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1、酒店与写字间市场分析及本项目公寓产品推广建议,调研人：吕美娜 刘睿 张丽影,目录,一哈市酒店与写字间整体概况 二本项目与公寓对比分析 三 哈市酒店与写字间的现状及未来发展趋势 四例举哈市酒店与写字间的对比分析 五酒店与写字间的目标消费群分析 六本项目公寓的优劣势分析 七推广建议,整体概况,随着中国经济近几年的持续高速的发展，国民生产总值的提升，居民收入有了明显的持续增长和生活消费水平的提升，尤其是对房地产的消费和投资需求不断加大，作为国民经济支柱的房地产行业发展迅猛，达到了供需两旺。哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨市全国百强城市中名列第十位，跻身全国城市综合
2、实力十强。 从2003年的哈市政治、经济、商贸、旅游的发展来分析，结合城市的季节特色，酒店业、写字间、住宅、产权式商铺及2005形成酒店式的公寓，经济发展趋势良好，但也出现不同季节酒店过胜、写字间及高档住宅及公寓的空置现象，综上所述是市场在发展而为何又出现部分商品过胜呢？那就是市场需要一个合理的供需性及良性的发展势态，我们将通过对本项目的阐述及项目的对比，来促动市场的发展从而让哈尔滨市场有一个全新的商业地产模式及良好的发展前景。,本项目与公寓对比,优势分析,劣势分析,酒店的现状及未来发展趋势,发展趋势： 从整个市场来看以2000年为届，新增酒店至2006年增长率在40%以上，同时也存在 有不断
3、停业及转让的各星级酒店。哈尔滨由于气候及名胜的限制，在酒店业上有很明显 的地区性，如冬季冰雪节及春节期间全市各酒店都是比较好的入住率，可能房源还不够 ，但进入淡季（春、秋）入住率较低。2005年至2006年上半年许多国际零售、娱乐、 家居、餐饮业的商业巨头在加快进军中国市场脚步，也带来了大批投资者在不断出哈尔 滨市场的内在潜力。从一季度全省调查行业发展情况来看，在被调查的八大行业中，工 业、建筑业、房地产业、住宿餐饮业等7个行业运行于景气区间。6月哈洽会，12月份冰 雪节为最佳季节及2月份的全国政协、人大会议，等，全国各大、中、小型会议也在不 断攀升并来哈举办，及外资和各地的投资也给市场带了新
4、的活力。,凯莱商务酒店外貌,勃莱梅客栈外貌,勃莱梅客栈大堂,林苑宾馆大堂,勃莱梅客栈过道及走廊,勃莱梅客栈客房,对比酒店目标消费群体,酒店“常包”房客人,外资、合资企业的投资者、外派人员 或聘请的高级技术人员。,酒店常住房客人,全国其它城市投资、经商的人员、 国际性企业有业务往来人员。,购买、租赁,租赁,酒店“散客”,来旅游的旅客、来哈办事、开会、探亲访友等。,近来随着哈尔滨经济的不断速度发展，及在国际上的知名度不断提升，政府招商引资的政策不对推出，将有大批的国内外企业来哈创业。,新贵阶层、中产阶级、单身贵族、投资者、新婚族： 当地中小企业老板、企事业单位有较高收入； 外来驻哈、分公司高收入者
5、 -长期停留酒店房价过高，不划算；长期租房，不方便； 合资企业境外人士-比如韩国人、朝鲜人、及外教等外籍人员。他们有的连家属孩子都来了，在中国过外国式的生活； 在市区中心工作的白领阶层一族（或新婚者） 他们疲于每天南北的早出晚归，选择距其较近的商业中心大型社区，以便结束颠簸生活； 投资置业一族 -他们看中了在此购房的风险小、回报率高，即使短期内不能出手，可以租给外来打工等，待达到预期房价时，卖房赚大钱。,目标消费群体,建 议,1）进户大厅设商务中心（含票务中心）。 2）设服务中心（先进的中介、家政、洗衣等）。 3）配套餐饮服务，如二楼招商配备早茶、下午茶等。 4）可提供给业主优惠卡。,小结,通
