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1、对个人开征房产税的研究 基于沪渝房产税试点,小组成员：欧阳倩云 杨晶晶 吴小莉 杨影,房产税开征？,“开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因。” 财政部财政科学研究所所长贾康,“扩大房产税征收范围，势必增加普通家庭的负担，就必须减少个人所得税等其他税负。这涉及一系列配套制度的调整，尚需时日。我认为，上海短期内开征房产税的可能性并不大。” 财政部财政科学研究所副所长刘尚希,房产税的三大理论,1.传统观点：传统观点认为物业税是一种流转税，物业税的开征
2、会造成房价的上升，进而影响房地产供给的减少，最终导致地方政府的辖区内房地产税收供给不足，进而成为一种无效的税收。,2.受益论的主要观点：受益论认为物业税是一种受益的和有效的税种，税收收入主要用于为地产消费者提供地区公共产品服务，因而消费者是受益的。 3.新论主要观点为：新论要求资本可以自由流动，资本会偏向于从赋税高的社区流向赋税低的地方。并且资本在任何地方都要承担赋税。物业税税率的差别造成了资本在全国的无效率配置。地方政府为了留住辖区内的资本，不得不降低税率，进而造成提供的公共服务水平降低。这样导致资源配置的无效。,部分国家房产税介绍,美国房产税,美国地方收入的主要来源,组成部分：房地产保有税
3、、房地产取得税、房地产所得税 计税依据：房地产核定价值 计算方法：各地方政府将房地产估值的一定比例作为征税值，一般为20%-100%，然后确定房地产税率，一般为1%-3%。以征税制乘以税率。,房地产估值方法 1.市场比较法 以相似房地产作为参考依据，适用于简单的住宅评估 2.成本核算法 用建造成本与折旧情况评估。 3.收入分析 根据租金收入用投资回报率测算房地产价值。用于商业、出租的房产价值评估。,税收优惠 购买第一套住房免征房产税，从第二套开始征收。在购买第三四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。 很多地区的房地产估价都低于其实际价值，有的地区实行70%的折扣率，；给予低收入人群以住房抵
4、免，抵免额可以抵顶个人所得税。 税收管理 价值评估由核税官员完成，征收由税务官员负责。 评估：美国房地产评估师协会（SREA） 征税管理制度：建立私人财产登记制度，网络化管理。,日本房产税改革,改革内容：在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市规划税和事业所税三大支柱。 固定资产税是1950年日本税制改革中取代以前的房税、地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产所征收的税。征税主体是市町村政府。固定资产税与地租和房屋税不同，属于综合税，而且前者是以资产价格为课税标准的财产税，后者是按出租价格为课税标准的收益税。 都市规划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同
5、固定资产税一并征收，征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。 浮动上限税率为0.3%，但对新建住宅无税额减免。 事业所得税是在一些城市征收的营业场所税，属于道府县地方税，征税主体主要是东京都和一些指定城市。,改革的基本经验,一、房产税作为地方性资产保有税 二、征税范围广，减免有度 三、房产税收的公益性 四、按照地域和房产市值来征收,台湾房屋税,房屋税税率：规定税率的上限和下限,房屋税的计算 房屋税的计算公式如下： 房屋税额房屋现值适用税率 房屋的现值 （1）台湾的“房屋现值”不含土地价值。而大陆的“房屋价格”包含了土地价格。 （2）台湾的房屋现值按照地方政府公布的
6、资料计算，而不是按照实际房屋造价计算。 台湾地方政府公布的“房屋构造标准单价”一般低于实际工程造价。不定期公布，往往十年才公布一次。,减免税优惠 1.公有房屋的免税项目 2.私有房屋的免税项目 3.房屋的减税项目,二、房产税改革试点的实践和探索,上海市和重庆市作为全国的房产税改革试点，于2011年1月28日出台并实施房产税改革试点方案。,（一）上海市房产税试点方案,上海的房产税试点方案规定，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和外地户籍新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。试点初期，暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳，以后按评估价征收。市场交易
7、单价低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于免征面积，方案明确，上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。第二套住房购入后一年内第一套住房卖出的，退税。,上海市政府批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见要求，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量
8、住房），违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 与此同时，发挥税收在房地产市场调控中的作用，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。,意见还要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款
