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1、东线海岸楼盘调研分享报告,结论,客户对区域的界定越来越模糊，未来有可能取而代之的是“大海南”的概念，各项目要想在激烈的竞争中取胜，不能仅依靠自身的区域价值来形成有效的竞争区隔,楼盘的综合素质，在市场回归理性的时代所扮演的角色极其重要。尤其是旅游度假配套设施的完善和旅游文化的植入，标志着海南旅游地产逐步实现升级,市场不确定性风险背景下，竞争聚焦在产品的核心价值上，客户在产品的“性”与“价”寻求平衡成为市场竞争的最敏感之处,3,2,1,个盘分析,典型案例分析,专题分析,山水汇园,中信山钦湾,华润石梅湾,石梅山庄,子爵公馆,香水湾1号,香水君澜,富力湾,清水湾,福湾,半山半岛,公主郡,西山度,1,个
2、盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,属性：城郊板块无强势旅游资源的大型居住项目,山水汇园,1,户型：以小户型公寓为主打产品，产品以经济实用为主要卖点，总价低，进入风险小,山水汇园一期七栋高层约900套，分为1梯4户2梯4户和1梯6户，2梯6户多种类型 由于项目定位为比较经济型的居住社区，户型设计上也显得比较保守，结构中规中矩，比较方正，适合长期居住与养老,山水汇园,2,优劣势：淡市之下，产品的经济实用性与较低的总价控制很好的切合了市场的需求主流，是众多项目值得借鉴的地方,山水汇园,3,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清
3、水湾,半山半岛,公主郡,属性：拥有强势海景资源的低密度旅游度假项目,山钦湾,1,户型：户型结构较传统，缺乏明确的产品创新和市场竞争力,山钦湾一期五栋高层约2500套，分为1梯2户1梯8户 主力户型典型的海景公寓设计，进深长，面宽窄，阳台大，厅卧合一 将厨房设计简化成厨吧，弱化居家功能，强化度假的空间感,山钦湾,2,优劣势：内部配套的完善很好的提升了客户的购买附加值，很好平衡了区域陌生感所带来的抗性,山钦湾,3,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,属性：横跨几大湾区的大型区域旅游度假综合体项目,神州半岛-君临海,1,户型：空间的通透与阔绰感，大
4、大的提升了客户的度假体验感与享受性，产品具有很强的竞争力,近7米的海景面宽，超大的海景阳台，极大的提升了景观资源的享受性 卧室面积远远大于客厅，倍感阔绰与尊贵，产品特性体现了对度假生活的深刻理解 弱化厨房功能，强化浴室空间的阔绰，空间有选择的进行夸张与缩小，满足了度假 人群的放松、舒适的需求,神州半岛-君临海,2,主力户型分析,样板房赏析,神州半岛-君临海,3,优劣势：性价比是该项目打败竞争对手的最大亮点，同时对度假旅游生活方式的深刻理解也是该项目才产品上的最大创新,神州半岛-君临海,4,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,1,富力湾,属性：
5、品牌发展商主导的拥有一线海景资源的大规模低密度旅游度假物业,优劣势：发展商品牌以及低密度物业所带来的度假舒适感是项目的优势所在,2,富力湾,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,1,雅居乐清水湾,雅居乐清水湾,属性：品牌发展商主导，拥有强势海景资源的湾区大盘,星海传说一期,清水湾星海传说,星海传说组团距海5分钟的路程，分为两期开发： 一期：泰式别墅60套左右欧式别墅60套左右；14套公寓；现已售罄。 二期：主要是别墅系列，分为泰式别墅和欧式别墅和11栋公寓，现11栋公寓已经售罄，现售的是泰式和欧式别墅,泰式别墅,欧式别墅,2,雅居乐清水湾,瀚海
6、银滩位于清水湾大道和南海之间，离海有100米的距离，有22栋公寓，123套别墅和一条商业走廊组成,海景别墅,商业街,游艇码头,沙滩区,现售SA3公寓，总共有195套。目前还剩下100套左右分布在SA3,洋房、公寓,SA3,3,雅居乐清水湾,丰富的产品线结构，别墅总价区间的合理控制是产品畅销的关键因素,“星海传说”组团别墅总共有947套，其中泰式别墅438套，欧式509套 “瀚海银滩”组团SA3号公寓货量400多套公寓发售每层39套公寓 现售：现泰式别墅A户型105已售罄 推售方式：分阶段分批量推售,4,雅居乐清水湾,典型户型分析：清水湾105泰式小别墅,本户型首层为半地下室，客厅大，空间感强，
