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1、,保利地产财务分析,保利房地产股份有限公司（以下简称“本公司”）前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司（以下简称“保利南方”）于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元；1997年9月，保利南方对本公司进行增资，其中以现金增资4,959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本6,000万元。,保 利,公司概况,偿债能力,资产,1总资产增加，增加幅度16.51%，公司资产规模增加。 2流动资产增加15.79%，对总资产贡献15.24%，资产流动性增加。 3非流动资产增加36.37%，主要是投
2、资性房地产和递延所得税资产引起，对总资产贡献1.27%,资产结构 1流动资产非流动资产，资产风险小。 2流动资产占比下降0.62%,非流动资产占比上升0.62%，资产结构相对稳定。 3货币资金增长18.71%，即期支付能力上升,负债与所有者权益,1权益总额增加，负债增加 2短期借款、应付利息、应付股利、应付债券大幅上涨,资本结构 1股东权益占比22.11%，资产负债率77.89%，财务风险较大。 2.负债率增长较大，主要由于2014年增加金融机构贷款620亿，发行美元债券及人民币中期票据，具有充足的扩张动力。,流动比率分析,通过比较可知，保利地产2012-2014年流动比率逐年上升，靠近200
3、%，企业短期偿债能力持续增强，企业财务风险逐渐减小。,流动比率同行业比较,根据同行业比较，保利的流动比率显著高于行业平均水平，说明保利与其他同行业相比偿债能力较强。,速动比率分析,在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，速动比率小于100%是正常的，但是还是有一定的流动性风险。,速动比率分析,速动比率分析,速动比率同行业比较,房地产行业主要依靠负债经营，产品建设周期长、存货价值大，从而导致了整个房地产行业的速动比率处在较低的状态上。,资产负债率分析,2014年资产负债率在这三年相对降低了一些，但基本持平 本身数值较高，资产负债率较高 通过扩大
4、举债规模获得多的财务杠杆利益 但同样增加了保利地产长期偿债能力的风险.,资产负债率分析,从稳健原则出发，特别是考虑到企业在清算时的偿债能力，该指标可保守些计算 2013、2014年有形资产负债率与资产负债率相差不大 说明保利总资产中未来变现能力较差的无形资产所占比重小,资产负债率同行业对比分析,保利的资产负债率高于行业平均值 也超过了房地产资产负债率70%的警戒线 “以债养债”模式，房企负债的风险“攀上新高” 财务运作极不灵活，长期偿债压力很大,营运能力,运营能力分析,营业收入/平均应收账款余额,营业成本/存货平均余额,营业收入/流动资产平均余额,应收账款周转率,存货周转率,流动资产周转率,应
5、收账款周转率,应收账款变现速度 & 管理效率高低,保利地产应收账款周转率整体较高，但是20122014成一个下降趋势，说明资金回收有一定风险。,作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式 房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年末销售量大幅度下降,企业存货周转速度,存货周转率,整体存货周转率保持在一个较低，保持在相对稳定的水平。保利地产的存货变现较好，可见房地产市场盈利能力依然处于有利地位。因为这两年市场的环境和国家政策比较严峻，而这从侧面上反映出了保利比较重视供货与销货的关系，从而灵活应对了市场的变化。,流动资产周转率,企业流动资产使用率,流动资产周转率是分析流
6、动资产周转情况的一个综合指标。流动资产周转快，会相对节约流动资产，相当于扩大了企业资产投入，增强了企业盈利能力；反之，若周转速度慢，为维持正常经营，企业必须不断投入更多的资源，以满足流动资产周转需要，导致资金使用效率低，也降低了企业盈利能力。20122014年度内，保利地产的流动资产周转率上升趋势较大，处于有利地位，可见，公司在房地产市场有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流动资产变现能力，实现稳步上升，具有良好的管理措施与营运能力。,存货 周转率.,流动资产 周转率,应收账款 周转率,就保利地产营运能力方面的分析，不难发现保利地产的流动资产运营能力较好，资金的周转变现能力一般，然后从资产负
