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1、碧水蓝天，明亮纯美的色彩,土黄红褐的浓厚色彩组合,薰衣草，散着蓝紫色清香,小径两旁的花田色彩,临湖而居， 演绎一千零一夜的神话,居移气，养移体,太湖悠久的文化、优美的自然风光、优质的居住环境，必将成为养生、投资客户不二之选。,普罗旺斯营销推广方案,2010,目 录,区域项目扫描,成交回顾,项目回顾与展望,营销推广,一、区域项目扫描,中信太湖城,太湖高尔夫山庄,太湖黄金水岸,太湖纯水岸,太湖天阙,金庭乐府,温泉1858,太湖古北雅园,西山恬园,东山景园,东山会,东山别院,太湖缘,浦庄未名园,临湖湾,禾盛花苑,托斯卡纳,太湖区域项目分布, 太湖天阕 占地面积：85000平方米 总建筑面积：3327
2、3.23平方米 主力面积：600-800平米 定价：1500-2000万元/套起，均价万元平米 销售情况：共46套，剩余5套，面积632-642，总价较高。 项目分析： 该项目位于太湖大道，交通、环境较好，产品定位定价较高，配套设施非常奢华，绿化率达67.20% ，主要为了满足成功人士的奢华生活需求。对本案经济型产品的销售无直接影响。,综合竞争指数：,重点项目监测,综合竞争指数：, 太湖高尔夫山庄 占地面积：63559平方米 总建筑面积：18456平方米 主力面积：530-917平米 定价：1500万元/套起；单价2.8万元平米起 销售状况：共98套，一期62套，已售完，二期36套，剩余6套，
3、其中1套为916.72，5套为532.44。 项目分析： 地理位置较好，交通尤佳，临近沪宁高速、绕城高速、沪苏高速、苏嘉杭高速。产品定位高，小区绿化率为53.80，相对天阕较低，小区配套设施奢华，对本案销售不构成影响。,重点项目监测, 太湖黄金水岸 占地面积：410000平方米 总建筑面积：120000平方米 主力面积：别墅329-520平米；公寓60-180平米 定价：别墅600-2000万元/套 ，公寓均价1.8万元平米 销售状况：一期共60套，剩余6套，面积500左右户型；二期共推出公寓169套，剩余150套。 项目分析：该项目处于吴中区太湖度假区入口，交通较好。项目规划较好，档次较高，
4、以自然为主题，环境较好。配套设施奢华，满足社会成功人士的各项度假需求。产品定位高，对本案销售没有直接影响。,重点项目监测,综合竞争指数：,重点项目监测, 中信太湖城 占地面积：667000平方米 总建筑面积：700000平方米 主力面积：别墅250平米左右，公寓50-83平米 定价：别墅10000元/平米；精装公寓均价9000-12000元/平米；空中别墅11000元/平米 销售状况：公寓96套，售完。一期别墅81套，售完；二期公寓148套，剩余116套，主力面积为116.52平米。 项目分析：该项目位于太湖旅游度假区，环境较好，临近沪宁高速、绕城高速、沪苏高速等，交通便利。规划以水为主，将商
5、业和文化相结合，集高档住宅、商业、度假酒店、文化论坛为一体，品质较高。产品定位较高，与本案没有明显的竞争关系。,综合竞争指数：,重点项目监测,综合竞争指数：, 温泉1858 占地面积：12万平方米 总建筑面积：4.5万平方米 主力面积：别墅260-340平米 ，公寓60、110平米。 定价：别墅200-300万元/套 ，公寓均价9000元/平米。 销售状况：联排别墅剩余40套，以294左右户型为主；公寓剩余30套，面积100平米以上为主。 项目分析：该项目是一个中式建筑风格楼盘，把文化和建筑相结合。以自然为主题，设施配套齐全，品质较好。产品定位高，对本案销售没有较大影响。,重点项目监测,综合竞
