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1、,3.1房产税界定,3.1.1改革历程 2003年十六届三中全会上，物业税首次出现在中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议中 2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。 2005年中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明确，“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。 2007年国家税务总局批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此已有十省市开始物业税“空转”运行。,2009年5月25日国务院公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见提出，2009年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。 2010年4月14日召开的国务院常务会议
2、首次明确提出要加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，国务院办公厅4月17日出台的“新国十条”以正式通知明确，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 2010年10月的十七届五中全会上，中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中明确表示要按照强化税收、规范收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。,3.1.2“新”房产税,从改革历程中可以看出，近期中共中央的文件中物业税都已经悄然转变为房产税，变更名目的深意在于针对物业持有环节的征税，并非是开征新税，而是对原先房产税进行改革，由经营税变成持有税，其实质是为了扫
3、除法律上的障碍。,首先，因为国外土地私有，物业税是针对房产和地产共同征收。 其次，政策规定，业主在购房时需要缴纳土地出让金，国家再开征物业税，那么重复征税的问题将会出现。 最后，房产税改革与物业税的开征属于两个概念，前者是针对已有税种的深化改革，后者是开征新税种。,3.2房产税改革背景,3.2.1高房价对消费的挤出作用 我国消费率持续走低 从支出角度看，GDP是最终需求投资、消费、净出口这三种需求之和，因此经济学上常把投资、消费、出口比喻为拉动GDP增长的“三驾马车”。,3.2.1高房价对消费的挤出作用,我国消费率低迷原因分析 (1)储蓄 (2)房地产的挤出效应,3.2.2“税收国家”危机,(
4、1)“税收国家”。税收在多数国家的财政收人中的比重都超过90%。 (2)税收收人比重偏低。,3.3土地出让金与新房产税之间的关系及其擅变研究,3.3.1土地出让金概念 土地出让金，即城镇国有土地所有权出让金(urban land granting fee )。之所以这样界定，是因为，第一，我国宪法第十条明确规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，均属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第二，由于我国集体所有的土地，必须实行先征用后出让的严格规定，因此，一般而言，我国土地使用权的出让，指的都是城镇国有土地使用权的出让。,3.3.2地租
5、、地价与土地出让金:土地出让金的性质,“地租”，来自拉丁语renddita，意指报酬和收益。就各种社会形态下最一般的特征来看，地租是指直接生产者在劳动中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式。也就是说，地租是被土地所有者占有的、由劳动者创造的超额剩余价值。,地价，即土地价格，是指一定时期地租折现(discount)的总和，_是资本化的地租。根据土地权利的划分，、土地价格又可以分为土地所有权价格和土地使用权价格。土地所有权价格是指无限期地租折现的总和，而土地使用权价格则是一定时期地租折现的总和。在我国，由于土地实行公有制，因此，我们所说的土地价格就是土地使用权价格。
6、,3.3.3我国土地出让制度的形成与发展,1949一1979年，我国实行的都是城市土地单一的国家所有制，以及与之相适应的国有土地无偿使用制度。 1988年，全国已有100多个城市先后开征了土地使用费。（关于中外合资经营企业建设用地暂行规定 ） 我国土地出让制度在借鉴香港等地土地批租经验的基础上，于1987年开始在深圳等地试点。,1988年4月，七届人大一次会议通过(宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，将其改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就为我国土地出让制度的改革扫清了道路。同年12月，全国人大常委会修改了中华人民共和国土地法，规定“国有土地和集体土地的使用权可
7、以依法转让”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，从而解决了土地公有制条件下的使用权转让问题，我国土地出让制度基本形成。,招标、拍卖、挂牌等市场化的土地出让方式被逐步引人。2002年，国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定明确指出:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。这就意味着我国正式结束了实行了十多年的经营性用地协议出让方式。,5. 3. 4近年来我国土地出让金的收入情况,300多年前，被誉为政治经济学之父的威廉配第就说出了“土地是财富之母，劳动是财富之父”的名言，土地对于社会经济的发展具有无可替代的重要作用。在我国，人多地少的矛盾更是将
8、土地资源的稀缺性、有限性几乎放大到了极致，这一点，透过人们对房价的热切关注中就可见一斑。.因此，我们探讨房地产市场的规范，处理好土地出让金和新房产税之间的关系，就显得尤为重要。,3.4房产税改革之后的风险问题,3.4.1过高的土地出让金可能转换为过高的新房产税 有观点认为，未来我国新房产税的开征可使目前的房价下降四成。他们认为，在目前的住宅成本中，超过50%都是地价和相关税费，如果未来开征新房产税，将政府课征的部分分摊到今后房屋持有的约70年间，就出现了开征新房产税可使房价下降40%以上的说法。,(1)导致新房产税税负可能过高的客观原因,新房产税作为一种财产税，其不同于其他税种的最大特点在于:
9、其税率和税基通常都是由政府部门确定的 就房产税的税基来看，由于新房产税的课税对象是纳税人保有的房产，新房产税在纳税人保有房产的终身期间都要缴纳，但并不是每年都有一个可供参照的房产的市场价格。由于通货膨胀以及房产周边配套设施的完善，房产的价值是不断变化的，一般是不断升值的。其具体价值需要通过政府部门组织的评估(assessment )来确定。,(2)导致新房产税税负可能过高的主观原因,从政府机关的主观因素来看，新房产税很有可能成为未来政府部门，特别是地方政府部门筹集财政收人的一个主要来源。 新房产税正好可以填补营业税的空缺，成为地方政府的主体税种,3.4.2积极的纳税人与消极的纳税人:新房产税的
10、征管成本可能过高,由于我国房产经历了从计划经济向市场经济转变的过程，现在房产市场上商品房和福利房并存，房产所有情况十分复杂。如何区分不同房产的“出身”、权属，也将成为物业税征收过程中必须要进行破解的难题之一,3. 4. 3房产税税基评估的离散与税负公平问题 3. 4. 4房产税税基分布与公共服务均等化问题 3.4.5地方财政过度依赖新房产税问题 3.4.6地方融资平台及地方债务风险问题,3.4.7美国的抗税运动及其借鉴意义,(1)三次抗税运动。美国是一个祟尚民主和自由的国家，在其历史上曾多次爆发抗税运动(tax revolt)，其中较为著名的就有三次。第一次是发生在1773年针对英国课征茶税的
11、“波士顿倾茶党事件”，它成为引发美国独立战争(1775一1783年)的导火线;第二次是发生在1794年美国西部农民针对联邦政府课征酒税的威士忌事件(the Whiskey Rebellion );最近一次发生在1978一1980年间，就是针对美国过高的财产税的。,(2)财产税限定措施。其实，早在20世纪30年代大萧条之后，美国的财产税就受到了限制，但这些限制措施针对的只是财产税的法定税率。20世纪70年代，受石油危机等因素的推动，通货膨胀肆虐美国，结果造成财产税税负飘升，纳税人不堪重负，于是就爆发了规模空前的抗税。 其主要内容包括:任何地方课征的财产税税率，不得超过1%;没有该地区居民2/3多数票的同意，州和地方政府不得新开征任何财产税，等等,(3)对我国新房产税改革的借鉴意义,我国“房产税”的称谓不尽科学 难以取信于民，从而使其“合法性”( legitimacy，又译为“义理性”)受到削弱，存在得不偿失的风险。 征管成本可能会高于一般的商品税和所得税 纳税人会因为纳税问题而面临税务机关的强制执行、将其住房进行拍卖，从而危及社会稳定,