7、债表，利润表各相关项目里，看出总资产，流动资产，营业收入都在大背景下上升，并无下降，所以，保利地产在房地产行业依然有着一定的竞争优势。,营运能力,盈利能力,资产负债表,盈利能力分析,营业利润率、营业净利率对比2013年有小幅度提升，并且增幅由上一年度的负值上升为正值。可以看出保利地产营业收入获取净利润的能力有所提升。 净资产收益率、总资产报酬率有小幅度下降，表明保利地产净资产的盈利能力、总资产的盈利能力有所下降。,数据,盈利能力分析,以上各数据无论是上升或下降都是在2%左右，幅度较小，总体基本保持稳定。 而且，在2014年度报告期内，公司实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润12
8、2亿元，同比分别增长18.08%和13.5%。年内公司结算毛利率为32.03%，较去年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。 可以看出，在2014年房地产市场整体规模高位回落，房地产项目开发盈利水平趋势性下降的情况下，保利地产营收和盈利规模稳步提升，盈利能力较为稳健。,数据,盈利能力分析,一、综合实力 保利房地产（集团）股份有限公司，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。 2014年中国房地产上市公司综合实力第二。,
9、原因,二、经营销售 销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。报告期内，公司主动出击、积极拼抢市场，创新推广方式和销售模式，克服市场调整困难，实现签约销售面积 1066.61 万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长 0.21%和 9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至 1.79%。 重点区域表现突出，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突破400亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售 规模分别超过 150 亿元。同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购 金额突破 200 亿元大关。 坚持中
10、小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。报告期内，公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过 90%。,三、行业政策 从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。 2014 年 7 月 11 日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30 多个城市随后陆续退出限购，截至年底除北上广深及三亚 5 个城市外，其他限购城市已全面取消限购。 9 月底，央行、银监会出台了“930 房贷新政”，限贷全面松绑，并要求增强个人住房贷款和房企合理融资需求的支持力度，10 月份商品房销售大幅改善，同比降幅大幅收窄至 -1.6%。 11 月限贷松
11、绑的刺激作用衰减，销售数据同比降幅反弹至-11.1%；央行于 11 月 21 日实施首次降息，带动 12 月销售再次改善，同比降幅收窄至-4.1%。总体而言，2014 年商品房销售市场呈现随政策刺激而波动改善的局面，尚未形成明确的触底回升态势。,总结,Strength,保利地产公司的财务状况总体良好稳定，发展势头好，总资产规模和主营业务收入都保持着高速增长，经营状况良好，公司的现金流量和利润的增长主要来源于经营活动，现金流量和利润结构比较稳定。 12年到14年之间，保利的营业利润一直是持续增长的，销售毛利率在升高、资产回报率变化不大，说明公司资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的经
12、营和财务状况，盈利能力较为稳健。,短期偿债风险,长期偿债风险,存货周转率低，周转速度慢。,资金回收风险,保利地产公司存货占流动资产比例偏高，加之宏观政策的影响及应收账款增加，这些都会影响保利地产公司偿债能力，增加其财务风险,12-14年利息保障倍数逐渐降低，自有资本占总资产的比重小，财务结构不合理，财务风险在不断增加。,Weakness,2014 年，在房地产行业市场分化加剧、投资风险加大的态势下，保利地产实现销售业绩与市场占有率“双增长”， 市场占有率提升至1.79%，增长0.25 个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，企业严控成本，提升管理效益，盈利规模稳步提升。,2015年赢商网福布斯企业榜已经揭晓，保利地产以销售额176亿美元、利润20亿美元、拥有资产602亿美元的雄厚资本积累，位于第332位，成功跻身世界500强，超过许多其他如三菱重工、路透等世界老牌顶尖企业。,2015年，保利地产将继续坚持以发展为主题，努力优化投资结构，提高运营效率，加强精细化管理，实现企业持续平稳健康发展。,2015房地产百强企业名单中，保利位居第二。,前景展望,THANKS,
