昆明二级市场分析108p培训资料

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1、二级市场分析,目录,二级市场成交情况 商品房新增供应情况 商品房预售情况 市场新开盘情况分析 昆明分区域房地产市场分析 重点竞争项目分析,前言,或许是由于政策空前严厉，或者是2008年的前车之鉴，新政后客户和开发商均反应迅速；两方均认为市场不会因为政策的调控而出现激烈的改变，市场前景仍旧向好。 而2010年市场实际的表现也的确像预计的那样，成交量和成交面积前期出现短暂下滑，但价格依然坚挺； 进入2011年，政府显示了对于房价调控的决心，先后出台“加息、限贷、限购”等严厉调控措施，使市场波动加剧，目前的二级市场呈现“有钱人不能买，没钱人买不起”的尴尬局面，市场成交主要以首置、首改为主，商品房成交

2、量已经呈现出明显下滑趋势，同时，客户对于市场再没有清晰的认识，观望情绪继续加重。,二级市场成交情况,Part 1,二级市场成交面积、成交价格变化情况,房地产进入回暖期后，房地产市场成交面积及价格大幅增长，发展商在此时期获取到较高的利润，因此，在新一轮调控初期，资金的充裕使开发商不急于降低商品房价格，以此来对抗政策影响； 但随着调控政策力度的不断加深，目前市场上部分开发商已经开始变向降价，以解决越来越沉重的资金压力。,亿元,万,二级市场户均面积、户均价格变化情况,有图可见，新政出台前后，户均价格起伏较小，价格仍旧处于高位期； 户均面积则呈现下降趋势，户均面积由2008年的90-120到2011年

3、的80-91，主要原因是新政的出台对于高端客户的限制和首置或首改客户的资金承受能力较弱，在满足购房需求的情况下，不得不降低自己需求标准，选择在支付能力范围内的住宅。,小结,国家的房地产调控政策对于二级市场的冲击作用较大，打乱了开发商的开发节奏，同时，对于产品的走货速度及产品结构都产生了一定的制约作用； 集中表现于户均面积的逐渐减小，户均面积在80-91之间，说明，目前市场上的主力客户群体已经发生着转变，客户对于购房总价的承受能力较弱。,由于目前的房地产正处于下降期，因此，本项目在产品的打造上应趋向于大的市场环境，打造低密度高端产品之余，在普通住宅的设计上应偏向于客户需求。,商品房新增供应情况,

4、Part 2,昆明二级市场新增商品房供应分析,2010年商品房新增供应达到峰值,2010年新增商品房供应达到了914.25，是继2005后首次突破900万； 主要是2009年市场刚性需求消化了2008年蓄积的商品房供应量，到达2010年上半年昆明市商品房价格持续上涨，政府为抑制持续上涨的房价，增加商品房供应量。 2011年上半年，商品房新增供应面积已经达到578万，说明未来商品房供应量将持续增加，再加上调控政策的持续收紧，对于未来商品房的价格造成一定冲击。,昆明2010-2011分区域新增商品房供应分析,南市区的供应量主要以第三城和润城、建工新城项目为主，三个项目的供应量超过了153万； 一至

5、二环的供应量主要以城中村改造项目的为主，城中村供应量超过50%达到了123万； 北市区的供应量主要以天骄北麓和金域缇香的两个项目供应量为主，两个项目的供应量超过了北市区总供应量的70%，达到了137万。,新增供应以南市区和一至二环区域为主,2010-2011年新增供应量业态构成,新增供应以居住及商业为主,未来商品房供应将以居住和商业为主，由于新政的出台和加紧，未来商业的投资潜力将慢慢凸显； 同时，未来也将有小部分廉租房、保障性住房及经济适用房供应。,2010-2011各区域新增商品房供应业态构成,昆明主城区的住宅主要集中区域将在一至二环、北市区及西市区，以城中村改造为主； 商业主要供应在南市区