6、争指数：, 太湖纯水岸 占地面积：110000平方米 总建筑面积：200000平方米 主力面积：公寓88-123平米，叠加188-289平米，联排284、285平米。 定价：精装公寓均价8000元 /平米 ，叠加10000元 /平米 ，联排11000元/平米 销售状况：公寓剩余886套，面积为71836.85平米；叠加剩余15套，面积为3512.06平米；联排32套，面积为7671.22平米。 项目分析： 该项目临近沪宁高速、绕城高速、沪苏高速、苏嘉杭等，交通便利；处太湖旅游度假区，环境较好，整体规划较好，品质相对太湖度假区其他别墅项目较差，与本案定位稍有相同，一定程度上能影响本案征对本地客户
7、的销售。,重点项目监测,综合竞争指数：, 太湖缘 占地面积：47000平方米 主力面积：220-353平米 定价：联排均价6800元/平米，叠加别墅6000元/平米，双拼别墅9000元/平米 销售状况：共163套，剩余22套，所剩户型在248-353，所剩总面积为6539.47。 项目分析：该项目位于吴中区渡村 ，周边环境较差，临近吴中大道，临湖大道，驾车较方便，离市区较远，小区户型一般，周边配套设施相对落后，整个项目品质不高，定位相对较低，离本案较近，对本案销售有相当大的影响。,1、太湖黄金水岸、太湖天阙、太湖高尔夫山庄属于高档豪宅，对本项目的影响较小。 2、中信太湖城的体量较大，产品线较长
8、，产品上存在一定的同质性，对本案影响将长期存在。 3、太湖纯水岸的体量较大，产品上与本案有一定的同质性，对本案的影响长期存在。 4、温泉1858体量较小，在本案三期推盘时，已近尾声，对本项目的影响不大。 5、太湖缘剩余房源不多，而且项目档次较差，对本案的影响不大，但太湖缘4期地块对本案存在着潜在的竞争。,太湖板块，中信太湖城、太湖纯水岸位于西山旅游要道上，区位优势较明显，容易吸引到太湖旅游人流。中信太湖城属于商业产权，只有40年产权，品质一般。相对于中信太湖城、太湖纯水岸，普罗旺斯竞争优势的取得在于产品细节的营造，及性价比的凸现。,太湖区域项目总结,二、成交回顾,二期成交分析 二期客户分析,二
9、期成交分析,分析： 从成交面积区间看，61-70户型最受客户青睐，100左右的两房户型受到客户喜爱。,二期成交分析,分析： 从成交总价区间来看，从31万到80万处于逐步递减趋势，低总价产品最受上海客户青睐。 81-100万总价区间出现微幅上升，主要是叠加别墅也受到部分上海客户的欢迎。,二期成交分析,分析： 托斯卡那二期的销售中，公寓的速度最快，其次是叠加，最后是联排。 在公寓的销售中，先是1房的，其次是2房的，最后是3房的。 二期的销售说明客户更倾向于低总价的产品。,二期客户分析,分析： 从客户家庭收入看，客户家庭收入大多在10万以上，50万以内。一方面显示了其投资能力，另一方面经济实力也制约
10、了其投资的物业类型。 从客户职业状况来看，负责人、合伙人、专业人员较多，为其置业提供了收入上的保障。,二期客户分析,分析： 中原进入之后客户出现了年轻化的趋势，之前客户年龄主要在50岁以上。 从二期成交客户的年龄结构来看，31-35岁最多，其次41-45岁。 客户年轻化，一方面，客户收入有保障，便于办理按揭；年轻客户社会活动能力强，有利于带动新客户。 由于许多客户用的子女的名字签约，所以30岁以下的客户占到了较大比例。 由于年轻客群的增加，产品定位必须适应年轻化趋势。,分析： 可以看出客户最关注的因素是价格、景观。 其次，客户关注较多因素是房型。 再次，客户关注较多的因素是付款方式和贷款。,二
11、期客户分析,二期中原客户成交率8% 分析： 整体来看，在中原同仁付出艰苦卓绝的努力下，靠人海战术才取得了不俗的业绩。 从来访次数看，83%的客户第一次来，因此第一次必须把客户吸引住，否则很难有第二次机会。 三期的销售，必须汲取二期的经验教训，努力提高成交率。,二期客户分析,小结： 二期的成功销售状况为三期提供了宝贵的经验： 营造好景观，创造良好的社区小环境，赢得客户的认同，促进成交。 投资客较多，受市场波动的影响较大，必须启动上海、苏州、浙江等多条渠道，扩大客源。 汲取二期的教训，工作核心是提高成交率。市场及房贷政策是不可控因素；但必须保持性价比优势。,三、项目回顾与展望,项目整体回顾 形象的
