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1、建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略,主讲人：中国财税培训金牌讲师 财政部财政科学研究所博士后 肖太寿,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的处理 国家税务总局公告2016年第18号第十三条规定： 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,建筑
2、房地产企业营改增最新政策解析及应用,不动产经营租赁服务的增值税处理 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,不动产经营租赁服务的增值税处理 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动
3、产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,不动产经营租赁服务的增值税处理 3. 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,不动产经营租赁服务的增值税处理 4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税
4、务机关进行纳税申报。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,不动产经营租赁服务的增值税处理 5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,不动产经营租赁服务的增值税处理 5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,混合销售行为的税务处理 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1
5、：营业税改征增值税试点实施办法第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,混合销售行为的税务处理 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 例如，业主与总包签订包工包料的合同1000万，其中材料600万，劳务400万元，总包发生混合销售行为，按照建筑劳务11%征税，计税依据为1000万元，不能按照销售
6、商品17%征税，计税依据为1000万元。,建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用,增值税期末留抵税额 （财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点实施办法第二条第（二）项增值税期末留抵税额规定： 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。,案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧,A公司在四川注册，从事钢结构销售、安装等业务，2016年5月1日起营改征企业，属于一般纳税人，2016年4月底留抵税款100万元，5月份取得钢结构销售收入分两种情况：情况一：
7、货物销售收入2000万元（不含税）；情况二：货物销售收入300万元（不含税）。 另外，5月份取得安装收入200万元（不含税），当月取得进项税额5.1万元。请分析A公司5月份应缴纳多少增值税？,案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧,涉税分析： 财政部 中国人民银行 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知（财预2012367号）第五条规定：纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。,案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧,根据
8、财会201213号文件的规定，试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。,案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧,有关营改增之前的增值税留抵税额账务处理如下： 1、5月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额， 借记：应交税费增值税留抵税额”100万 贷记 ：应交税费应交增值税（进项税额转出）100万 2、6月初允许抵扣时，按允许抵扣的金额， 借记 ：应交税费应交增值税（进项税额）100万 贷记：
9、 应交税费增值税留抵税额100万。,案例分析,情况一：A公司，5月应纳增值税=2000*17%-100 - 5.1 0.909 +200*17% - 5.1 0.091 =268.9万元 。 情况二：如果5月份取得货物销售收入300万元（不含税），其它条件不变，则A公司，5月应纳增值税=300*17%- 5.1 0.6- 47.94 +200*17%- 5.1 0.4 =31.96万元 。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（一）新老项目的划分标准 1、 建筑工程新老项目的划分标准： 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营
10、业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第3 款规定： 一 是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（一）新老项目的划分标准 1、 建筑工程新老项目的划分标准： 二是未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目 ，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,纳税人跨县（市、区）提供
11、建筑服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）第三条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税201636号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（一）新老项目的划分标准 2、 房地产企业新老项目的划分标准： 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试
12、点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项第10 款 一是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。 二是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,国家税务总局公告2016年第18号第八条规定：房地产老项目，是指： （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30
13、日前的建筑工程项目。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 1、营改增前已经完工且与业主已经进行工程决算， 但业主一直拖欠建筑企业的工程款，营改增后，业主支付拖欠建筑企业工程款，建筑企业按照3%缴纳营业税，向业主开具建筑业发票。但是建议营改增前把建筑业发票开给业主。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 2、营改增前已经完工但未与业主进行工程决算， 营改增后才与业主进行工程决算，收到业主支付的建筑工程款，选择 简易计税方法，按照3%征税率缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。,营改增后，
14、建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 3、营改增前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是拖欠材料供应商的采购款，营改增后才支付拖欠材料供应商的材料款而收到供应商开具的增值税专用发票，如果建筑企业选择简易计税方法计算增值税，则不可以抵扣增值税的进项税;,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 如果建筑企业选择一般计税方法计算增值税,要分两种情况处理：一是如果建筑材料营改增前已经用于施工项目，且已经完成工程进度结算，结转成本，则不可以抵扣增值税的进项税；二是如果建筑材料没有使用完毕，堆放在建筑施工
15、现场，在营改增后才用于施工项目，则可以抵扣增值税的进项税。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 4、营改增前购买的建筑机械设备、办公用品和其他存量资产，但未收到以上资产供应商开具的增值税普通发票，营改增后才收到以上资产供应商开具的增值税专用发票，如果建筑企业选择简易计税方法计算增值税，则不可以抵扣增值税的进项税;如果建筑企业选择一般计税方法计算增值税,则不可以抵扣增值税的进项税.,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 5、营改增前的老项目在营改增后继续进行施工的情况下，由于建筑施工企业
16、根据税法规定选择了简易征税计税方法，所以老项目在营改增后所发生的增值税进项税不可以在新项目发生的增值税销项税中进行抵扣。 如果选择一般计税方法，则老项目在营改增后所发生的增值税进项税可以在新项目发生的增值税销项税中进行抵扣。,营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理,（二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 6、营改增前已经完工的开发楼盘项目，但是未销售完毕，营改增后继续销售的开发产品，依据税法规定，房地产企业按照5%征收率，按照简易计税方法计算缴纳增值税，计算公式为：销售额/（1+5%）5%,五、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素,（一）实际缴纳的增值税计算 实际缴纳的增值税=工程结算价（施工企业而言）或销售收入（房地产企业而言） 11%-各类成本各类成本对应的增值税进项税率 该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。 （二）各类成本的结构分析 1、房地产企业的成本结构： （1）土地成本：占开发产品总成本的40%-60%,营改增后，建筑企业、房地产企业实际