6、过与酒店式公寓对比分析，本项目许多优势已高于酒店式寓，从市场来看，三星及商务酒店在一定程度与本项目有很多相似之处。所以举例酒店对比分析，从而发现由于哈尔滨经济的讯速发展带动酒店式公寓、写字楼的市场高需求，在酒店业中也给我们提供一定的客源，主要“常住房”客层是各业界驻哈人员及来哈投资人员。但如是公司出资，公司很难为员工购买用于投资。然而也会有一些做项目的人员考虑长远发展，可控性强的可先考虑本项目，于此同时各酒店都在找寻自己长期的公司人员成为VIP客户，针对本项目的规划及定位，完善市场的需求，本项目将很好的迎合市场需求。,写字楼供应现状,供应分析,从整个写字楼市场现状来看，目前写字楼市场的供应体系
7、是庞大的，不仅仅是专业写字楼，其他的包括酒店及住宅均有涉足，这也说明市场需求还有广阔空间可以挖掘。 从市场分布来看，哈尔滨市的写字楼分布具有很强的地域性，较为集中的分布在以下三大区域，即火车站-秋林商圈内区域、省政府区域、开发区会展中心区域。 道里区一百附近是哈尔滨百年以来的老商圈，是哈尔滨最繁华地段，可是却很少有专业写字楼项目，只有社科大厦（在租）、财富中心（未租）、爱建写字楼（未租）、中俄贸易大厦（在租），多以酒店内写字间形式出现，如香格里拉、曼哈顿商务酒店、汇融大厦、天植大酒店、永源伊春商务酒店等。随着区域内商业、旅游、金融等迅速发展，所以对高档的专业化写字楼的需求呼之欲出。,写字间市场
8、目标消费群体,国际知名企业、大品牌公司对品牌形象的要求较高 中小型企业、本地的私企经济实惠 被招商引资企业政府给予优惠 业、服装业环境的便利,随着哈尔滨经济实力的不断增强，大量国际知名企业、品牌公司陆续进哈，而当写字楼自身良好的形象以及优质服务，逐渐形成了品牌与档次时，这样的写字楼就会成为品牌公司的首选 。 一些中小型企业以及当地的私人企业没有大企业充足的资金，对于他们来说资本积累远比硬撑门脸重要得多，所以一个经济实惠的写字楼将会成为他们的最爱。 产业发展方针对区域入驻企业具有很大的指引作用。近年来市委、市政府不断出台了一系列对外资企业优惠规定，吸引外资在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术
9、产业带，促进产业的协调发展和全面升级。毫无疑问，高新技术业外资企业在写字楼市场上也将会占据一定地位。 这几种行业不仅分布较为集中，并且有大量现货需要随时调集、搬运等，所以对方便、快捷性要求较高。,本项目需求定位,建议本项目定位：国际知名企业、大品牌公司、中小型企业、本地的私企以及考虑环境的便利的公司，重点放在中小型成长企业以及周边商贸办事处。 当前许多写字楼项目把目光聚中在那些国内外大企业身上，而本项目却有效地弥补了市场的空白 ，瞄准企业中间力量，不管是创新，还是产品细分，本项目会满足一个庞大的需求群体 。,租金价格走势,对比项目：香格里拉、保利大厦、华驿大厦、奥威斯大厦 从图中可以看出，除奥
10、威斯大厦在05年开始有上幅之外，其余全部呈下降趋势。 分析：02年以来，哈尔滨写字楼市场发展极快，面对新的、高档的现代化高层建筑，旧有的楼盘相对日趋落后。 以上所选均是哈尔滨市区内中高档写字楼。,奥威斯发展大厦,华驿大厦,保利大厦,远大商务公寓,大堂（1500平方米）,过道（1、8米宽）,电梯（共4部客用，一部货用）,房间内部（平方米）,小 结,通过以上几个案例可以看出，华驿大厦代表的是早期发展起来的档次较高的写字楼，配套设施完善，物业服务细致周到，所以虽然目前价格以及出租率在同行业市场中名列前位，可是从其租金价格走势来看，连续三年只能保住价格，站在写字楼市场未来发展的趋势来看，客观来讲应该说
11、以华驿为代表的早期写字楼市场正在消沉。而奥威斯是于03年末开始正式进户的一家集商场和写字楼相结合的综合性大厦，其现代化的办公环境及便利的交通等等使其在这两年内快速发展，不仅价格逐步提高，并且达到市内最高出租率。 由以上所有资料显示，目前开发区的写字楼市场短期之内并不能达到预期效果 ，需要经过一定时间的培育期，所以写字楼的市场重心仍然应该是处于市中心的高档楼盘，正如奥威斯。而本项目可以说与奥威斯有一定的相似性，比如周围的环境配套，都处于市中心，并且我们的项目要更优于奥威斯，因为我们的项目位于百年老商圈的中心位置，无论是车流、人流、商圈的密集度及档次还是客人的档次都更优一筹。,与沈阳市场相比,沈阳
