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1、,全面加强工程系统建设 切实提升工程管理能力 韩 波 2009年6月,十五年来，绿城作为一家专业的房地产开发企业，秉持“精致、完美”的产品开发理念，不断致力于产品创新和品质提升，在别墅、多层、高层等不同产品系列的工程营造方面积累了丰富的经验，我们的产品已经得到了客户、行业、社会、政府和媒体的广泛认可，形成了良好的口碑，公司品牌实力和综合开发能力连续多年位居全国前列。,2009年，为确保公司在全国一流企业序列保持长久持续地发展，公司进一步明确了绿城对内作为学院的一面与对外作为企业的一面同时发挥作用，坚持“学院建设”和 “企业发展”齐头并进的发展理念。在这一过程中，作为集团品质管控中枢之一的集团工
2、程系统，需要不断强化集团工程系统职能部门作用，加强工程系统建设，促进,工程系统员工成长和进步，持续加大、加强集团管控力度和深度，充分发挥服务、支撑、管控、协同和系统集成的作用，支持、帮助、引导项目公司共同持续提高产品品质及价值，深入推进精品战略实施，促进公司更好、更快、更强的发展。,（一）近几年来工程系统发展状况 随着公司的不断发展壮大，公司工程系统在管理人员规模、管理项目规模、标准化管理、参与新产品开发等方面取得了一定发展，在别墅、多层、高层等不同产品系列的工程营造方面积累了一定经验。主要表现在以下几个方面：,一、工程系统管理现状,1工程系统人员规模发展情况 近年来，工程系统人员规模快速增长
3、，从2006年底的503人增长到2009年的1100人。同时，随着公司精装修项目规模的日益扩大以及公司对建筑、景观实施工艺和效果要求的不断提升，项目公司规划设计、精装修和景观管理人员大量增加，工程系统人员相关专业不断细化和加强。,一、工程系统管理现状,具体数据如下：,一、工程系统管理现状,2工程系统管理项目规模发展情况 近年来，项目开发规模以较大幅度快速增长，具体数据见下表（不含代建项目、控股集团项目）：,一、工程系统管理现状,预计至2009年底新开工面积407.4万平方米（全年，余同）、交付面积199.4万平方米、在建面积将达到892.4万平方米。 截至2009年6月15日，人均管控面积约为
4、6540平方米，人均管理工程投资额约为5227万元。 链接：绿城集团各建筑类型工程部人员配置统计.doc,一、工程系统管理现状,3精装修项目规模、占总开发项目的比例不断扩大 从2003年开工的深蓝公寓、丁香公寓及随后的金桂大厦开始，近几年来，集团精装修项目扩张迅速，已从3个大面积精装修项目，发展到47个；精装修的产品类型由以住宅为主，发展到包括住宅、酒店式公寓、高档酒店、产权酒店、写字楼、商业、综合体等多种不同类型、不同档次,一、工程系统管理现状,的精装修产品序列；精装修项目涉及金额由最初的3亿多元，发展到目前年开工量超过20亿。至2008年底，精装修项目在建面积占总建筑工程在建面积比例已达5
5、0%以上，预计到2009年底，在建精装修面积达443.3万平方米，面积比例仍维持在50%左右。近三年规模发展情况如下：,一、工程系统管理现状,链接：精装修项目不同档次产品序列表.doc,一、工程系统管理现状,4进一步强化品质意识，持续推进精品 工程实施 2006年集团正式提出精品工程战略，2007年进而定位精品工程管理年，2008年初编制试行绿城集团住宅精品工程技术认定标准，工程品质意识在精品工程实施过程中得到强化，各项目公司普遍按现行精品工程标准进行定位和管理，提升了集团产品品质整体管理水平。,一、工程系统管理现状,5组织架构不断完善，专业资源进一步整合优化 为适应集团公司项目管理发展的需要
