《{营销方案}某庭院整合营销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销方案}某庭院整合营销方案（110页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、整合营销方案,佛山经纬房产咨询有限公司,某某金域华庭,1,目 录,第一部分 基本概况 3 第二部分 宏观经济 11 第三部分 城市规划 26 第四部分 房产经济 36 第五部分 典型个盘 52 第六部分 项目理解 63 第七部分 客户定位 74 第八部分 项目定位 94 第九部分 销售策略 102,2,Part1 基本概况,3,1. 地理位置,位于佛山市南海区东部,东接广州,南接佛山市禅城区,西接狮山镇,“广佛黄金走廊”,基本概况,4,2. 基本数据,总面积：125.77 平方公里,10个居委会和32个村委会,户籍人口25.2万人，外来人口30万人,综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。,
2、下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处,基本概况,5,3. 区域特色与文化表现,大沥是名符其实的文化名镇。,大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。,原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。,基本概况,6,4. 行政区域划分,2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。,基本概况,7,改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各行业的集群效应.,提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应,加快城市化进程,工业、住宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题,承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等
3、商贸物流业的更高形态发展,4. 行政区域划分-合并优势,基本概况,8,北,5. 交通现状华南咽喉要塞,基本概况,9,5. 交通现状华南咽喉要塞,广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。,距广州白云（花都）新国际机场15公里 距离国家一级港口南海港仅10公里。 前往香港、澳门的车程约3小时， 形成四通八达、交通便捷的交通网络。,10,Part2 宏观经济,11,1. GDP分析,2006年大沥镇GDP达213亿，增长24.74%,南海1/10人口,创造南海1/5GDP,大沥是南海两个超百
4、亿城镇之一,预计2010年大沥GDP可以达到300亿元,宏观经济,南海龙头强镇,12,2. 大沥镇居民收入分析,大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比,宏观经济,藏富于民，购买力强,人均储蓄存款余额达11.6万 ,远高于全区的平均水平4.8万，居民生活富裕。,2006年大沥储蓄存款余额达282.6亿元，占全区总额的28.7%,13,3. 产业结构分析,产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展,宏观经济,第二产业为主,第三产业蓬勃发展,有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。,14,重点工业卫星镇,经济增长迅速 大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属深加工业为主
5、，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2007年上半年，大沥工业总产值266.51亿元，同比增长26.02%；,投资潜力显著，发展后劲强大 2007年上半年，大沥百万元以上招商引资项目56个.其中，计划总投资超千万元项目24个，计划总投资超亿元项目8个。 引入了中国铝业、深圳同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大项目。,3. 产业结构分析-工业占主体,宏观经济,15,城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提升大沥商业竞争力，,3. 产业结构分析-第三产业蓬勃发展,有利于该区域城镇化进程加速，广佛黄金
6、走廊正日渐成为以商贸、物流、居住等为核心产业的新兴城区,宏观经济,16,4. 大沥支柱产业分析,1. 有色金属产业,2. 商贸物流业,3. 房地产业,4. 内衣业:中国内衣名镇,宏观经济,17,规模：有色金属生产企业1000多家，年产量超过80万吨，约占全国的35 ，年税收额超过5亿元。,产业链：全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年200多万吨,约占全国总量的1/3。,4.1 有色金属产业 “中国铝业第一强镇”,发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展,没有充分发挥规模效应,现状,宏观经济,18,4.2 商贸物流业 -广佛区域性专业市场及物流集散地,嘉洲广场、雍景商城、时代广场相
7、继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成,发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提升业态档次,大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺乏规划,管理档次形象不高,现状,宏观经济,19,广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立 南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。,发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型,需要更完善的规划支持,4.2 商贸物流业 -广佛区域性专业市场及物流集散地
8、,宏观经济,20,4.3 房地产业:品牌发展商带动大沥地产,大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新品，销售十分畅旺。,发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的升级,2007年上半年，房地产投资22.19亿元，同比增长67%；销售面积51万平方米，销售金额27亿元，同比增长12.5%,现状,宏观经济,21,4.4 内衣业:中国内衣名镇,发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大力引入技术
