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1、青年汇佳园商业部分产品定位报告,中新集团研发中心市场部,目 录,项目概述 项目位置 技术指标 交通环境 市场研究 区域环境 市场供应 目标客群 Swot分析,项目定位 4#地商业定位 市场定位 产品定位 2#地商业定位 市场定位 产品定位 投资分析 投入产出分析 经营分析,第二部分 项目定位,项目定位-四号地商业定位,市场定位 打造朝青路上消费新亮点,塑造区域食尚新生活中心。,朝青路未来5年内最大,囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的青年主题社区生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡,提升项目整体气质,保证长期收益。,四号地商业定位-产品定位,四号地商业定位-产品定位,立面风格: 与项
2、目整体的设计风格相一致,时尚、现代、充满小资的、物质生活的气质。 可吸取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设施的设计风格,采用较大的色差、丰富的变幻,刺激区域内主流客群中青年消费者的消费欲望。 在设计初期将可能进入的品牌对门头、招牌的特殊需求考虑到设计中。,第一管理资源网(),提供海量管理资料免费下载!,待选方案一 方 略,第一管理资源网(),提供海量管理资料免费下载!,第一管理资源网(),提供海量管理资料免费下载!,待选方案一 天 大,待选方案-天 大 方 案,第一管理资源网(),提供海量管理资料免费下载!,业态规划 主题及面积比例: 各类餐饮 50%、 便利卖场 40%、 便利服务设施 1
3、0%; 功能店铺单铺面积设定: 各类餐饮: 休闲餐饮:50-350平米 大型餐饮:500-2000平米 中档卖场、超市: 超市:5001000平米 便利服务设施: 便民服务:20100平米 社会设施:30150平米,四号地商业定位-产品定位,一层: 餐饮类,临街位置切割成小店; 休闲餐饮、蛋糕店、小吃店; 设置直梯,临近处设为三层或四层餐饮部分的入口 零售、便利服务类; 邮局 洗衣房、冲印、药房、美容美发; 电讯、电信局营业厅; 中型超市,在一层略差位置设置入口及一定经营面积;,二层: 餐饮: 休闲餐饮,部分与一层店铺连接,保证较好的临街位置,丰富本层功能; 中型超市: 作为二层的主要经营内容
4、,占本层面积的绝大部分;,三层: 集中型美食城:作为主要餐饮场所,满足区域消费及写字楼部分需求; 中大型品牌餐饮:引入中档中型餐饮,完善餐饮设施层次; 四层: 中大型品牌餐饮:知名中型餐饮,设置直梯,拉升整体档次;,功能品牌推荐: 一层: 餐饮:麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、DQ、好利来、张一元、街客、 ; 零售、便利服务:贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T. 、柯达冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局; 中型超市:冠军超市、物美超市; 二层: 餐饮:呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、 中型超市:冠军超市、物美超市; 三层: 休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口:大食
5、代; 四层: 1-3家中大型品牌餐饮:大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦哥、品奇批萨、小肥羊;,四号地商业定位-产品定位,公共空间 风格及用材与青年汇整体风格统一。 以内街廊道提升非临街店铺价值,利用其对不同风格品牌商铺进行分区,引导人流。 在三层利用廊道贯穿室内外,形成立体交通,激活三、四层经营价值。 以景观、灯光手段丰富,丰富其时尚现代的商业气质。 与引入品牌装修充分结合,互利互补。 公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。,四号地商业定位-产品定位,二号地商业定位,市场定位 迎合朝青板块整体商务环境的提升,作为写字楼、soho部分的商务配套设施,携手知名餐饮经营企业,打造朝青路上消费新亮
