{市场分析}某某某年上半年无锡房地产市场分析

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1、2012年上半年公司市场分析,第一章 房地产政策,住房保障法呼之欲出 提出和政绩挂钩（2012-01-05） 由住房和城乡建设部住房保障司负责牵头起草的住房保障法，已被全国人大常委会列入立法规划。在这份“征求意见稿”中，提出将住房保障实施与地方政府的政绩挂钩，被认为是最大的看点。 非户籍人员购房障碍有望消除（2012-01-06） 住房和城乡建设部相关负责人表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。对于保障房骗租骗售等违规行为，相关的处罚法律制度建设正在进行中。 地产调控精细化 首次购房家庭贷款望获优先保证（2012-01-20） 1月19日，住建部政策研究中

2、心副主任王珏林表示，精细化是房地产调控的方向所在，无论是抑制住房投资，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。 住建部倡导购买绿色建筑 或可享房贷利率优惠（2012-01-31） 对于普通市民来说，以后如果购买拥有绿色建筑标识的住宅、商铺或办公地点，不仅意味着能省下不少电钱，还有望在贷款利率上享有一定的优惠。昨日，住建部的“十二五”建筑节能专项规划(征求意见稿)，涉及了如上内容。 国家发改委限外籍人士房贷 防境外资金进楼市（2012-02-03）国家发改委发改委昨日在其官方网站公布1月21日发出的关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知，对于新一年度外资银行中长期外债额

3、度的投向安排，明确限制其用于外籍人士的个人住房按揭贷款。,央行：延续差别化信贷政策（2012-02-08）央行行长助理郭庆平：“继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。” 住建部首次表态：地方政府不得擅调楼市政策（2012-02-15）住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。上周安徽芜湖公布一系列关于房地产调控的新政，其中包括对购房者货币补贴、免交契税等。四天后，芜湖市主动暂停了新政策的实施。

4、去年10月11日，广东佛山成为首个明确提出放宽限购令的城市。但当晚11时24分，该市住建局紧急发文，决定暂缓执行。 央行：2月24日起，下调存准率0.5个百分点(2012-02-18)中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 国土部官员表示今年全国住房供地将减两成（2012-02-22）21日，在国土资源部召开的2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上，国土部官员表示，由于各种原因，2011年土地供应计划房地产落实不足七成，而房地产今年全国住房土地供应量将缩减两成。,中央明确房地产调控不动摇 长效机制备受关注（2012-03-6）

5、3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出， 将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。房地产调控长效机制正在研究。 住建部：限购看不到取消期限 一定让房价降下来（2012-03-10） 期间，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松。对于这个期限指的是多长，姜伟新表示：“现在看不到期限。”姜伟新对一线城市的房价下降“非常有信心”。 七部门联合提议 保持首套房贷政策稳定（2012-03-13） 一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳

6、定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。 30城市近9成银行首房利率回归基准 沪津穗重现85折（2012-03-21） 经对31个城市工农中建国有商业银行、交通、中信等全国性股份制银行及外资银行关于首套房贷利率政策实际执行情况进行摸底，9成银行首房利率回归基准，沪津穗重现85折。,二三线城市提高住房（2012-4） 公积金贷款额度 南昌、蚌埠、新疆克拉玛依、遂宁、日照、信阳、大连、滨州、常州、郑州、南宁等二三线城市上调公积金贷款额度，调整额度在15%至25%不等。 扬州出个人购房奖励政策 政府出手加速去库存（2012-5-9

7、）在巨大的楼市库存压力下，江苏扬州开始出手救楼市。5月7日，扬州市财政局、市住房保障和房产管理局联合出台关于对个人购买成品住房进行奖励的通知，从今年7月1日起对个人购买成品住房进行4-6不等的奖励，执行期暂定一年。 房产税年内扩围板上钉钉 同时考虑保有、交易环节 （2012-5-10） 5月9日,住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露,国务院已经明确今年要扩大房产税试点,但具体城市名单、方案还不清楚,“落地还取决于地方政府配合”。 央行:继续支持保障房建设和首套自住商品房消费（2012-5-11） 中国人民银行10日发布的2012年一季度货币政策执行报告指出，下一阶段，中国人民银行将继续实施稳健

8、的货币政策，增强调控的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调。 央行下调存款准备金率 房贷或再现利率优惠（2012-05-14） 在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，从5月18日开始执行。大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这一方面有利于降低企业整体融资成本。在信贷规模扩大后，个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，不排除再度出现利率优惠。,扬州楼市新政落地满两周 住建部首度表示肯定（2012-05-22） 在一片“救市”的质疑声音中，5月上旬出台的“扬州新政”已满两周。近日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青指出，“

9、扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定，这是住建部相关人士首次对扬州新政进行表态。 石家庄楼市微调政策未获批准 限购仍是政策红线 （2012-06-07） 针对日前有媒体报道“石家庄对房产限购微调，家庭人均住房面积低于30.6平方米可购第三套”，石家庄市住房保障和房产管理局负责人表示，有关部门曾草拟过住房限购政策微调办法，但未获上级主管部门批准。这意味着，石家庄拟出台的5项楼市微调政策正式宣告流产。 央行时隔三年半首次降息 稳增长实质性举措 （2012-06-07） 中国人民银行7日晚间决定，自6月8日起分别下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存

