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1、新景祥咨询顾问部内部培训教材,如何熟悉产品及产品力挖掘,（厦门）策划部,2010年4月,会场纪律,手机静音或关机; 不能交头接耳; 不能迟到; 未经许可不能接电话; 未经许可不能中途离场; 违反以上每项，个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！,主要内容,如何熟悉产品 产品力挖掘,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖 气、通天燃气或煤气、平整土地。 （根据当地市场和客户的要求，规划产品力） 例：早期soho现代城。淮南巴黎春天-全天候供暖供热。 地势山体：指土地的原始地势情况，根据产品定
2、位，作 出相应土地调整。 例：纯坡地别墅。淮南罕有平坦宝地。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,区位属性：指产品所在城市的区位属性，包含 与周 边杰出城市或区位的关系。根据两者关系， 进行引导。 例：禾祥路-名人静巷。城市后花园。 未来规划：指产品地块的未来发展规划，包含与周边 杰出城市或区位的关系。根据两者关系归 纳整合，进行引导。 例：未来城市东拓门户。30分钟经济圈。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,现有配套 指产品周边的商业、行政、金融、教育等综合配套。
3、主要通过对重点杰出配套的宣传，或整个区位配套属性，进行提升引导。 例：零距离紧邻家乐福。买鸿图嘉园就读双十中学。 未来配套 指产品周边未来市政规划的的商业、行政、金融、教育等综合配套。主要通过对未来配套的讲述，铺垫产品升值潜力，一般不作为主题卖点。 例：家乐福（规划中）。双十中学（新校址）。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,交通配套 指产品周边水、陆、空交通情况及交通配套设施，依据产品规模越大，商业属性越强，相应对交通条件要求越大。 例：地铁就在家门口。双干道便利通行。 交通规划 指产品周边未来水、陆、空交通规划，一般来讲，路
4、面交通问题的解决，对于中大型产品相当重要。 例：2008地铁到我家。20分钟到市区 （虽未实现，亦作主题打宣传）,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,基本情况,区位定位,周边配套,交通位置,竞争项目,竞争项目 通过对竞争项目的了解，类比产品，了解市场需求，了解自身产品力。 主要在户型（产品客户定位）上，跟随、区格。 竞争差异 通过对竞争项目的了解，类比产品，避开产品弱势，发挥产品优势。 主要在园林（产品风格）上区格。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况-1,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,产品类型 指产品类型独栋别墅/双拼/叠加/花园洋房（入户小多
5、层）/多层/小高层/高层/商业/仓储农贸等，根据产品的划分，作重点推广，综合产品项目根据主力产品和主力客户定位作推广。 例：500亩纯别墅社区。市中心绝版多层。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况-2,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,产品公摊 根据产品类型及其公摊大小，类比竞争项目，发挥优势。多层约在 5-12，电梯楼约在7-15，商业多以零公摊折算（约在8-20）。 例：100零公摊商铺。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况-3,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,产品容积 根据产品类型及其容积大小，类比竞争项目，发挥优势。别墅0.
6、8以内，多层住宅在1.5以内为佳。现阶段产品多为混合住宅，容积多不作产品力卖点 例：低密度生态社区。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况-4,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,建筑密度 与产品容积和栋距息息相关，因此之前产品规划，多体现在容积产品力，现阶段由于开发要求，多作立体空间发展，该点产品力多用栋距体现。 例：50米超大栋距。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况-5,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,建安成本 主要在三、四线城市，由于人们对产品开发不甚了解，对各类产品的要求和成本区别不开，因此新进高品质项目有必要进行建安成本的普
7、及引导，多以概念数字和大体比例多引导。或者用单项新进技术的建安工艺成本，作重点宣传（该点在一、二线城市也是有效宣传手段）。 例：*开发商斥2亿巨资构筑。 *为业主购置电梯，我们花了2000万（奥迪斯品 牌电梯），别人花200万。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,主力户型：产品的主要户型（公寓、一房、两房、三房、楼中楼，挑高复式等），主要根据市场需求，作重点宣传。 例：精装修酒店公寓。120平米小四房。90平米小三房 其它户型：利用项目的小量产品，提升包装，塑造市场的稀缺性，砸开市场带动销售。 例： 128套酒店公寓（空中别墅）
8、盛装公开。 户型优势：包含通风、采光、动向、实用面积、功能划分、面积实用性与阳台、挑高、凸窗等，利用对户型图的了解、归纳、提升，进而强化户型优势。 例：明厨明卫。动静划分。买两房送一房。 朝向位置：利用户型的观景效果、朝向效果、楼层位置、项目位置，对项目的各个产品细分，并利用其各自的特点，发挥优势，完成整盘销售。 例：观景楼王全面上市。空中花园震撼推出。沿街商住楼火热公开。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,外观视觉 指建筑立面，含外观色彩、建筑形态、风格。利用其风格差异，塑造项目的独特性。 例：经典北美建筑。法式公馆。,地块,
