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1、精装修专题研究,【精装修】专题研究目录,1、精装修研究 （1）精装修的产品特征分析 （2）精装修房的工程流程分析，装修过程、可能存在的问题与风险（包括税费、客户投诉等） （3）精装修的营销方式分析 2、常州精装修市场特征分析 （1）市场个案对比结论 （2）客户访谈 3、精装修经典案例 4、精装修装修细节建议 5、万科、中海精装修操作流程,全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。,古典风格（豪华富裕） 把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似
2、于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。 代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品,柔和风格（平稳独立） 一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。 代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫,装修风格,产品特征分析之 装修风格：主流风格包括古典、 柔和、都市、清新等,1、精装修研究,分析 从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000元/m2到2000元/m2之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板
3、。而在2500元/m2以上的楼盘会更多的配置实木地板。,地板,产品特征分析之地板：实木复合地板涵盖了不同价位 的品种，且在800元/ m2以上的装修标准中使用率最高,1、精装修研究,分析 从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在3000元/m2以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia和国产美时分别是装修标准2000元/m2和1000元/m2左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。,整体厨房,产品特征分析之整体厨柜： 做豪宅，世界上最好的 厨柜品牌德国博德宝是最佳选择,1、精装修研究,分析 从上图可以看出，科勒最多是出现在装修标准
4、2000元/m2左右的楼盘中。而装修标准1000元/m2左右的楼盘则几乎被的TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准2500元/m2以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。,品牌卫浴,产品特征分析之品牌卫浴：TOTO、 科勒在不同档次 都是主力,1、精装修研究,分析 从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在2500元/m2以上的高档楼盘首选，其中，日本大金VRV II户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准1000-2000元/m2之内的楼盘。,品牌空调,产品特征分析之品牌空调：大金、松下是中央空
5、调 中最让人信任的品牌,1、精装修研究,分析 从上图可以看出，德国gaggenau的品牌形象被装修标准在4000元/m2的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱。其次，德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子品牌占据了装修标准在2000元/ m2左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准1000元/ m2楼盘的最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。,厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱等）,产品特征分析之厨房设备：德国gaggenau、 smeg 是豪宅的最佳选择，而西
6、门子、帅康则是性价比较高 的代表,1、精装修研究,分析 从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准2500/m2以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。,墙砖,产品特征分析之墙砖：用大理石铺砌是高档次的 象征，而诺贝尔则是瓷砖中的最佳选择,1、精装修研究,1、精装修研究,精装修标准：按照三种不同的档次划分，对应不同 类别部件配置,收集基础信息：房型图纸（一般是设计单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位 的面积房型（暂测）、小区平面图、
7、周边竞争个案资料等相关资料,确定装修房定位：对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销提出设计原则和风格，最后确定装修房数量、位置设计风格及材料配置、制作工艺等,列出材料配置清单：在装修房定位确定之后，需要到市场上寻找价格和材料的支撑，这两个因素直接决定装修价格，找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性，此清单将作为合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中,样板房装修：样板房的设计标准及总价确定后，装修公司及与开发商签订正式装修样板房合同，开始进行样板房装修（样板房的折旧、破损都由要装修公司负责解决，因此产生的费用也将由装修公司承担）,交房与售后服务：装修房的售后服务也由装修公司负责，在实
8、践当中装修公司总结出了一套较为专业的服务工作流程，通常由客服部经理直接向项目总协调人负责。（交房工作流程表：房屋验收单复印留底-确认装修事宜-确认后两天内客户提供材料送装修方仓库-隐蔽工程验收签字-施工验收签字-客户附加服务）,全装修阶段：在整个工程土建竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业主购房按揭到位，与物业公司办妥所有入户手续之后，装修公司方可进场进行装修施工,1、精装修研究,精装修工程流程分析：收集信息、定位、列配置清单、 样板房装修、全装修、交房与售后步步紧扣,精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合 运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择,1、精装修研