10、贷款基准利率分别下调0.25个百分点。这是央行时隔三年半来首次降息。引人关注的是，央行还同时调整了金融机构存贷款利率浮动区间的上下限 银监会:未鼓励放宽二套房贷 风险权重仍为50% （2012-06-15） 银监会14日发布声明，称近日有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，未做任何调整。 调控进入敏感期 银行是否执行7折房贷利率待观察 （2012-06-14） “8.5折已经是下限了，能不能享受这个(房贷利率)优惠，还要视个人的信用记录、资产状况而定，7折是不可能出现的。”针对是否会重启7折房贷利率的问题，6月13日下午某大型银行总行个人金融部人士向

11、记者如此表示。,第二章 经济背景,本省的整体涨幅低于全国水准。,6月份的环比上涨城市数量也是近半年以来的新高。,6月份出现了9个月以来的首次止跌反弹，并且二三线城市的房价反弹势头迅猛，高于一线主力城市。,上半年整体的物价水平在下降，但是经济增速也相应放缓，因此有了央行的两次降息。无锡的新开工面积受到去年以来土地市场的冷清影响，降幅接近三成。另外竣工住宅的面积也有小幅下降，随着今年以来土地市场的持续走低，该下降幅度降进一步增加。,第三章 商品房,2012年上半年，无锡商品房供应量合计250.37万平方米，其中商品住宅供应量172.67万平方米，占比68%。 今年的新增供应量也是历年的最低点，充分

12、说明了自“限购令”以来，市场高库存所带来的滞后影响。 同时，自去年以来，土地市场的低迷也逐渐反映到商品房施工量上。因此，整个今年的基调将是去库存，以价换量。,自今年初以来，随着楼市成交的快速增长，各项目实际开盘的数量也是直线上升。自1月份的5个增长至6月份的34个，同时也刷新了近两年的记录，并且该走势短期内降不会有下降的势头。,2012年上半年，无锡商品房合计成交27334套，环比增幅27%，同比增幅43%。成绩面积307.76万平方米，环比增幅31%，同比增幅39%。成交金额达到265.38亿元，也创出了历史新高。 其中商品住宅合计成交22056套，环比增幅43%，同比增幅68%。成交面积2

13、54.46万平方米，环比增幅38%，同比增幅55%。成交金额达到192.09亿元。 今年的商品住宅占比81%，环比增加9个百分点，同比增加12个百分点。,自2010年以来，无锡商品房的供需关系出现了多次的转变。10年至11年，结束了09年楼市疯狂表现后，供大于求的现状日益突出，高企的库存和逐渐走低的成交量成为市场的晴雨表。其中在2011年下半年，商品房和商品住宅的供需比分别达到了222%和195%，需求仅有供应量的一半。之后，随着今年以价换量模式的几何式增长，成交量也在短期迅速反弹，逐渐开始消化市场前期的库存。,近5个半年以来，商品房合计供应1849.78万平米，实际成交1459.25万平米，

14、去化率79%；商品住宅合计供应1437.8万平米，实际成交1176.75万平米，去化率82%。 按照商品房从建设到销售的周期来计算，近两年半的多余库存以今年36月份的高成交走势来消化，依然需要半年之久，因此整个2012年，房价很难得到本质的抬升。,从整个商品房的备案均价来看，基本与市场的成交走势相吻合。整个2010年，价格呈现震荡上行的趋势，在当年10月份达到最高点9187元/平米，之后一路平稳下行，成交量也是急转直下，直至2012年3月份，跌至7299元/平米，与最高值相差1888元/平米，降幅达到21%。随着近期成交的回暖，住宅备案均价也有所回升，但是依旧远低于2011年8000元/平米以

15、上的水准。,随着无锡限购令的施行，对于商品房购房客户来源的变化也是异常明显，其中市区购房者比例在逐渐减少。已经从2011年上半年的平均80%以上，下跌至今年的75%左右，随着限购令的进一步施行，该数值降进一步下调。 境内外市的购房者比例也从政策出台前的15%以下提升至目前的20%左右。 由此可知，政策性调整的作用是不言而喻的，影响也将是深远的。,无论是市场还是购房个体，刚需当道已经是不争的事实，因此，无锡在售的已成交的商品房，在户型上的转换也是显而易见的。限购令之前，改善型的房源成交迅猛，130-160平米之间的大户型是客户的最爱，也是开发商的推盘重点。但是仅仅一年之后，三小房和刚需两房成为主

16、力，改善和投资型客户销声匿迹。得以于房价的持续回调，部分改善型客户有所释放，今年5、6月份商品住宅套均面积才有所回升。,平米,第四章 二手房,2012年上半年，无锡二手房合计成交6700套，环比增幅30%，同比降幅11%。成绩面积74.83万平方米，环比降幅8%，同比降幅23%。今年非住宅的成交势头明显减弱。 其中二手住宅合计成交6124套，环比增幅32%，同比降幅6%。成交面积54.59万平方米，环比增幅39%，同比降幅3%。 今年的二手住宅占比91%，环比增加1个百分点，同比减少1个百分点。二手房市场的住宅成交占比总体保持稳定。,从今年无锡二手住宅的整体走势来看，随着近期市场成交的回暖，套均面积在进一步上升，在6月份回复到年初的高点：88平米/套。 二手住宅的备案均价自年后也是震荡上行，由于成交的主力以80式刚需两居室为主，因此整体住宅均价还是处于6000元/平米以下。,从今年的区域成交来看，滨湖和南长区交相辉映，合计占比超过4成。滨湖区经历去年下半年的回调后，今年强势上攻。而北塘区由于去年的过量成交，今年的整体转化率明显下降。新区整个一年以来，受