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1、成本控制中心 2013.05,魏 平,房地产项目的成本管理,目 录,开头语,成本管理存在的问题,如何认识成本,成本的构成,成本控制的重心,作业过程成本管理,全员成本管理,结束语,当今的房地产行业，竞,更是成本控制力的竞争,房地产企业竞争,争十分激烈，在产品同质化,倾向越来越严重的情况下，,房地产企业的生存能力、盈,利能力、发展能力与企业的,成本控制息息相关。特别是,在当前房地产调加压、政策,越来越规范，技术、产品越,来越同质化，房地产开发成,本居高不下，品牌力持续提,升的房地产市场环境中，企,业间距不断缩小，新的竞争,格局已现端倪。,是资金实力的竞争,也是投资策划能力的竞争,回首改革开放30多
2、年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,中 国 房 地 产 发 展 历 程,中国城镇住房制度改革,第一阶段：7890 探索与试点阶段 78年邓小平提出房改 79年全价售房试点西安、柳州、梧州、南宁 81年扩23省的60多个城市 82年补贴出售试点，政府、单位、个人各1/3 88年国务院分期分批推行住房制度改革的实施方案,第二阶段：9194 全国推广和配套改革阶段 91年提出部分产权理论 92年上海“五位一体”，住房公积金、提租发补贴等,第三阶段：9498 深化和全面实施阶段 94年国务院推行“三改四建”、 三改:
3、改福利性的旧体制 四建：商品房供应体系、住房公积金制度、住房信贷体系、房地产交易市场 98年7月国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知标志全国范围取消住房实物分配，实行货币化分房,第四阶段:98年以后房地产的快速发展阶段,中国房地产行业发展,所经历的阶段与特点,重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。,新中国成立 战争摧残 一穷二白,1979,1980,1986,1988,1958,从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。,1991,1978,1991,1999,2007,2010,第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段,1979年开始经济体制改革,1980年4
4、月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕。,1978,1991,1999,2007,2010,第二阶段：探索阶段：炒作与调整,炒作期：1991-1993,1992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮,调整期：1994-1999,炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地,萧条,繁荣,1978,1991,1999,2007,2010,第三阶段：房地产快速发展阶段,1999-2000市场回暖,宏观经济稳定发展、 房地产泡沫已得到控制、房地产市场明显转暖 中国房地产市场进入新一轮的发展时期,2002年，土地市场规范化政策出台
5、 招拍挂,2003年关键词：地王、别墅供地、SARS,2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“,2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现,2002-2004 全面恢复,2004年关键词：土地拍卖、加息（9年来第一次加息）、个人集资建房,2005年，走低回落 短暂低迷期,2005年关键词：调控、一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条、4.27 新八条,2006年，一个字“涨”,2006年关键词：加息、 国六条、金融业开放,2006年4月28日再次加息 抑制需求,2006年5月17日 国六条,2006年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动,2003年地王现象出现
6、,2006年12月中国金融业全面开放,外资、热钱涌入,2007年，疯狂地暴涨,2007年关键词：暴涨、地王频出,2007年，地王频现 面粉比面包贵,2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。 但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。,1978,1991,1999,2007,2012,第四阶段：房地产行业全面调整阶段,土地市场降温,寒流 下跌 低谷,中介倒闭,上市“流产”,销量萎缩 降价促销,持币待购,阶段1： 资源时代,阶段2： 产品时代,
7、阶段3： 品牌时代,拿地就赚钱,客户重质量，公司重成本,关注品牌与形象理念与价值观,成本领先战略,成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段,1.周期长：从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间,一、房地产开发成本管理现状,3.多样化：产品类型增加、领域扩大及开发面积的剧增,2.环节多：从置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多环节,以上都会导致成本核算难度增强；使房地产开发成本控制难度越来越大。,1、缺乏全面规范的目标成本管理体系： 成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；,3、成本控制忽视重点：
8、只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；,2、成本控制的忽视前期阶段： 通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；,4、成本控制手段不当： 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。,二、房地产开发成本管理中的几个问题,成本：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 CCA中国成本协会发布的CCA2101：2005成本管理体系术语标准中第2.1.2条中对成本术语的定