9、究,2 .常州精装修市场,总结：常州主要精装修项目比较，2000元/m2 精装修标准是常州市场的平均标准，豪宅标准在3000元/m2以上。,常州精装修市场总结： 1、从分布地段上来看，常州精装修房基本分布在区域的核心地带为主； 2、目前常州装修以厨卫精装加基础装修为主。首先强调了实用性，另外在一些公共部分，如大堂、电梯厅等，处理基调均以华丽为主，一般选择了天然石材地面、大理石墙面，区别于普通住宅； 3.常州精装修市场以硬装为主，注重关键部位如卫浴洁具的装修，选用了客户广泛知晓的一线品牌。,2 .常州精装修市场,客户对精装房关注的前3项分别是： 施工质量、用材及品牌、设计风格及水准,虽然目前选择
10、购买毛坯房的客户所占比重大，但较之前已有较大提升，精装修逐步为市场认可。,客户语录： 精装修可以接受，我也很乐于接受，但是要保证质量和用材，另外风格不能太夸张，简约一点吧，后期自己可以再装饰。 季先生，武进高新区某生产企业 为美国海龟，从事技术工作，年收入20万左右 装修好的房子质量我还是比较担心的，开发商还可能乱加钱，最后才是我们付。 李女士，56岁，退休职工,2 .常州精装修市场 客户分析,4000元/平方米的装修标准虽然接受的客户比例较小，但均属于高收入群体；中高收入客户群体对2000-3000元的装修标准表示认可；而中等收入者均表示只能接受1000多元/平方米的装修标准。,客户语录：
11、我可以接受精装修的，价格要看用的材料及品 质，以现有的条件，希望能做出比较好的硬装，价格以在3000-4000块以为宜把。精装修选择的品牌质量及后期维修要关注的。 李先生，武进高新区电动汽车厂厂商，资产千万 我也比较忙，精装修好，省事情，但不能太多，1000多块钱的标准吧。 王先生，29岁，武进开发区职工,2 .常州精装修市场 客户分析,大部分客户仅需硬装，其中客户最关注的部位是地板、卫浴洁具和厨房燃具，这些关键部位对品牌的选择尤为重要。,客户语录： 我对空调、厨卫产品还是比较熟悉，知道一些一线品牌吧，像三菱、日立空调，厨卫中的科勒、TOTO什么的，其他的我懂得也不多，主要是看这些。 梁先生，
12、武进高新区招商处，家庭年收入20万元左右,2 .常州精装修市场 客户分析,卫生间的颜色选择,大多数客户希望在主卧卫生间里能配置浴缸，而在卫生间和厨房的颜色选择上，均倾向于浅色系。,厨房的颜色选择,客户语录： 像我们吧还是很愿意享受生活的，最好是回家洗个热水澡，在浴缸里泡一下。现在还有什么按摩缸、泡泡缸的，挺好的。 夏女士，武进区国土局 政府公务员，个人年收入8万到10万 浅颜色点的好，卫生间和厨房还是清清爽爽的舒服。 刘女士，34岁，湖塘附近企业职工,2 .常州精装修市场 客户分析,您比较青睐在客厅地面铺设,您比较青睐在卧室地面铺设,尽管实木复合地板发展得已经相对成熟，但大多数客户仍青睐实木地
13、板；大多数人可接受铺设非实木地板以防变形。,客户语录： 我就是搞装潢的，现在家里铺的就是德国爱格的实木复合地板，比一般的实木地板还贵呢，耐磨，也不容易变形。 李先生，湖塘装修企业私营业主,2 .常州精装修市场 客户分析,您是否接受铺设非实木地板以防变形,收纳空间是从细节撬动客户心里的切入点之一，尤其衣柜空间，是客户关注的重中之重。,客户语录： 收纳的地方当然重要了，像什么鞋子、雨伞、细碎东西啊，当然想齐齐整整地放着了。衣柜当然是最重要的，把柜子做好当然好了。 顾女士，52岁，武进大学城教师，曾在御城购置公寓,2 .常州精装修市场 客户分析,1.根据收入水平不同，客户对装修标准的选择不同，高收入
14、客户在3000-3000元/平方米，中高收入客户在2000-3000元/平方米 ，中等收入客户选择1000元左右的标准； 2.客户对精装修的关注点落在施工质量、用材及品牌、设计风格及水准上，因此，对客户的郑重承诺和给出比较透明的装修标准至关重要； 3.在关键部位如洁具及龙头方面，客户普遍认可科勒及TOTO等一线品牌，所以对大家都熟悉和关注的部件，要选择好的品牌； 4.客户更接受硬装的配置，并且对功能空间的细节认可，比如收纳空间、舒适浴缸等。,2 .常州精装修市场,精装修客户分析小结：按产品梯度进行精装修标准的分级，重点部分突出品牌配置，局部以细节营造人性化卖点。,香蜜湖1号实现全顶级品牌装修，
15、构筑市场高端硬指标。,外墙面: a)、巴西进口花岗石； b)、英国进口涂料；c)、日本技术烧制挤压砖。 门窗： 意大利Aluk系统品牌门窗，具有优良的防水、隔音、隔热性能；铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理，是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂装；具有耐磨损、抗冲击、附作力强、抗辐射、耐腐蚀、耐紫外线，热稳定性强、难变色等极为优良的特性，正常使用寿命可达60年。 玻璃： 双层中空LOW-E玻璃6+9+6（mm），具有隔热、遮阳、降噪、保温、防结露性能的绿色环保建筑材料。夏季有阳光的日间，室内外玻璃表面温差不低于4C；隔音效率在30dB以上。 入户门： 北美洲进口黑胡桃木制作实木子母门，门扇高达2
16、.5米，宽度达到1.5米，木纹上施以高级原色清漆，门上线条均是在实木上镌刻而成。门锁以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁。 管道： 冷水和热水管道采用原装进口VESBO（卫水宝）PPR给水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管。 阳台： 设金属防护栏杆，配双层钢化安全玻璃和高档防锈防腐不锈钢配件。 电梯： “OTIS” 高速住宅电梯，速度高达2.5米/秒，安装定制冷气机，特别设计 厢内装修，智能化电梯运行系统，实现定向召唤、定点到达。,3.精装修经典案例 之整体,客厅及主卧室: 地面:高级木地板及配木踢脚线 厨房： 地面：亚细亚优质浅灰色防滑地砖 墙面：亚细亚优质白色瓷砖、炉具上方墙面镶嵌不锈钢保护板 天花：防潮石膏板及铝扣板造型吊顶 门：推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃 橱柜：原装进口德国SieMatic 一体化白色成品橱柜（配杂物桶）、杜邦人造石台面德国进口橱柜灯 厨房电器：全进口Miele厨房电器 ：全不锈钢嵌入式四头燃气炉具、 全集成式自动洗衣机、 全不锈钢嵌入式微波炉、全不锈钢抽油烟机、嵌入式冰箱 主卫生间
