老旧小区物业管理[可编辑版][文摘][整理]

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1、老旧小区物业管理方案 老旧小区物业管理方案 老旧小区物业管理方案文： 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施 进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒 适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同 情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健 全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水 平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上 的理念，服务的容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的 需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调 整服务方式与模式，以达到业主的要求。

2、一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思 路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们 将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物 业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值 体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设 有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有 序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服 务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老 旧小区业主的特别需求来确定客户服务的项目、容和标准。每年要采 取书面形式向业主征询对物业

3、管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重 要，小区出入口能做到24 小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实 施 24 小时不间断巡逻。有车辆管理制度, 对进出小区的车辆实施证、 卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人 员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、 公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工 作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧 小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24 小时执 勤，为业主提供安全、温

4、馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上 岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24 小时服 务，服务热情，行为规。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期 公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一 次）; 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公 司及业主方双方签订规的物业服务合同，明确双方权利义务关系的， 服务标准等相关容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供 物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务 项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管

5、理体系。在项 目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际 情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24 小时有专职 保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情， 真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定 取得物业管理职业书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的大力开展 各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。 8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管 理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供 电、供气等设备使用正常；规活动场所，

6、机动车、非机动车停车场， 机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好 防盗工作。 9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15% 以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病 虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工 作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。 10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到 各工作人员，全面实行自家的孩子自家抱，各责任人兼顾包干楼栋 的楼道卫生工作，包括楼道的乱堆放、乱贴、楼道广告，同时，监督 其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同 进步的作用。垃圾实行袋装化

7、管理，每天清运，公共场所定期清扫保 洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。 1 1、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必 须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公 共设施，公用设备定期维护，水、电、气24 小时报修值班，接到报修 10 分中到场，急修半天完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养 护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备 台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备 标志齐全、规，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规 程及保养规、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用

8、， 消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和 鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路 及车场交通标志齐全、规。路灯、楼道灯完好率高等于98% 。容易危及 人身安全的设施设备有明显警示标志和防措施；对可能发生的各种突 发设备故障有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配 电室管理规。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设 施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标 准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运 行。 1 2、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防措施。 严格来访保安人员24 小

9、时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌 握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散 示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2 次 以上。 1 3、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录 和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的 使用状况，需要维修，属于小修围的，有及时组织修复；属于大、中 修围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告 与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的 门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建 和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主

10、管部门。 1 4、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登 记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用 设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完 善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案 管理等制度健全。 3 4 5 6 page组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨 水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、 门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救 助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。 水警、火警预防及排防、善后处理 当楼层水管、接头爆裂造成楼层

11、浸水时应迅速关闭水管阀门，并 迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋部渗水，要及时通知业 主，协助业主做好各项工作。 如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。 六、公用设备、公共场所等管理养护 （一）日常维修养护： 操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部 位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管 区域的市政设备设施至少巡视两次； （二）一级保养： 维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养： 维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。 （三）公用设备、公共场所设施养护围；共用设施、设备的维 修、养护、运用和管理包括： 共用

12、； 1、管理规程； 小区水电维修、养护工作由工程队负责； 工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方； 项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2 次以； 高低压配电房实行24 小时值班制度； 工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即； 月末，工程部维 （三）公用设备、公共场所设施养护围 共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括： 共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼 消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区各种 设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问 题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管 道、落水管通畅，避免屋顶

13、积水而产生漏水现象。 1、管理规程 小区水电维修、养护工作由工程队负责； 工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依 据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录 于每日的工作记录评估表中； 项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2 次以上，巡查结果记 录备查； 高低压配电房实行24 小时值班制度； 工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改 方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查； 月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统 计，并将汇总表及时上报给总公司。 2、质量标准 所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设 施的正

14、常使用，日常小修在当日完成，大修在一周修复亮灯。 （四）主要措施 1、按照行业规和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和 维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规，执行 行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规 程，防止安全事故的发生； 2、建立日巡查制度，每天不少于4 次巡查各配套设备、设施运行 状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录； 3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正 常运行： （1） 消防系统： 安排专业人员 24 小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警 报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，

15、熟悉灭火器、 消防栓的使用方法，每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设 施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统 运转正常； （2）上、下水系统： 定期检查住宅楼楼上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、 漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6 个月对排水系统进 行一次疏通清理； （3）高低压配电房： 安排专业人员 24 小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操 作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜 的清洁、养护等工作； （4）其它： 每天对小区做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线 路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小

16、区严禁违规 使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁 随意动用消防设施设备。 （ 5 ） 如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气 公司，排除故障，保证居民正常生活。 （6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌 握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划 与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应 将养护资料及时收集、整理、归档。 4、公用设施、设备养护、维修 （1） 对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公 用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查， 做好巡查记录。 （2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行 的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。 （3）小区道路畅通，路面平整。 （4）环卫设施基本完好，无缺损现象。 （ 5 ） 容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防措 施。 （6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。 （7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区无堆放杂物现象。 （五）房屋建筑的专项维护 l 、日常