9、义 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 美国会计学会（AAA）所属的“成本与标准委员会”对成本的定义,个人理解：成本从“三间”去理解。 a.得到与付出之间：为有所得而必要的付出 b.多少之间：为得到一个西瓜而送一个苹果 c.有无之间：能产生效益的是成本，不能产生效益的就是浪费,成本是什么？,成本管理到底是干啥的？,算账？,砍价？,限价？,砍完施工,单位再砍,工程费用？,先认识成本管理的两个方面,技术,经济,任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。,
10、再认识成本管理的两个类别,1.从项目角度出发： 重点关注单方可售面积成本(元/m2)，直接用于测算与确定经营绩效。 2.从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。,项目发展,规划设计,施工,销售,竣工,物业,分判,招标,签约,变更,结算,成本管理范围 以项目为管理对象 项目的完全直接成本 测算分解 间接成本测算分摊,成本管理 成本的发生属于一个部门或个人的权责控制范围内是该部门或个人的成本控制 成本控制是通过管理活动保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动 成本控制的特点不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现
11、在的经营活动尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制，成本的管理能力受到管理职权和时间双重影响,健康,有序,合理,成本管理的目标和宗旨,健康是指成本管理应按符合制度要求，透明、规范,有序是指产品成本能提升顾客价值、带来经济收益， 无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生；,合理可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。,宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势,开发项目成本的组成（土地成本）,开发项目成本的组成（前期费用）,开发项目成本的组成（前期费用）,开
12、发项目成本的组成（前期费用）,开发项目成本的组成（建安费）,开发项目成本的组成（建安费）,开发项目成本的组成（建安费）,开发项目成本的组成（基础设施费）,开发项目成本的组成（基础设施费）,开发项目成本的组成（公共配套设施工程）,开发项目成本的组成（开发间接费）,开发项目成本的组成,各类成本（费用）所占总额的比例,土地成本（约25-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。,前期费用（约%
13、左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。,工程成本（约50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、室外管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。,基础设施配套费：（约5-10%左右）。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。,三项
14、费用：管理费用、财务费用、销售费用（约占8-10%）。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。,设计,采购,施工,项目各期发生的成本及对成本的影响,发生成本的曲线,影响成本曲线,新项目发展,成本控制重点放那儿好？,70%80%,20%,销售及物管,影响成本：该环节作业过程对产品总成本的影响。,发生成本：该环节作业过程所发生的成本。,成本控制的关键在于控制影响成本！,主要控制价值区,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,概念,设计,施工/安装,使用,隐性成本一种隐藏于总成本之中、游离于财务审计监督之外的成本。具有一定隐蔽性，是成本的将来时态和转嫁的成本形态的总和。 a.项目开发进
15、度控制 b.项目资金收支计划管理(现金流管理) c.规划设计过程中固化的成本预控 d.合同管理,显性成本计入账内的、看得见的实际支出 a.建安及工程成本 b.采购成本 显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售,房地产成本作业过程,总目标,物业管理,设计部,销售部,成本管理部,项目发展部,财务管理部,地块现状、地价,成本,市场定位,案方品产,付款节奏,周边配套,地块现状,成本,规划要点建造标准,销售节奏、开发节奏,况情益收,收益情况,况情益收,况情益收,项目评价工作流程,控制要点：合理的产品技术经济指标设
16、计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 体型系数：大局框框已定，成本是设计出来的（70%的成本由设计阶段确定）,作业过程管理设计成本,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标； 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数； 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本。,主要经济指标,容积率,建筑密度,单方钢筋含量,单方砼含量,窗地比,层高,地下室的车位面积,建筑周长面积比,主要经济指标限额控制,可售比 可售比可售面积/建造面积100 可售比对项目成本的影响是无可挽回的。 无原则的创新和单纯价值最大化追求使可售比不断降低。针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。,钢筋含量 钢筋每降低1kg/平方米，成本减少5.5元/平方米左右。 钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但更重要的是能不能真