9、的，应提供从申请之日起算的前两年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 为增加普通商品住房供应，上海还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。 意见强调，上海将坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住
10、房建设，改善居民居住条件，促进房地产市场平稳健康发展。,（二）重庆市房产税试点方案,重庆的房产税方案规定，房产税税率为0.5-1.2%之间，分档征收：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。计税价格按交易价格征收，以后按评估价征收。方案规定，免征面积别
11、墅为180平米，高档住宅为100平米，按户计算。,重庆新购住房是指房产税改革试点暂行办法施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。,（三）其他城市对房产税改革的调研,2011年1月以来，重庆、上海开展房产税改革试点的情况在全国引起巨大反响。伴随着重庆、上海的房产税改革试点，我国其他城市也开始进行这方面的调研。 湖南省税务部门相关负责人表示，近期曾做过一个调研，发现房价高的原因之一是大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节，不仅对于遏
12、制房价过快上涨有好处，还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。 财政部有关人士也表示，作为地方税重要组成部分，房产税的主要作用在于调节收入分配，提高土地利用效率。,2011年1月28日，重庆市政府、上海市政府试点开征房产税。两个房产税方案，重庆方案重点针对高档住宅，比如别墅和超过180平米的大房子；上海方案重点以面积和价值为主要计征标准，从增量扩展至存量。 如此重要的税种，其配套方案的制定至关重要。目前地方税种实行“收支两条线”，如果将房产税用于其他方面，将无法达到预期目的。同时，房产税的推出，势必伴随着其他税种的合并。而且在产权确认、统计口径、税率等技术问题上都有必要进行深入探索。 经过几年
13、的试点，条件成熟时，极有可能出台一个结合两种模式的综合方案推广全国，结合存量和增量，采取超额累进制，降低起征点，扩大税基，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，保证税收稳定增长（为地方增加稳定的财政收入也是房产税试点的初衷之一），在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。,（四）房产税试点的积极意义,我国在现阶段对个人住房开征房产税试点，有利于积极稳妥地推进房产税改革。目前我国实行的房产税开征于1986年，当时城镇居民收入水平普遍较低，房产税暂行条例规定个人所有非营业用的房产免征房产税。随着改革开放的深入，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房地产
14、也成为个人财富的重要组成部分。根据中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的推进房产税改革的要求，考虑到这项改革情况复杂，而且目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟，对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为了积极稳妥地推进这项改革，国务院采取在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，征收房产税，积累经验以后逐步扩大到全国。,1.房产税试点有助于积极稳妥地推进房产税改革,房产税作为国家调节收入和财富分配的重要手段之一，在现阶段我国推行房产税改革试点，旨在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，合理调节社会财富的分配，缩小贫富差
15、距，促进社会公平。 房产税作为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，上海房产税征收方案明确指出，试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，房产税新开的税额将有效地增加保障住房资金来源，以解决中低收入家庭的住房困难。 房产税改革试点的初衷是“有收有保”返利于民，在试点中不对居民原有住房收税，是考虑到现在广大的中低收入老百姓原有的房产，是辛苦积累的家庭财产，对这些自住房不征收房产税是合理的。,2.房产税试点有助于促进社会公平,3.房产税试点有助于抑制房产投资投机需求,这次对个人住房开征房产税，有利于调控房地产市场。政府在调控中综合运用了税收、
16、限购以及信贷等手段，个人房产税开征接力“国八条”，组合拳重打击房产投机客。投机客买房的预期是涨价，房产税出台后，投机客每年必须付出房产税，这就促使他们慎重投资，或促使他们转投其他产品，使一部分“热钱”退出房地产市场。但调控不是“一锤子买卖”，出台房产税意在长远。 引导居民理性进行住房消费，促进节约集约用地，遏制“炒房”的投机倒把行为，以期达到调控房价、促进土地节约集约利用的目的。,酝酿已久的房产税在上海、重庆两地试点，房产税试点对楼市的影响将是循序渐进的，不会对市场造成很大的波动，并有利于房地产行业健康发展。房产税改革试点推出后短期内会造成房价一定的波动，但长期来看会使商品房需求的总规模表现出更少泡沫，空置率下降，资源配置效率和土地利用率上升，房价总体表现得更沉稳，调整住房结构，更有效地减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。,4.房产税试点有助于房地产行业健康发展,（五）房产税试点存在的主要问题,征收房产税，对于地方政府长久的财政经营管理有好处，但上海房产税改革试点的征收方法缺乏公平性和科学性。上海房产税方案中有两个
