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1、3 地租地价、区位理论与 房地产价格的空间分布,3.1.1地租的概念 从广义上讲，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与 土地相关的房屋或其他财物(资源)租给他人所获得的报酬，是 一种不仅限于土地的租金。 如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所 付的租金，是所获利润中超过平均利润的部分。 马克思主义认为，地租是在农业或其他产业中的直接生产者 所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在 经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。 地租产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在 分离状态。不管任何社会，只要这一社会形态存在，就有地租。,3.1地租理论,在封建社会，地
2、租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要 生产物占有的生产关系。 在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主 为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的 那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。 在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有 权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益 关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市 场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。,3.1.2地租理论的历史沿革 (1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论 这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉配第、洛 克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。 威
3、廉配第(w.Petty，16231687年)在著作赋税论中 首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余 收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食 用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的 谷物就是这块土地真正的地租。 配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由 于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的 不同，将导致不同的地租、地价。,（2）古典经济学地租理论 此期的代表人物有亚当斯密、安德森、李嘉图、屠能等。 亚当斯密(ASmith，1723-1790年)最早系统地研究了地 租，是资产阶级古典政治经济学优秀的代表人物。他在国 民财富
4、的性质和原因的研究( 1776年)一书中，把资本主义 社会的居民按基本收入分为工人阶级、资产阶级和地主阶级， 相应的基本收入为工资、利润和地租。他认为地租是“作为使 用土地的代价”。是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通 利润的余额，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价格”。 大卫李嘉图(David Ricardo，17721823)是资产阶级古 典政治经济学的代表和理论完成者，把地租同劳动时间决定 价值量直接联系在一起，并对级差地租理论做出了突出的贡 献。他的地租理论在政治经济学与赋税原理 (1817年)一 书中进行了集中地阐述。,屠能(1783一1850年)是德国农业经济学家，农业区位理
5、 论的创始人。他在孤立国第一卷中，首次系统地论证了土 地位置与地租的关系。 他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在消费中 心市场上的价格都是相同的，某种产品产地价格通常等于中心 市场价格与产地至中心市场间运费的差额，将某一种产品的产 地价格与产地至消费中心市场的距离密切联系起来，即产地离 中心市场越远，运费越高，产地价格就越低，土地所有者的所 得也就越低。这实际上是区位地租。 屠能关于地租与土地位置关系的研究，应该说对级差地租 理论的形成还是具有开拓意义的，也是他对地租理论的贡献。,（3）新古典经济学的地租理论 新古典经济学的地租理论的代表人物主要有克拉克、马歇 尔、奇封士、瓦尔拉斯等。
6、 约翰贝次克拉克(1847-1939)提出了地租是由土地的边际 生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额， 即为“经济盈余”。在其经济理论中，地租不是一个独立的范 畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利 息，是利息的派生形式。 阿费里德马歇尔(1842-1924)认为，土地是一种特定形式 的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、 公有价值三部分所组成。而真正的地租就是土地的原始价值， 是大自然赋予的收益。,(4)现代西方经济学的地租理论 现代西方经济学对地租的研究主要集中在影响地租量的 因素和地租量决定的问题上，主要代表人物有保罗A萨缪尔 森、雷利巴洛维等。
7、他们的研究方法对我们有一定的参考价 值。 萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。地租的量 由土地的供求状况决定，由于土地供给的数量是固定的，所 以地租量就完全由土地需求者之间的竞争来决定。 巴洛维把地租看做是一种经济剩余，也就是地租是总产 值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。,(5)马克思主义地租理论 马克思主义的地租理论是由卡尔马克思和恩格斯在批判地 继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立的，对地租 理论的发展做出了重要的贡献。 在资本论中，马克思对地租理论进行了全面、系统 地阐述，论述了资本主义生产方式下地租的基本范畴、本质 及其运行规律。 马克思地租理论认为，地租是
8、资本主义内部剩余价值转 化的具体形式，并在此基础上分析了资本主义地租的性质、 本质形成。,3.1.3马克思主义地租理论 马克思主义地租理论区别于其他经济学派的主要标志是 其地租理论是建立在劳动价值论的基础上。在对剩余价值论、 平均利润和生产价格等问题讨论的基础上，着重论述了地租 的涵义、性质、形式、产生和存在的条件与原因以及地租量 的分析等。 (1)级差地租 马克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、由于 土地等级差别所产生的超额利润。因为农业资本家在不同等 级的土地上从事耕作时，耕作优等地或等级较好的土地，劳 动生产率高，个别生产价格低；而耕作劣等地，劳动生产率 低，个别生产价格高。这样，