6、点,塑造区域现代商务生活中心。,二号地商业定位-产品定位,囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的商务主题生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡,提升项目整体气质,为写字楼、酒店式公寓及SOHO以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代化商务配套。,二号地商业定位-产品定位,立面风格 与青年汇项目公建部分整体风格统一。 立面效果应强调其现代、高尚的品质感,凸显国际都市气质,迎合主流客群的喜好。 因考虑大面积出租,与知名餐饮服务企业合作,应尽早确定合作品牌,协调制定外装修方案。,待选方案一 方 略,待选方案二 天 大,天大方案,业态规划 主题及面积比例: 品牌餐饮 65%、 零售、商务、便
7、利、服务设施 35%; 功能店铺单铺面积设定: 大型餐饮:500-2000平米 零售、商务、便利、服务设施 : 零售门店:30100平米 商务餐饮:50300平米 金融设施:20100平米 社会服务:30150平米,二号地商业定位-产品定位,商务餐饮,设置在端头,提供最佳的可视性和可达性; 休闲餐饮:咖啡店、面包房、简餐; 设置直梯,临近处设为三层或四层餐饮部分的入口 零售门店; 时尚服饰、箱包、高档家具家饰 金融设施: 银行分理处、信用卡中心; 证券公司 社会服务: 美容美发; 电讯、电信局营业厅;,品牌餐饮: 引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮, 利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流, 满
8、足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。 金融设施: 二层部分面积设置为证券公司, 二层部分面积作为银行业务部及VIP室。,功能品牌推荐: 一层: 零售门店:金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ; 金融设施:光大银行、建设银行、北京证券; 商务餐饮:上岛咖啡、真功夫、面包物语; 社会服务:DHL; 二层: 品牌餐饮:渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 金融设施:光大银行、建设银行、北京证券; 三层: 品牌餐饮:渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆,二号地商业定位-产品定位,公共空间 与青年汇共建部分相呼应。 以景观、灯光手段丰富,丰富其时尚现代的商业气质。 与引入品牌装修充分结合,互利互补。 公共空间
9、的装修满足中高档商务商业设施装修标准即可。,二号地商业定位-产品定位,第一管理资源网(),提供海量管理资料免费下载!,第三部分 收 益 分 析,收益分析-经济技术指标,收益分析-销售收益分析,注: 计算前提为建设期即开始销售 计算考虑建筑使用率为0.7; 年出租率一层为0.7,二层为0.8,三四层为0.9 此处以销售价格折合之租金仅为参考数值,用以比较与实际租金之间差异,实际招商时,还需考虑租金优惠政策等。 此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租,以此保证经营规划的实施和租金的回收,收益分析-销售收益分析,注: 计算前提为竣工后经营两年时带租约销售; 计算考虑建筑使用率为0.
10、7; 年出租率一层为0.7,二层为0.8,三四层为0.9 此处以销售价格折合之租金仅为参考数值,用以比较与实际租金之间差异,实际招商时,还需考虑租金优惠政策等。 此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租,以此保证经营规划的实施和租金的回收,收益分析-销售收益分析,建设期销售, 4#地可实际销售收益1.46亿元,销售均价1.58万元/平米; 2#地。1.4亿元,。1.82万元/平米; 两部分销售额总计2.87亿元,销售均价1.7万元/平米。 以上为假设四层全部卖掉可得收益,如销售受阻,只卖掉4#地一二层和2#地一层,则 4#地可实际销售收益1.16亿元,销售均价2.15万元/平米
