限公司，历任财
6、务资金部副经理、经理、财务总监；现任公司财务总监。,华业高管,陈力：男，1962年2月出生，本科学历，1985年毕业于清华大学建筑系。1985年至2006年先后在广播电影电视部设计院、中外建、中国建筑(3.31,-0.03,-0.90%)设计研究院工作，高级建筑师，国家一级注册建筑师。2007年至2011年在路劲地产集团工作，任集团总建筑师、隽御商业地产集团常务副总职位。2011年进入北京华业地产股份有限公司，任总工程师职务。 赵双燕：女，1976年出生，南开大学工商管理学硕士，天津大学工学学士。历任北京财富汇金投资管理有限公司投资分析师、中弘地产股份有限公司证券事务经理、北京华业地产股份有限
7、公司证券管理部经理。,华业高管,2011年7月29日聘任新一届高级管理人员13人，平均年龄42.8岁，90%是华业的老员工，并且是核心员工，熟悉公司的运作方式。此届任期四年。2011年是华业地产战略变革的一年，此届高级管理人员对华业地产的稳步发展和战略转型提供了强有力的人才保证。,投资项目,报告期内，公司收购的陕西盛安矿业开发有限公司，该公司名下拥有两个探矿权鸡头山-小燕子沟一带金矿和金硐子沟一带铜金矿，截至报告出具日，该等矿权转让已获陕西省国土资源厅批准，目前正在准备申办采矿权证相关手续。 在新疆和陕西累计投入约 7 亿元。为公司保持稳定盈利打下了良好基础。,房地产业特点,房地产行业是典型的
8、资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。,华业发展,报告期内，公司继续保持稳健发展、适度扩张的经营思路，在房地产政策全面紧缩的宏观形势下，为规避房地产行业调控政策带来的系统性风险，改变以房地产为单一主营业务受政策影响较大的局面，公司尝试涉足矿业投资，并于年内取得了实质性进展，从而初步实现了管理层制定的多元化发展的战略目标
9、。 报告期内，公司实现营业收入 24.02 亿元，较上年同期增加 6.80%；实现利润总额 60,289.53 万元，较上年同期增加 58.61%；实现净利润44,825.80 万元(归属于母公司所有者的净利润)，较上年同期增加 53.46%；房地产业务共完成结算面积约 22.57 万平方米，实现商品房销售收入 23.74 亿元，较上年同期增加 7.02 % 。 报告期内公司的总体经营处于平稳、健康的状态，各项目均按计划进行。,二、公司会计政策,1.会计准则和会计制度： 本公司执行企业会计准则。 2.财务报表的编制基础： 本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，以权责发生制作为计账基
10、础，按照企业会计准则基本准则和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。 3.会计年度： 本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 4.记账本位币： 本公司的记账本位币为人民币。 5.现金及现金等价物的确定标准： 本公司的现金是指：库存现金及银行存款。 本公司的现金等价物是指：持有期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。,Company Logo,二、公司会计政策,6.外币业务核算方法： 本公司发生外币经济业务时，按发生当月月初中国人民银行公布的市场汇价（中间价）折合为人民币记账，期末对各种外币账户的外币
11、余额按期末中国人民银行公布的市场汇价（中间价）进行调整，发生的差额作为汇兑损益,计入当期损益。属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，计入相关固定资产的购建成本；属于筹建期间的汇兑损益计入长期待摊费用；属于生产经营期间的计入当期财务费用。,Company Logo,坏账计提标准,7.应收款项坏账准备的确认标准、计提方法： 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法： 单项金额重大的应收款项是指单项金额不低于100万元的应收款项。 对单项金额重大的应收款项分析其回收可能性后计提坏账准备。 单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计提方法： 坏
12、账的核算方法：公司的坏账核算采用备抵法，期末公司对应收款项（包括应收账款和其他应收款）按账龄分析法计提坏账准备。 账龄应收账款计提比例(%)其他应收款计提比例(%) 1年以内（含1年）66 12年 1010 23年 1515 3年以上 4040,Company Logo,本公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算。 在对应收款项的回收可能性作出具体评估后计提坏账准备。对单项金额重大的应收款项分析其回收可能性后计提坏账准备，对单项金额不重大但预计回收有困难的应收款项，结合实际情况和经验相应计提坏账准备。 除此之外，坏账准备以期末应收款项余额(包括应收账款和其他应收款)按账龄分析法计提。当有确凿证据
13、表明应收款项部分或全部不能收回或收回的可能性不大时，则按不能收回或收回的可能性不大的金额计提特别坏账准备。,存货核算方法,8.存货核算方法： 存货按房地产开发产品和非开发产品分类。 房地产开发产品主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品等；非房地产开发产品主要包括库存商品、原材料、产成品、在产品、自制半成品、低值易耗品和其他。 各项存货按实际成本计价，低值易耗品在领用时按一次性摊销或分期摊销。 存货采用永续盘存制。 各类存货按实际成本核算。房地产开发中的公共配套设施费用按受益各开发项目可售建筑面积分摊计入各项目成本，发出的开发产品按分批认定法计价，发出的其他存货按加权平均法计价。 本公司开发用
14、土地在“存货开发成本”科目核算。 用于出租的开发产品在扣除残值（原值的5%）后按30-40年平均摊销。 低值易耗品采用一次摊销法。 期末，存货按成本与可变现净值孰低计价，存货跌价损失准备按单项存货成本高于可变现净值的差额计提。,Company Logo,固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法,9.固定资产计价和折旧方法： 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年，单位价值较高的有形资产。固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起，采用直线法(年限平均法)提取折旧。 各类固定资产的估计残值率、折旧年限和年折旧率如下： 类别折旧年限（年）
15、残值率（%）年折旧率（%） 房屋及建筑物20-503-101.94-4.5 运输设备5-153-106.47-18 通用设备10-203-104.85-9 专用设备10-203-104.85-9,Company Logo,固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，并将其现值记入固定资产成本。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。 采用年限平均法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命
16、扣除预计净残值（原值的3-10%）确定其折旧率。,固定资产计价和折旧方法及减值准备的计提方法,其他说明 期末，逐项检查预计的使用年限和净残值率，若与原先预计有差异，则做调整。由于市价持续下跌或技术落后、设备陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致固定资产可收回金额低于账面价值的，按单项或资产组预计可收回金额，并按其与账面价值的差额提取减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。若固定资产处于处置状态，并且通过使用或处置不能产生经济利益，则停止折旧和计提减值，同时调整预计净残值。,Company Logo,在建工程核算方法,10.在建工程核算方法： 取得的计价方法 在建工程按为工程所发生的直接建筑、安装成本及所借入款的实际承担的利息支出反映工程成本，以所购建的固定资产达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点。 在建工程减值准备的计提 期末，对在建工程进行全面检查，按该项工程可收回金额低于其账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。,Company Logo,无形资产核算方法,11.无形资产核算方法： 无形资产计价