9、人才，发展自主优势。,现状,大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共140多家.,从业人员逾2万人，内衣年产量达1000多万打，约60出口世界各地，以欧美地区为主。,宏观经济,22,优二： 将10的低端产业或企业向外转移，到2010年完成2030的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。,强三： 以城南中心商贸区的建设带动加强大沥第三产业发展。 城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来510年内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。,
10、5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二,解决瓶颈,大沥提出“东优西拓、强三优二”产业发展战略,宏观经济,23,5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二,东优西拓”： 大沥东部优化和提升第三产业，尤其是商贸、物流业、房地产为主； 大沥西部以长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创造100亿的工业产值，预计2010年大沥GDP达300亿。,宏观经济,24,小结,大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能布局难以满足,大沥二三产业发达，经济实力强,需要新的城市规划进行合理的功能分区，实现经济优化发展。,产业发展战略：东优西拓、强三优二,宏观经济,25,Part3 城市规划,
11、26,1.大沥城市发展规划,城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地， 佛山具有优良生态环境的新城区， 南海重要的制造业基地之一。,规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里 。,城市规模： 2010年总人口规模为65万，2020年为75万。,发展目标：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅的合理分区，满足城市发展需要。,城市规划,27,2. 城市规划-广佛重要的区域性专业市场及物流集散地,引入大量资金和技术人才，是大沥未来重要的经济增长点。 并为大沥商贸业的进一步升级提供大量的消费需求和强势的经济后盾。,规划设置大型物流中心,丰富产业结构,城
12、市规划,28,2. 城市规划-南海重要的制造业基地之一,以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础，保持南海经济龙头地位，升级传统支柱产业制造业。,以长虹工业园为中心,转移低层次产业,发展总部经济,将低层次产业转移，将企业总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环节留在大沥，发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。,城市规划,29,2. 城市规划-佛山具有优良生态环境的新城区,【物业升级】,【产业升级】,【环境升级】,在未来3年内开展“三旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26个，改造面积200万平方米。,退陈引新构建新版图。启动联滘片区废旧塑料回收行业，废旧金属回收
13、行业，清除碎布加工行业整治相继进行。下一步，大沥将着手转移废旧棉花加工行业。 同时为有色金属产业、商贸业等支柱产业，搭建平台。,未来3年内，大沥将投资过亿元，对镇内13条主干河涌进行整治，并对村组整治河涌给予补贴。此外，城南污水处理厂的管网铺设正在加速进行，盐步污水处理厂将在年内奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。,全面整治升级 促重镇变新城,城市规划,30,3. 发展战略：一脊两翼,城市规划,31,4. 发展战略：一脊两翼,连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房地产市场的发展。项目位于“西翼”，未来将发展成
14、为大沥新城金融商贸中心。,制造业、工业、房地产业全面发展,城市规划,32,5. 城市功能分区,功能分区清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应,城市规划,33,“六横” ：广佛广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路同庆大道、海八路； “六纵” ：广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。,6. 城市路网建设-与广州无缝对接,六纵六横公路建设：,东西走向从广州窖口开始，经黄岐海北居住综合片区、商贸综合发展区、大沥居住综合片区后，向南接入佛山禅城区，与在建的广佛地铁衔接。 南北走向 与广佛轨道线在海八路站相连；向北，经过商贸综合发展区，与广州地铁5
15、号线延伸线相连；经里水、和顺镇区，与花都区范围内的轨道交通线相接，经花都汽车城、花都中心城区，沿云山大道向东进入新机场。,东西、南北轨道建设：,城市规划,优化后的大沥交通，将有16个出口通往广州，与广州实现无缝对接。,34,从城市总体规划角度，大沥将会加强区域的空间布局优化，奠定广佛经济圈中心的地位。 从规划产业发展角度，“东优西拓、强三优二”将有效实现资源优化和产业优化。 从城市交通规划角度，路网建设的发展，将会改善大沥的内部交通路网畅顺，以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反而更易造就消费力外流的机会，影响本地商业的发展。,小结,城市规划,35,Part4 房产
16、市场,36,1. 总体印象,2007年1-11月南海区各镇街普通住宅成交信息统计,大沥镇普通住宅成交面积居南海区之二，成交均价居南海之三,房地产市场,37,2. 供求关系,大沥街道供应和成交面积最少，但价格增长幅度最高，达15%,房地产市场,38,2006-2007年大沥街道楼盘普通住宅销售统计表,房地产市场,已售单位统计包括已备案单位和已签约单位,统计数据只包括各楼盘的洋房,不包括车位/商铺/别墅,统计数据来源于”佛山建设局”,统计时间截至2007-12-10,39,大沥街道市场供应最少，06年成交主要为南海碧桂园1128套“翠堤水岸”花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共800多套单位，到目前为止约销售5成； 黄歧、盐步品牌大盘云集，供应充足，市场较为稳定； 相对其它两区，大沥街道表现出更大的市场承受力，价格自2006年第三季度起快速增长，第三季度均价已超过黄岐、盐步；,房地产市场,40,3. 大沥街道的楼市状况,楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住