11、; 2#地。0.64亿元,。2.8万元/平米; 两部分销售额总计1.8亿元,销售均价2.3万元/平米。,收益分析-销售收益分析,竣工并经营2年后带租约进行销售, 4#地可实际销售收益2.45亿元,销售均价2.64万元/平米; 2#地。2.5亿元,。3.24万元/平米; 两块地商业部分销售额总计5亿元,销售均价2.9万元/平米。 采取三年后带租约销售可增加盈利2.13亿。 以上为假设三层全部卖掉可得收益,如因高层经营单位较大,不利于销售,只卖掉4#地一二层和2#地一层,收入其余层面租金,则 4#地可实际销售收益1.84亿元,销售均价3.4万元/平米; 2#地。1.1亿元,。4.5万元/平米; 两
12、块地商业部分销售额总计2.9亿元,销售均价3.7万元/平米。 采取三年后带租约销售可增加盈利1.1亿, 并年增加租金收益950万元。,收益分析-经营分析四号地,注:以上为假定统一经营的前五年经营收益分析,收益分析-经营分析二号地,注:以上为假定统一经营的前五年经营收益分析,收益分析-经营策略,统一招商、统一经营,保证商业规划的实施和租金的回收。 竣工后带租约销售,可获取最高的销售收益。 可考虑出售一二层可分割小面积,获取销售收益,同时保留部分面积,保证长期租金收益。,项目概况,项目位置 4#地位于朝阳北路与青年路交汇处,紧邻城市交通主干道; 2#地沿朝阳北路,紧邻铁路; 技术指标,交通环境 青
13、年路、朝阳路、朝阳北路构成板块整体的交通框架。 青年路北段改造完成,我项目门前路段尚无改造迹象。 朝阳路改造预计明年全部完工,成为CBD主要道路之一。 朝阳北路已经全线通车。 城铁6号线规划从西八里庄经青年汇至常营,2008年开工。 区域交通环境迅速改善,大力拉升区域价值。,第一部分 市 场 研 究,市场研究-区域环境,宏观环境影响朝青板块热度直线上升; 朝青板块内近20个项目,均价超过8500元/平米-产品类型丰富; 2006年该区域的开发总量达到了400多万平方米; 未来该区域人口密度较高; 零售类商业配套,包括集中商业、特色商业街及底商等都种形式,整体商业面积至少30万平米以上; 区域内
14、现实商业,特别是餐饮类供应仍明显不足; 区内住宅供应量巨大,商业供应量不足,现实功能配比不合理。,市场研究-市场供应,板块内集中商业总建筑面积8.5万平米,经营面积达5万平米。 代表项目:住邦2000二期商业、韩show商场和首创白云商场。 底商及商业街供应总量20万平米,经营面积超过12万平米。 代表项目:朝阳园.尚街、华纺易城底商、国美第一城商街、珠江罗马嘉园欧洲风情商业街、A-Z TOWN商业配套 据不完全统计,朝青板块住宅项目之商业配套供应量近30万平米。,市场研究-市场供应,据不完全统计,朝青板块现有商业供应面积达26万平米(建筑面积)。 集中百货类:13.5万平米 超市类:3.5万
15、平米 电器卖场类:1.5万平米 餐饮类:2.5万平米。 休闲娱乐类:4.5万平米。,市场供应-零售业面积供应,区内已建在建零售类近14万余平方米,面积较大,档次一般。 新入市面积待市场检验。 华堂商场延续传统经营方式,满足日常消费需求,保证其商业地位。 白云市场、韩SHOW及财满街以划分面积单位形式销售,均价:18000元/平米,承诺年8%回报。 产权店铺式商业开发项目,在招商、经营及投资回报方面存在不确定性,面临市场考验。 尚街作为唯一只租不卖的商业物业,融合多种经营内容,餐饮及休闲娱乐面积分别占到总量的30%-35%。,区域内聚集了9余家大、中、小型超市(其中包括4家便利店),主要分布在朝阳路两侧 样本中5000平方米以下超市3个,三家面积合计4300平方米 . 样本全部在朝阳路沿线 大型超市仅有易初莲花一家,规模占总供应量66%,达8500平米,辐射整个区域消费人群。 大型超市具明显发展空间,规划中的家乐福超市及朝阳北路SHOPPING MALL入市后,超市规模将完成中型到大型的转型。,市场供应-餐饮类供应,餐饮经营面积1.2万平米,集中在朝阳路,中档餐饮为主,品牌及特色餐饮较少; 区内餐饮品牌有:肯德基、麦当劳、必胜客、好利来、郭林家常菜、永和豆浆、大白鲨火锅自