12、市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边、太原街-和平大街之间，如总统大厦等；市府广场周边沈阳财富中心等；三好街及青年大街一带，如信息产业大厦等。 写字楼市场竞争比较激烈，旧有专业大型写字楼明显步履为艰，以信息产业大厦为例，其04年租金在3元/天/M左右，而目前价格大约在1.5-2.5之间,出租率也由80%下降至%左右。 近年来，商务公寓的迅猛发展为写字楼市场开辟了一个新的发展空间，也正逐步被企业所接受。它有效地弥补了市场的空白，瞄准了企业中间力量，不管是创新，还是产品细分，商务公寓满足了一个庞大的需求群体，同时也正赶上了沈阳市场经济的大好前景。,发展趋势,主题化、个性化、配套化
13、、人性化将是写字楼市场的必然发展趋势。以租赁和出售为主要开发目的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有足够的经济实力，所以高品质：集商业、办公、居住、酒店、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，进而在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，成为现在办公环境的一种时尚。“如何在客户吸引力上面再强一点 ”成为写字楼市场的趋势，所以本项目可以说是应市场所需，未来前景看好。,推广建议,集商场、住宅、酒店于一体，可对业内客户进行一系列的优惠活动，如：入住酒店是否可以打折优惠等； 经济型公寓，营造休闲办公环境，灵活空间设计； 回报率较高，以1.8元/
14、天/M计算，回报率为6.5%(41平米以每米1万元,共41万元,每年租金为27000)。不计土地升值； 尽量完善配套服务，高档舒适相结合； 建议本项目在业态划分使写字间与公寓形成各自的独立体，营造专业化氛围； 在招商过程中建议加大对未来租户的宣传力度。,酒店及写字楼优劣势分析,本项目优劣势及建议,谢谢观赏,企业未来的竞争，就是细节的竞争。 好的习惯是一笔财富，一旦你拥有它，你就会受益终生。养成立即行动的习惯，你的人生将变得更有意义。20.7.2820.7.28 兵随将转，无不可用之才。作为一个管理者，你可以不知道下属的短处，却不能不知道下属的长处。 人生就像一条河，你趟过去就没有了。 人生不是
15、一种享乐，而是一桩十分沉重的工作。 三流的点子加一流的执行力，永远比一流的点子加三流的执行力更好。 人之所以能，是相信能。15:38:2015:38:2015:38 大成功靠团队，小成功靠个人。 成功开始于想法，但是，只有这样的想法，却没有付出行动，还是不可能成功的。 惟一持久的竞争优势，也许就是比你的竞争对手学习得更快的能力。 很多人喜欢拖延，他们对手头的事情不是做不好，而是不去做，这是最大的恶习。 管理就是把复杂的问题简单化，混乱的事情规划化。 人生伟业的建立，不在能知，乃在能行。20.7.2815:38:2015:38 人类学会走路，也得学会摔跤，而且只有经过摔跤他才能学会走路。 管理阶
16、层的领导能力是刺激员工努力工作的原动力。 管理首先是人为达到自己目的而进行的自觉活动。 管理职能包括明确地说明目标及获得实现所定目标必需的资源和努力。 经理不是只告诉别人怎么干的家伙，而是要激发队伍产生一定报负，并朝目标勇往直前。15:38:2015:38:2015:38 奖励什么，就会得到什么。 建立目标是一种平衡：在企业成果与遵循人们所相信的原则之间的平衡，在企业当前需要与长远需要之间的平衡，在期望的结果与可用的资源之间的平衡。 懒惰象生锈一样，比操劳更能消耗身体;经常用的钥匙，总是亮闪闪的。 今天应做的事没有做，明天再早也是耽误了。 言行一致是成功的开始。20.7.2820.7.2815:38:2015:38:20 用他，就要信任他；不信任他，就不要用他。 赚钱之道很多，但是找不到赚钱的种子，便成不了事业家。 恋爱，也就是说，我们不得不接触生活中最甜蜜的事情，不过我们必须不屈服于这些事物。202
