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1、MOREKEN麦耕物业咨询,物业管理招投标 袁 涛,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,一、物业管理招投标概述 （一）招投标基本概念 所谓招标和投标是一个过程的两个方面，是指由招标人 发出招标公告或通知，由若干个投标人同时投标，最后由招 标人通过对各投标人提交的价格、质量、交割期限以及投标 人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较， 确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同 的过程。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,招投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊 程序，具有以下特点： 1、标价保密性 标底是招标人的绝密资料，不能向任何无关人员
2、泄露。 2、报价一次性 招投标不存在也不允许讨价还价，每个投标人都只有一 次投标机会。 3、法律约束性 投标人一旦向招标人递交了投标书和报价，该投标书和 报价即被视为在法律上有效。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（二）我国物业管理招投标的发展 招投标制度是经济发展和市场竞争的必然产物，而物 业管理招投标同样是物业管理市场化发展的结果。 1981年至1993年，建设部要求“谁建设谁主管”。 1994年，深圳“莲花北小区”在国内第一次采用内部招 投标方式确定物业服务企业，深圳万厦居业物业公司中标。 1996年，深圳“鹿丹村小区”在国内第一次采用社会公 开招投标方式选择物业服务企业
3、，深圳万科物业公司中标。 2000年1月1日中华人民共和国招投标法实施 2003年9月1日建设部前期物业管理招投标管理暂行办 法实施 2004年7月1日重庆市前期物业管理招投标管理暂行办 法实施,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（三）前期物业管理招投标的基本规定 1、住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； （物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应 当作为一个整体进行招标投标。重庆市物业管理条例第 三十九条）,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,2、
4、投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在 地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协 议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 （投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米 的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批 准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服 务企业。重庆市物业管理条例第三十九条）,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,3、国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式， 选聘具有相应资质的物业管理企业。 （提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。 重庆市物业管理条例四十六条）,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（四）
5、前期物业管理招标的方式 招投标方式分为公开招标和邀请招标。 公开招标是指招标人通过公共媒体公开发布招标信息， 邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式 特点：时间较长、程序复杂、费用较高 邀请招标是指不公开发布招标信息，直接向三个以上物 业服务企业发出参加投标邀请的招标方式。 特点：时间较短、程序简单，成本较低,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（五）物业管理招投标原则 1、物业管理招标原则 （1）公平原则。招标文件中向所有物业服务企业提出 的招标条件一致，即起点公平。 采用统一的招标方式招标 对所有投标单位的要求一致 对招标文件的说明应对所有投标单位公开进行,MORE
6、KEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（2）公正原则。衡量所有投标书的投标评定准则具有 一贯性和普遍性。 一贯性是指招标人在进行投标评定过程中采用的评标准 则应与招标文件中所注明的评判准则相一致。 普遍性是指用于投标评定的准则能够客观衡量所有的投 标书。即所采用的评定标准具有很强的综合性和客观性。 （3）合理原则。选定投标的价格和相对应的要求必须 合理。 为体现合理原则，招标人应按国际惯例在招标文件中申 明：“招标方不约束自己接受最低标价”。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,2、物业管理投标原则 （1）真实性原则。投标人在其投标书中所表达的所有内 容均真实反映投标人投标意愿、
7、经营能力和服务水平。 （2）合理竞争原则。投标人应当依靠自身的经营实力、 管理水平和服务质量通过良性竞争优胜劣汰而取胜。 垄断联盟和恶性竞争都将严重损害招标人利益和危害行 业发展。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（3）量力而行原则。投标人应根据自己的品牌影响、管 理优势、技术特长等，选择适合的自己的物业项目进行投 标，控制投标成本。 （六）物业管理招投标组织机构 1、物业管理招标的组织机构 招标机构分为两种形式：一是招标人自行组织招标机 构；二是招标人委托代理机构招标。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,2、物业管理投标的组织机构 物业管理投标的组织机构一般由物