6、，集团公司先后增设了精装修管理部、工程质量督导部和住宅科技部，其中精装修管理部和工程质量督导部短期内得到较快发展。,一、工程系统管理现状,一、工程系统管理现状,具体见下表：,由于集团精装修工程规模大幅增长，以及对景观工程品质要求的大幅提升，项目公司普遍设置了相应专业的人员或管理部门，工程系统相关专业人员不断细化和加强。,一、工程系统管理现状,6推进工程系统标准化建设，初步建立工程管理标准体系 集团工程系统自2005年开始系统整理绿城集团常用标准、规程、施工处理要点以来，在基准工期、项目工程部人员配置、集团成熟产品序列复制、集团住宅精品工程技术认定以及精装修成品保护等多个方面，形成了相应工程管理
7、标准和规范，2009年进一步系统整合形成标准工程部模版，并已开始在集团所有项目公司全面试行。 链接：集团工程系统标准化建设目录,一、工程系统管理现状,7集团产品序列持续创新，工程管理经验不断积累 经过十五年的项目开发，工程系统已在集团早期的别墅、多层、高层等几个产品类型开发建设中积累了一定的经验，为产品品牌提供了一定的品质支撑。近几年，在集团领导、规划设计部主导的产品创新过程中，工程系统也积累了新产品类型的工程管理经验。,一、工程系统管理现状,8初步取得农居点、安置房等代建项目开发经验 本着为城市创造美丽，为农民建造好房子，推进和谐社会建设的想法，集团近几年开始介入政府工程和社会公益性项目，利
8、用集团在高端项目的开发管理优势，以“优于商品房”的高品质标准，初步在农居点、安置房等代建项目取得“高品质限价产品”的政府工程的管理经验。,一、工程系统管理现状,截至6月初，集团已累计取得11个代建项目，总建设面积约130.1万平方米，其中10个代建项目已开工，在建面积约102万平方米，已实现交付6.5万平方米（桃源社区）。,一、工程系统管理现状,（二）2009年1月1日-6月15日项目开发节点计划执行情况 截至2009年6月15日，今年计划共有23个项目共30个分期计划申领施工许可证，申领面积1479735平方米，实际共有18个项目共24个分期领取施工许可证，领取面积1258220平方米，计划
9、完成率85%。,一、工程系统管理现状,截至2009年6月15日，今年计划共有21个项目共28个分期计划开工，开工面积1156127平方米，实际共有19个项目共26个分期开工，开工面积944430平方米，计划完成率82%。,一、工程系统管理现状,截至2009年6月15日，今年计划共有5个项目共5个分期计划交付，交付面积297125平方米，实际共有4个项目共4个分期交付，交付面积234577平方米，计划完成率79%。 截至2009年6月15日，集团共有54个在建项目，在建总面积7193876平方米。 链接：6月15日绿城集团项目开发计划执行情况报告(总师办).doc,一、工程系统管理现状,今年3月
10、份以来，销售形势明显转暖，部分地区甚至出现了有史以来最火爆的销售形势，各项目公司须“确保品质、稳求速度”，合理安排开发建设节奏、适当加大开工规模，保证可售房源契合当前市场销售形势的同时，立足全面预算管理与精品工程战略建设，以进一步加强成本把控和品质把控为第一要务，全力推进工程建设。,一、工程系统管理现状,（三）2009年下半年项目开发节点计划 2009年下半年，计划共有32个项目共50个分期计划申领施工许可证，申领面积3057462平方米。 2009年下半年，计划共有33个项目共57个分期计划开工，开工面积3133969平方米。,一、工程系统管理现状,2009年下半年，计划共有26个项目共35
11、个分期计划交付，交付面积1764017平方米。 链接：下半年项目开发节点计划.xls,一、工程系统管理现状,（四）工程系统存在的主要问题 近年来，随着公司规模的扩大，所开发项目数量、开工、交付面积急剧增多，在公司整体工程营造管理能力和产品品质不断提升的同时，工程系统员工成长与进步不明显，不同项目公司工程过程控制和最终产品品质优劣明显，工程质量通病特别是同类型的工程质量通病屡见不鲜，甚至某些方面产品品质和管理过程品质还有所下降，每年客户质量投诉总量未能有效降低，这不能不引起我们工程系统各级管理者的高度重视。,一、工程系统管理现状,总体而言，工程系统突出的问题主要表现在以下六个方面： 1工程系统整
