{成本管理成本控制}土地级开发成本测算

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1、一、土地一级开发项目成本的概念 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制,一、土地一级开发项目成本的概念,土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。,二、土地一级开发项目的成本构成,（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内

2、公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费,三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用,包括： 项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘等费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理服务费 工程保险费,（一）项目前期费用,项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考19

3、99年9月10日国家计委制定的计价格19991283号建设项目前期工作咨询收费暂行规定及 各地区关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。 项目建议书、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费,（一）项目前期费用,委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知（计价格20011218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计

4、计费指导意见2004中规协秘字第022号，作为城市规划设计计费的参考依据。,（一）项目前期费用,3. 工程勘察、测绘等费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了工程勘察设计收费管理规定，从2002年3月1日起执行。根据该文件的相关规定核算工程勘察、测绘等费用。,（一）项目前期费用,4. 环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格20021

5、25号文。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。,（一）项目前期费用,5. 交通影响评价分析费用 委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.52元/平米不等 ）。,（一）项目前期费用,6. 地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照中华人民共和国防

6、震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，,（一）项目前期费用,7. 地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合

7、同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”,（一）项目前期费用,8. 工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合项目实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

8、,（一）项目前期费用,9. 招标代理服务费 原国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 计价格20021980号文中明确了招标代理服务收费标准。,（一）项目前期费用,10. 工程保险费 建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建设工程质量保险工作的意见建质2005133号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗

9、漏问题等提供风险保障。”。可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但2004年11月中旬进行的北京地铁4、5、10号线建安险及第三者 目前保险业竞争是相当激烈的。因此在项目前期阶段，要准确估算工程质量保险费是很困难的，一般可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。,（二）征地、拆迁费用,包括： 征地补偿费用 拆迁补偿费用 房屋拆迁评估费 拆除工程费用 古树保护及文物古建修护、还建费用 其它,（二）征地、拆迁费用,1. 征地补偿

10、费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。,（二）征地、拆迁费用,2. 拆迁补偿费用 根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，补偿原则及依据亦不同。 根据房屋的不同用途相应发生不同的拆迁补偿费用，补偿原则及计算依据亦不同。 此外，拆迁补偿费用还包括搬家补偿、停产停业损失、设备（家电）移装费补偿等，因此需对

11、被拆迁区域进行详实的现况调查、费用评估，才能最终确定。在不具备详实调查的前提下，通过各种渠道获取基础资料和对该区域拆迁补偿经验值也是该部分费用估算的重要依据之一。,（二）征地、拆迁费用,2. 拆迁补偿费用 住宅房屋： 房屋拆迁补偿价=（基准地价基准房价）被拆迁房屋建筑面积被拆迁房屋重置成新价 非住宅房屋： 非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价 3. 房屋拆迁评估费 因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的11.5%向征用拆迁单位收取评估费,（二）征地、拆迁费用,4. 拆除工程费用 拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程量，并套用相关估算指标或概算定额，充

12、分考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。,5. 古树保护及文物古建修护、还建费用 根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、保护、还原等因素进行费用测算。,（二）征地、拆迁费用,6. 其它 指根据国家或地方政府要求在征地、拆迁过程中还需发生的各种费用，如： 新增城市用地费 耕地开垦费 耕地占用税 菜田基金 防洪费 提前搬家奖励 支援重点工程费等. 根据相关文件或地方规定的标准执行。,（三）公共区域市政基础设施建设费用,包括： 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用 区域内永久性道路、桥梁建设费用 市政管线建设费

13、用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 ) 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派出所、邮局等 ),（三）公共区域市政基础设施建设费用,本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块 红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土 地一级开发成本中的另一重要组成部分。 应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划， 或初步设计图纸，或

14、施工图纸，参考相应工程的估算指 标，或概算定额，或预算定额测定。,（四）区域内公共环境景观建设费用,包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。 本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。,（五）区域内公共配套设施建设费用,包括： 市政管理用房建设费用 机动车停车场（库） 非机动车停车设施建设费用 规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共

15、配套设施建设费用 在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。,（六）工程建设其他费用,包括： 工程监理费 竣工图编制费 建设期区域管理费用 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 项目后评价费用 其他,（六）工程建设其他费用,工程监理费 实行监理的工程，监理费按工程的总造价百分比计取，用插入法计算。 建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取。 或按照面积单价计费。,（六）工程建设其他费用,2. 竣工图编制费 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的工程勘察设计收费标准2002中工程设计收费标准1.0

16、.16条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。,（六）工程建设其他费用,3. 建设期区域管理费用 包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后，即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理，需要做多少面积的临时绿化，整个区域的建设期几年等，再据以测算相应费用。,（六）工程建设其他费用,4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后，形成了大量的资产，而这些资产的管理主体比较复杂，例如：道路、水、电、（天然）气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位，产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后，可能还会对资产进行一段时间的照管，对有些项目还要从社会利益角度出发，进行运营。 为此，土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发