6、，这也预示着未来南市区的商业配套将区域完善，逐渐形成次级商业中心。,居住供应主要在一至二环区域,小结,2010-2011年上半年，商品房供应持续增长，2010年突破了900万，2011年上半年已经达到578万，说明在政策收紧和商品房的持续供应下，市场价格的压力将持续增大，而客户对于住宅的选择性增加也将导致部分开发企业不得不在未来的竞争中被迫降价或淘汰出局； 未来商业的主要供应在南市区，南市区的住宅环境已经基本成熟，配套的逐渐完善将增大片区的竞争力，而位于主城与新城中心，南市区的商业氛围将日趋浓厚。,未来商品房的大量放量对于本项目将形成较大冲击，尤其是未来南市区商业的放量，将吸引较大一批客户。,

7、商品房预售情况,Part 3,2010-2011年发放预售证情况,2011,2010,2011年预售项目减少,由图可见，进入2011年，由于政策调控加剧，商品房取得预售许可证的项目减少，项目开盘区域谨慎； 根据中原数据检测，2011年主要开盘项目以商业为主，而住宅的开盘销售率相比于往年明显下降。,2011年发放预售证项目区域分析,2011年预售项目减少,取得预售许可证的项目以南市区为主，其次为北市区和西市区； 北市区主要项目为万科金域缇香和南亚未来城； 从开盘效果来看，万科金域缇香开盘达到95%的销售率，说明对于客户的精准把握是在新政下开盘至为重要的环节。,小结,进入2011年上半年，预售情况

8、环比2010年出现减少，预售面积呈现下降状态，在供应上，主要以南市区为主，其次为西市区和北市区，中心区和东市区暂无供应。,虽然未来政策的方向无法把控，但通过一系列调控政策可以看出政府调控楼市的决心，因此，项目在未来的产品设计上应充分考虑到客户需求，个性产品宜少不宜多。,市场新开盘情况分析,Part 4,2011年新开盘项目,由南市区的开盘情况可以看出，各项目开盘都采取了较高的优惠政策，同时，价格方面也处于合理水平，但普遍销售率不高，主要原因是新政对于高端客户及投资客户的限制； 商铺的开盘效果较好，财富广场的销售率达到70%以上，说明部分高端或投资客户已经转向商业市场。,2011年新开盘项目,启

9、鸿假日城市与春城慧谷的开盘都采取团购优先选房的策略，导致开盘当天销售率较低,北市区开盘效果相对于其它区域较好，万科金域缇香的开盘销售率近95%,2011年新开盘项目,一至二环及中心区项目开盘价格较高，对于刚需或首次改善客户来说，具有一定的资金压力，因此，从开盘效果来看，整体销售率较差。,2011年昆明市场户型供应情况,目前昆明市场上畅销户型面积段为70以上2房，120-1443房，90-144复式户型,2011年市场供应结构比例,市场供应结构以2房及3房为主,2房产品及3房产品是2011年上半年市场主要供应户型结构，其中，70以上的两房及120以上的3房产品是最畅销的户型产品。,项目年消化量的

10、测定,选取销售量较多项目进行参考：和谐家园，龙江雅苑，金福地花园三个项目,2010年项目销售情况排行,主要项目2010年每月消化情况（）,主要项目消化月份在1月份及10月份，龙江雅苑及金福地花园全年分别进行两次开盘； 和谐世纪则是依靠媒体推广进行销售，从销售结果来看，开盘效果稍好，平均每月消化量大约为184套，1.3万体量,小结,2011年新开盘项目中，商业项目相比于往年有了明显的提高，且销售情况好于住宅项目； 整体来看，住宅项目销售率不理想，相比于去年的每盘销售率的80%以上，变成目前的50%左右，销售率下降明显；万科金域缇香凭借其品牌优势、客户细分及产品线赢得了市场，是新政后昆明市场的一大

11、亮点； 从2011年新开盘项目来看，消化速度较快的产品为70以上2房，120以上3房； 从供应结构上来看，2房产品及3房产品是2011年上半年市场主要供应户型结构，其中，70以上的两房及120以上的3房产品是最畅销的户型产品。 2010年全年销量排行中，销量比较高的项目平均每月的销售套数可达到184套左右，约1.3万建面，而随着新政的出台，目前成交量正呈现明显下滑的趋势，未来销售情况不容乐观。,昆明分区域房地产市场分析,Part 5,昆明市城市发展历程,昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重