9、建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺-1,建筑材料,外观工艺 利用产品的外观形态，细化发掘其建筑材质和工艺，可以与其它工艺，进行类比，有助于人们对其了解。 例：大理石贴面。罗马柱。顶层漂板。欧式穹顶等。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺-2,建筑材料,构造工艺 指建筑体构造的各种主体工艺（底层架空、空中花园等）和细节工艺（穹顶、框剪等）以及其各类安全指标（抗震、防蚁等）。主要根据区域市场要求（架空、抗震、防蚁等），与竞争项目的区别和产品的凸出优势，进行细化提升。 例：中心建筑一楼架空通透中庭。
10、100%框架结构自由格局。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺-3,建筑材料,增设工艺 指开发商为提升建筑品质而增设或加强的工艺品质，如新风系统，阳光安全通道，观景电梯、一楼入户大厅等。 例：尊贵门厅。绿色新风系统。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,产品情况,户型对比,建筑外观,建筑工艺,建筑材料,交房标准 指开发商交付给业主使用时，居室各类材料配置，主要包含门窗、室内墙面等，利用其优势配备，重点发挥。 例：双层中空玻璃。精装修公寓。名牌漆。 建安材料 包含建筑主体材料（外墙保温、砖、沙等）和各项公共细节材料（楼梯、灯具）
11、等。利用其细节优势重点放大。 例：五层外墙保温系统。奥迪斯电梯。楼梯原木扶手。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主体内容,树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维护,园林风格 根据园林风格，进行包装提升（以国家划分，依地带划分，依组团划分），塑造市场亮点。 例：地中海风情园林。分散性热带风情园林。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主题内容,树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维护,主题内容 明确园林的主题内容，进一步宣传，扩大印象。 根据各个配套组团，提升包装，补充主题园林和弱化非主 题组团建筑的弱势。 例：分散性园林组团栋栋观景。 例：1
12、000平米喷泉广场,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主体内容,树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维护,树木花草 可以根据园林花草的种类、价值、历时、数量等，对园林品质进行深化。 例：万万树、四季花城、香樟长堤。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主体内容,树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维护,雕塑小品 包含人工塑雕、桌椅、灯光等，利用其对园林进行美化和概念包装，提升园林文化氛围，加深业主印象。该卖点多为细节文化描述，多为概念主题。 例：一步一景。家，与守候的庭灯。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主体内容,
13、树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维护,其它材料 包含地面砖、石等各类园林细节材料，多与人文、工艺结合，作细节描述。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,园林风格,主体内容,树木花草,雕塑小品,其他材料,工艺与维护,园林工艺 包含园林水循环系统、园林层次布局安排，特色局部处理与工艺加强，利用强势优势，扩大宣传。 例：自然水循环。空中泳池。 园林维护 通过对园林维护的介绍，加强业主对园林的信心，以及园林未 来规划远景，树立产品品质与开发商形象实力。 例：主要为细节体现，多体现在物业服务：私家园艺服务。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,物业,会所,社区配套,硬件配
14、套 指电子安防设施，包含电子警报、门控、楼宇对讲等，可利用其样式、品牌、种类、科技等进行多方面阐述，塑造产品力。 例：六大智能安防系统。居家实时报警系统。 软件配套 包含保安、服务、管理等，主要从其品牌、管理类型、服务方式等展开宣传，。 例：酒店式物业服务。24小时巡更。 物业价格 物业消费价格，该点在三四线城市运用程度大，多为消除业主对新开发住宅类型的疑虑。赠送物业年费亦是楼盘促销的常规手段之一。 例：买房免2年物业费。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,物业,会所,社区配套,室内会所 包含健身房、棋牌室等业主公共休闲场地，目前规划趋向经营性的休闲消费场所，可利用其特殊休闲配
15、套、规模等进行包装引导，丰富产品居住属性。 例：8000平米私家会所。温泉SPA会所。 开放型泛会所 包含泳池、儿童乐园、健身步道等开发性休闲设施，因其多在园林内，多与园林结合宣传，可利用其特殊配套、品种数量，进行强调凸出。 例：地中海阳光泳池。18种运动主题园林。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,物业,会所,社区配套,常规配套 包含学校、餐饮、超市、干洗店等大小生活服务项目，多利用其重点项目进行强势宣传，增加产品力。 例：国际双语幼儿园。上岛咖啡入驻。 商业规划 利用项目商业产品，规划强势商业属性，补充生活或引导生活。 例：香榭风情街。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建
16、设队伍,人文,开发商、投资商 利用开发商投资商的品牌、案例、实力等，对业主进行信心引导，也可通过公益活动、荣誉获取等形象提升，从而提升项目。 例：中石化集团荣誉出品。中国地产开发100强。 建设商 利用其知名度、荣誉、知名案例，延展项目的品质。 例：世界百强中国建筑工程总公司。5次鲁班奖获得者。 景观规划 利用景观公司和其规划师的知名度、荣誉、知名案例，延展项目的品质。也可通过其景观规划理念，进行阐述，从而到达园林产品力的落实、提升。 例：泛亚易道。德国人与中国四合院的方正 策划、代理商等 该点在推广上运用较少，主要为整个团队介绍的补充。 例：沿海一级销售代理商。,地块,建筑,熟悉产品,园林,配套,建设队伍,人文,定位人文 通过对客户层和产品属性进行包装，提升，进而塑造项目文化品牌，通常需要与产品结合，进行延伸。 例：发现居住真意。新青年社区。献