12、体素质和管理能力的提高不够快 工程系统现阶段整体素质和全面管理能力未能完全适应公司对开发产品类型、规模、进度品质成本等要求日渐提高的现状，也未能完全适应公司对员工在企业文化认同、工作激情和活力、专业经验和管理魄力、资源利用和工作推进执行力等方面的全面管理能力要求日渐提高的现状，与公司的发展速度、国际一流的产品和服务标准要求存在较大差距。,一、工程系统管理现状,2工程系统内部学习与培训不够全面深入 在项目规模发展的同时，企业文化的传承与学习没有全面、深入跟进，相关专业知识、国家强制性条文、技术规范和规程的学习也不够认真、系统和全面，甚至部分项目对诸如施工验收规范规程、施工工艺工法的督促执行，对隐
13、蔽工程验收、原材料把控等基础管理工作不够重视。,一、工程系统管理现状,3集团工程系统职能部门管理力量比较薄弱 特别是对各个项目工程系统员工的管理、培育力度不足，系统内员工成长与进步不明显，直接影响集团对项目工程管理、对项目工程管理队伍的整体把控能力。,一、工程系统管理现状,以下是集团近几年工程交付量与客户质量投诉量的一组简单对比：,一、工程系统管理现状,注：2009年为截至5月31日的交付面积与投诉数量。,4工程系统各项目管理能力参差不齐 各项目对现场把控能力、对现场熟悉了解程度，对项目重要开发节点的认识程度等项目管理能力参差不齐，部分项目管理或工地现场管理的优劣完全靠某个人的经验与能力，未能
14、形成整个管理团队的合力。,一、工程系统管理现状,5部分项目工程系统资源整合能力不足 在现场管理把控能力相对缺乏的情况下，部分项目工程系统资源整合能力不足，尤其是对绿城工程营造多年积累总结的经验成果和教训的总结、应用、执行能力不足，在过程中遇重要节点或问题时，整合专家资源的能力不足。,一、工程系统管理现状,6部分项目工程系统工程成本控制意识薄弱 部分项目工程系统缺乏“高品质管理、低成本竞争”的市场理念，全面预算管理、工程成本控制意识薄弱，在合理的低成本基础上，充分整合设计、施工、材料资源，营造优秀项目、优秀产品的能力还有待进一步提升。,一、工程系统管理现状,工程系统作为集团品质管控中枢的主要力量
15、，要立足“管理好项目，培育好人才”的目标，明确职能定位，清晰工作序列，以管理和技术双提升为着力点，依据集团“学院建设”和 “企业发展”齐头并进的发展理念，在“学院建设”方面强调如何促进员工的成长和进步，如何激活员工，如何梳理、引导骨干员工继而通过他们引导全体,二、下阶段主要措施,员工，培养一批优秀的工程管理人才，造就一支优秀、高效、富有战斗力的工程管理团队，在“企业发展”方面强调实施全面预算管理、标准化、信息化等工作，促进系统内各部门的专业管控和通力协作，整体提升工程管理水平和精品营造能力，确保精致、完美的产品品质和行业领先优势。,二、下阶段主要措施,下阶段集团工程系统将按照下列原则突出重点和
16、目标开展工作： 1.工程系统管理工作与技术工作并重，要突出系统的管理职能。 2.工程系统对各项目工作的督促落实与工作指导并重，突出对工作的督促落实和对制度的贯彻执行。,二、下阶段主要措施,3.工程系统与项目公司对工程系统员工培养并重，突出工程系统对员工的培养。 4.公司产品的美誉度靠工程管理品质和产品特质共同发挥作用，突出工程管理品质发挥的作用。 5.产品的高品质和差异化必须与低成本、高效率相结合。,二、下阶段主要措施,2009年的工作重点一是通过梳理骨干员工队伍，成立工程师协会以开始实现员工的自我管理；二是结合标准工程部建设，重视基础工作，突出管理职能，激活员工主动性；三是强化工程质量督导工作并与员工工作状态评价相结合。,二、下阶段主要措施,对此，集团提出以下四方面的主要措施，总体原则是“激活工程系统员工的工作主动性，激活项目公司总经理对工程管理工