12、点。,1,2,3,4,5,6,7,8,目前的昆明逐渐形成六大区域： 由十三条城市主干道隔开六个区域,六个区域的划分通过一些主要干道来隔开： 东市区：昆曲高速以南、二环东路以东，贵昆公路以北；西市区：龙泉路、一二一大街、二环西路、大观路之间；南市区：贵昆公路、二环南路、大观路之间；北市区：二环北路、龙泉路、昆曲高速公路之间；中市区：一环城路内的区域；一至二环：一环与二环路之间区域。,各区域主要物业类型及功能定位： 随着政府对房地产规划的进一步深入，未来高层业态将成为各片区主要物业,各片区分布的主要物业类型,高层、小高层,高层、别墅,高层、公寓,高层、小高层,高层、公寓、写字楼,高层,中心区：昆明

13、核心商业区，中央商务区组成部分，是传统城市中心区域，政府重点关注与规划区域，物流交通枢纽，昆明CBD商贸核心区重要组成部分。 东市区：昆明房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，非置业首选。 南市区：昆明南市区是主城与东城的交接地，将是昆明经济发展势必成就的一块经济三角洲。 西市区：西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为昆明市的又一个置业热点。 北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区，政府公共配套资源的陆续建设。,东市区概述：,东市区商品房较少，也不是昆明目前主要开发区域，因此，置业群体多以地缘性客户为主； 未来东市区城中村将大量

14、拆除，而主要供应区域为东白沙河低密度住宅片区，将成为空港区内的一大亮点； 外来务工人员较多，这部分群体也是区域内主要置业源。,东白沙河片区将成为东市区重点开发区域,东市区发展现状分析： 东市区：高层为主要业态,东市区楼盘物业类型占比,东市区目前商品房较少，主要物业类型为以金色俊园、东骧神骏为主的高层,目前该片区无新房源供应。 目前，东白沙河片区控规已经确定，部分政府集资房将入驻，对于片区影响力及区域规划推进将起到推进作用。,东市区产品特点：,由上表可以看出，东市区住宅面积主力区间在71-110之间，二房、三房为主力户型； 建筑形态：靠近二环的楼盘以高层、小高层为主，少量别墅；三环附近主要是多层

15、、洋房；户型以90-120的三房为主；,东市区的客户群体：,东市区是客运、物流和城中村聚居的区域，外来人口众多，常住人口约50万人，实际人口应在80万左右； 小私企主、企事业单位职工为区域置业客户主力群体。很多企业在东市区建设职工宿舍区，如云铝集团、云南省石油总公司、云南农垦集团等。据不完全统计，东市区有企业宿舍区近200个 。这类客户群由于工作和关系，偏向本地置业，以改善性置业为主。 部分改善性客户外流，鉴于经济实力，外流至北市区的较多。,小结：,在昆明主城四区东市区属于发展最缓慢的地区，东市区是老工业区所在，也是昆明市居住最早开发的地区； 由于政府过去十年发展的重点都集中在中市区和北市区副

16、中心的开发，因此，近年来东市区无论从规划和配套来看都非常的滞后，新楼盘的开发也较少； 未来新机场的搬迁将给东市区带来巨大的发展空间，目前片区规划已经形成，东白沙河片区将成为东市区第一个放量区域；,东市区的白沙河片区也将打造成低密度住宅区，给项目带来一定的冲击。,南市区二级市场（主要楼盘分布）,南市区楼盘的户型面积区间在81150之间，以两房，三房为主； 滇池片区以大户型的小高层，别墅为主； 广福路片区，官南片区主要以高层为主。,南市区主要楼盘户型面积分布,南市区房地产市场现状,南市区小高层、高层的均价在8500-10000元/之间； 多层洋房主力价格在9000元/以上； 别墅价格也是稳中有升，一般在14000元/以上；,南市区主要楼盘价格分析表,南市区房地产市场现状,区域房地产市场现状 南市区客户群体, 首改、再改客户为主，少量首置和城中村改造客户。 政府机构较多（滇池路片区集中了南市区大量的政府机关、事业单位人员达26%左右），区域对相关人员有较强的吸引力； 企事业单