12、升华 项目展望,帕提欧,托斯卡纳,普罗旺斯,西班牙,意大利,法国,地中海风格,项目整体回顾,（1期）,（2期）,（3期）,李太太（年龄40左右） 区域：上海 关键词：回归自然、安静、林荫道、亲切 从朋友那，得知苏州太湖边上有这么一个楼盘，跟着看房团一起过来看房，本来只是报着看看的态度，也没想过要买。但一到太湖边上，我的想法立刻改变，一下子回到到自然中，很亲切，安静的太湖，还有深长的林荫道，再看完小区内部环境后，我不假思索就订了套，当然我是属于冲动型的，不过要是我不冲动的话，或许现在也不会享受到这么好的环境了，太值了。 王先生（年龄55左右） 区域：园区 关键词：交通、环境、高尔夫 我是从园区过
13、来的，从东环高架开车不要半个小时就到了，很方便，一直想换个度假别墅，在园区左看又看，找不到中意的，老伴身体不太好，园区工厂较多空气污染相对也较严重，看了这边房子后，决定就在这定居了，年轻时一直打拼，现在老了也应该享受享受了，周末和朋友们一起在自家的院子里打打高尔夫，聊聊天，附近还有个钓鱼岛，空气又好，买了这边，老伴一个劲叫好。,项目整体回顾,托斯卡纳二期客户的心声,项目整体回顾,1、沿沪宁高速转苏州绕城高速直达托斯卡那，50分钟繁华与自然瞬间转变。 2、五星景区置业，尊享东山、西山风景区无限美景，尊贵体验无以复加。 3、太湖旅游资源的开发，周边区域已炙手可热，太湖房产的投资价值无可估量。 4、
14、1.5公里林荫大道，专属回家通道，享受绿色中穿行乐趣。 5、150亩社区内水景公园，主题景观巧夺天工，别有洞天。 6、社区内高尔夫果岭，让你畅享湛蓝天空下挥杆的无穷乐趣。 7、业主可加入游艇俱乐部，随托斯卡那游艇游览太湖。 8、总价低，超低门槛，超高性价比。,托斯卡纳二期卖点梳理,最是太湖美! 最是托斯卡那美！,这是产品的升华， 这是一个生活方式上的升华。 对于我们而言，我们需要真正在产品上、传播上为托斯卡纳赋予养生的原则；或者用养生的角度来全新阐释托斯卡纳的卖点。 对于项目而言，从2期到3期的过渡，在产品力上其实是缺少养生的新的产品支持点的，并且也缺少譬如温泉等大的养生卖点。所以对于养生的演
15、绎，我们更多需要在概念发散上进行进一步的深化！ 在这基础上，中原建议：普罗旺斯的四时养生学,美丽的太湖，美丽的托斯卡纳 养生的太湖，养生的托斯卡纳,黄帝内经：故智者之养生也，必顺四时而适寒暑。,何谓生活？如何养生？,四时养生，就是指按照一年四季气候阴阳变化的规律和特点进行调养，从而达到养生和延年益寿的目的。四季春、夏、秋、冬，四时寒热温凉的变化，是一年中阴阳消长形成的。冬至阳生，由春到夏是阳长阴消的过程，所以有春之温，夏之热；夏至阴生，由秋至冬是阴长阳消的过程，所以有秋之凉，冬之寒。人类作为自然界的一部分，不能脱离客观自然条件而生存，而是要顺应四时的变化以调摄人体，以达到阴阳平衡、脏腑协调、气
16、血充盛、经络通达、情志舒畅的养生保健目的。,春季天气转暖，自然界充满着勃勃生机。 普罗旺斯阳光充足、绿地覆盖率高，花卉草木 ，怡情养性，幽雅的居室布置，使人摒弃奢华浮躁 ，调节情绪。,春天的普罗旺斯,形象的升华,盛夏季节，昼长夜短 ，暑气灼人，植物茂盛，注意养生之道，对防病健身、延年益寿大有裨益。 普罗旺斯居室通风，空气清新，可以调节精神；傍晚漫步树荫下，保持心情舒畅。,夏天的普罗旺斯,形象的升华,秋季，在燥气中还暗含秋凉。 人们经夏季过多的发泄之后，机体各组织系统均处于水分相对贫乏的状态，所以秋季养生要防燥。秋天的普罗旺斯，空气清新，凉风习习，偶尔在湖边静静的垂钓，这样临水而居的生活让秋天不再干燥，身心健康。,秋天的普罗旺斯,形象的升华,冬季是匿藏精气的时节。 冬季气候寒冷，寒气凝滞收引，易导致人体气机、血运不畅，所以冬季养