9、就会使耕作优等地和等级较好 土地的农业资本家获得超额利润。,级差地租I 等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥 力和位置的差别所产生的超额利润转化的级差地租为级差地 租I。 因为土地肥力是直接影响农业生产成本与收益的重要因 素，同量的资本投入不同等级等量的土地上，由于土地肥力 不同会带来不同的产出。同理，土地位置也是影响企业成本 与收益的重要因素，由于企业位置的差异会影响到运输成本， 使运输成本不同，所以占据不同位置的企业会获得不同的生 产效益。 所以，只要土地的等级不同，就会产生级差收益。而不 论是土地肥力的差异，还是土地位置的差异都可以归结为土 地等级的差异。,级差地租 连续投在
10、同一块土地上的各种资本，由于生产效率的不同，生产效率 较高的资本产生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租叫 做级差地租。它是级差地租的第二种形态。 在一定的生产技术水平下，当连续对同一块土地上追加投资时，虽 然最终受报酬递减规律的作用，但在初始阶段，土地的报酬不但不随投 资的增加而减少，其边际报酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度 以后边际报酬才开始递减。在受报酬递减规律影响以前，也就是边际收 益处于递增阶段时，追加生产投资，会使所追加投资的劳动生产率提高， 并大于前面投，并有可能转化为级差地租。 级差地租产生的前提条件有两方面：一是土地供求矛盾促使对土 地的集约化经营；二是科学技
11、术的进步为集约化经营提供了物质技术保 证。,（2）绝对地租 在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地租，而且还 存在绝对地租。绝对地租是指由土地所有权存在所决定的不论 租种什么样的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还 是坏地，都必须交纳绝对地租。 （3）垄断地租 垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。 正如马克思所指出的“这是由垄断价格产生的超额利润，由于 土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租， 并以这种形式落人土地所有者手中”。,3.1.4城市地租 随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃， 对城市地租的研究也表现出更为重要的实际意义。 (1)
12、城市地租的特点 与农业地租相比，具有其特殊的性质如下： 城市地租在量上一般应高于农业地租 城市土地是由农业土地转化而来的，而这种转化只有当土 地所有者的收益大于其原来的收益时才会发生。城市与农村相 比有较高的区位，使城市土地的开发程度和集约利用程度远远 高于农村土地，因此其地租水平也高于周围的农业用地。对于 城市级差地租来说更是这样，它在数量上要比农业级差地租 大得多。,区位级差地租是城市地租的主要形式 城市土地具有不同的地租形态，但对于城市土地的利用来说， 土地区位起着特别重要的作用，因为土地区位影响着土地的利 用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生产效益等。 因为使用有利区位建筑地
13、段的企业，如靠近销售市场，或者交 通运输条件好，或者是处于经济文化中心，市场容量大，获得 信息等特种资源容易而且费用较低，因此他们能大幅降低经营 成本，提高效率，获得较高的超额利润。应该注意，这个位置 指的是经营地块离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市 功能中心。, 商业地租是城市地租的典型形态 土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各类土 地利用的主要标准也是土地区位。但对于不同的城市用地类型， 区位的程度是不同的，有些对土地的区位较为敏感，而有些则 不太敏感，而其中以商业用地对土地区位的反映最为敏感，在 繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店更易吸引消费者， 作为商业地租实体
14、的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾 客密度及其营业额等指标成正相关的，由于受顾客密度的影响 使商业地租从市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。其 他用地的地租的变化则较小或不明显，如某些工业用地从市中 心向城市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规律。,城市地租具有相当大的垄断性 城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断价格。 由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可 移动性，这样就很容易通过土地所有权的垄断产生垄断地租。 这种较好区位的土地一般被称为“黄金地段”，其地租要远 远高于周围的土地，由于这种地段的形成是由于长时期投资积 累的结果，一般这种情况比较难以
15、改变，且随着时间的变化， 地租一般不会下降，反而还会呈现不断上升的趋势。在实践中， 城市中心区土地的供需缺口较大，比较农业用地具有更大的垄 断性。,城市土地投资的地租效应具有明显的外部性 城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来 相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也 会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正 外部性。 城市地租比农业地租更具积累性 城市的形成是一个长期的历史过程。与农村土地投资相比， 城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的发展依赖于长期、 不断的投资积累过程。随着对城市投资的积累
16、，城市的功能不 断完善，作用逐渐增强，地租也逐步增长。,(2)城市级差地租 城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租相 同，是由于土地等级不同带来的。 城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远近， 交通是否便利，配套设施是否完善等。 城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土 地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营 权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排 他性。 城市级差地租的形式也分为级差地租I和级差地租。,由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套 设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超 额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。 在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追 加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地 租，被称为城市级差地租。 如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投 资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后