8、业服务企业负责项目 管理或市场拓展的部门牵头，工程、财务、人力资源等其他 业务部门参与共同组成。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,二、物业管理招标程序 （一）招标准备阶段 招标准备阶段的主要工作：成立招标机构；编制招标文 件；确定标底。 1、成立招标机构 招标机构的主要职责：拟定招标章程和招标文件；组织 投标、开标、评标和定标；组织签订合同。 开发商或业主可自行成立招标机构，也可委托专门的物 业管理招标机构。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,2、编制招标文件 编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作。 （1）招标文件的作用 告知投标人递交投标书的程序； 阐明
9、标的情况； 告知投标评定准则及订立合同的条件。 招标文件是对招标机构和投标人双方，以及招标人和中 标人双方都具有约束力的重要文件。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（2）编制招标文件的总要求 条款严密、内容明确、合理合法。 （3）物业管理招标文件的基本内容 投标人须知：是投标人如何投标的指导性文件，包括 投标条件、相关要求、招标程序及手续等内容。 合同条款：中标后所要签订的合同内容。合同条款分 为一般性条款和特殊性条款。一般性条款通常包括技术条款、 商务条款和法律条款，具有行业普遍性。特殊性条款为针对 项目特点的个性化条款。特殊性条款优于一般性条款。 技术规范：招标项目的详细技
10、术要求（如服务标准、 具体服务内容或工作量等）。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（4）招标文件的编制时间 合理确定招标文件的编制时间，尽量做到既有前瞻性， 又有可行性。 3、制定标底 （1）标底是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要 依据，必须严格保密。 （2）标底是一种预算价格，应力求合理。,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（二）招标实施阶段 招标实施阶段的主要工作：发布招标公告或投标邀请 书；组织资格预审；组织现场踏勘和召开标前会议；开标、 评标和定标。 （1）发布招标公告或投标邀请书 （2）接受投标人投标意向书 （3）投标人资格预审 （4）对预审合格的
11、投标人发出投标通知书 （5）发售招标文件 （6）组织投标人踏勘现场,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（7）召开标前会，解释招标文件并以书面形式告知所 有投标人 （8）组建评标小组（5人以上,单数，专家不少于2/3） （9）组织开标会（招标人主持） （10）评标 （11）编制评标报告（评标小组） （12）招标人定标 （13）发出中标或未中标通知书 （14）退还未中标投标人保证金 （15）评标和中标结果备案,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（三）招标结束阶段 招标结束阶段的主要内容包括：完善物业服务方案；合 同的签订、备案；合同履行；相关资料的整理与归档。,MORE
12、KEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,三、物业管理招标文件的编制 （一）招标文件的内容 招标文件的内容一般包括三部分（六个要素）： 第一部分投标人为投标所需了解并遵循的规定，包 括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求； 第二部分投标人必须按规定填报的投标书格式； 第三部分中标人应签订的合同条件及应办理的文件 格式。 （二）招标文件样本（目录）,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,第一部分 投标邀请 第二部分 技术规范及要求 第三部分 投标人须知 （一）总则说明 1、适用范围 2、定义 3、合格的投标方 4、投标费用,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（二）招标文件
13、说明 1、招标文件的构成 2、招标文件的澄清 3、招标文件的修改 （三）投标文件的编写 1、语言及计量单位 2、投标文件组成 3、投标文件格式,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,4、投标报价 5、投标货币 6、投标人资格证明文件 7、投标有效期 8、投标保证金 9、投标文件的份数和签署,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（四）投标文件的递交 1、投标文件的密封和标记 2、递交投标文件的截止时间 3、迟交的投标文件 4、投标文件的修改和撤销,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（五）开标和评标 1、开标 2、评标小组 3、投标文件响应性的确定 4、投标文件
14、的澄清 5、对投标文件的评估和比较 6、评标原则及方法 7、保密,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（六）合同授予 1、定标原则 2、资格最终审查 3、接受和拒绝任何或所有投标的权力 4、中标通知 5、授予合同时变更数量的权力 6、合同协议书的签署 7、履约保证金 8、中标服务费,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,第四部分 合同一般条款 1、定义 2、适用范围 3、技术规格和标准 4、服务管理期限 5、价格 6、索赔 7、不可抗力 8、履约保证金 9、争议解决 10、合同终止,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,11、合同修改 12、适用法律 13、主导
15、语言和计量单位 14、合同份数 15、合同生效 第五部分 合同特殊条款 第六部分 附件,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,四、物业管理投标程序 （一）投标前期工作 1、取得投标资格 （1）具有工商执照 （2）具有资质证书 （3）其他资格文件 2、收集招标信息,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,3、进行投标可行性分析 （1）物业条件分析：物业性质、特殊服务要求、物业招 标背景、开发商或业主状况等。 （2）本公司投标条件分析：类似物业管理经验、品牌影 响力、人力资源、技术实力、财务状况、公共关系、优势与 劣势等。 （3）竞争者分析：同类物业服务企业规模和质量、经营 方式差异、地域文化和政策差异、潜在竞争者（技术黑马、 背景黑马）等。 （4）风险分析：合同风险、经营风险、政策风险、不可 抗力等。 5、申请资格预审,MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下,（二）正式投标过程 1、购买招标文件 2、参加标前会议和考察物业现场 3、制定管理服务方案和测算工作量 4、拟定资金计划 5、测算确定