7、客厅开阔有吧台和台球桌，在室内营造娱乐休闲氛围。,地下层平面图（105）,娱乐区,休息区,5,雅居乐清水湾,典型户型分析：清水湾105泰式小别墅,本户型一层客厅大，阳台大，浴室大，营造度假奢华氛围，采光井最有特色，采光度强。休闲区占面积大，,生活区,休息区,采光井,停车区,休闲区,6,雅居乐清水湾,优劣势：依托品牌实力，大规模大手笔的开发，充分的体验感，极具性价比优势的核心产品是项目最大竞争力,7,雅居乐清水湾,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,福湾,属性：比邻国家海岸线的小规模海景度假项目,福湾,1,强势的区域未来规划，项目位于三亚海棠湾
8、镇藤桥河出海口东侧，政府规划为国际专业化休闲旅游度假新城,1、750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景2、百年老椰林，为东和福湾的自然绿化加分；3、南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小；4、南田温泉（7km)、蜈支洲岛（10 km）在项目周边；5、直接由高速路开口抵达的项目,平层mini小别墅,海景公寓,板房,项目二期,项目一期,福湾,2,项目目前处于尾盘销售阶段，在售物业分布相对比较零散,洋房：1号楼90多套30-50一线海景公寓 ，现售出1套 别墅：J组团24套68-137mini泳池别墅 ，现售出1套 公寓：48138一线海景公寓,福湾,3,户型：别墅以70-130平米的小
9、户型为主，公寓以40-80平米的中小户型为主,一期包含：度假酒店式一线海景公寓和度假独院泳池平层别墅； 二期包含：五星级酒店、商业街。 度假酒店式公寓，占地约100000 ，建筑面积约100000 ，共约1700套，每套面积约48104 度假独院泳池平层别墅，占地270000 ，建筑面积约65000 .联排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68137 ,福湾,4,典型户型分析，MINI平层小别墅75,劣势： 产品为平层作为别墅无法打破人们传统观点，单层结构，缺乏空间层次感； 空间格局紧凑，门教小 卧室的摆放格局出现问题，休息区的床摆在房屋正中间，门对着床头，在开在床头
10、 优势： 休闲区空间大，有泡池，和私人泳池，度假氛围浓,休闲区,生活区,休闲区,休息区,福湾,5,典型户型分析， MINI平层小别墅135,劣势： 产品为平层作为别墅无法打破人们传统观点； 空间格局紧凑，门教小S型户型拐角多 休息区的床摆在房屋正中间，门对着床头，在开在床头 休闲区的面积过于浪费 优势： 休闲区空间打，有泡池，和私人泳池，度假氛围浓,休闲区,休闲区,休息区,休息区,生活区,福湾,6,典型户型分析：四星级酒店式公寓E户型73,劣势： 户型空间感较差，开间窄，进深太长 休闲区所占面积过于浪费 优势： 休闲区空间打，有泡池和空中庭院,休息区,休闲区,休闲区,生活区,福湾,7,优劣势：
11、强势的区域未来发展规划是该项目的最大竞争点，但产品缺乏明显的竞争力成为该项目的软肋,福湾,8,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,福湾,1,半山半岛,属性：资源最稀缺的大规模旅游度假豪宅项目,一期,三期,四期（在售8栋高层公寓）,二期,五期（规划中）,2,半山半岛,半岛海上音乐厅,半岛艺术馆,教育中心,项目物业类型丰富，包括高层公寓、洋房、别墅、复式 配套极其完善，档次较高，配备有教育中心、半岛艺术馆、海上音乐会所、游艇码头 目前在售产品为4期8栋高层，包括4栋板式高层和4栋塔式高层,规划：项目规划为5期开发，目前现售为4期，项目各种旅游休闲
12、配套已初具规模，不断成熟,户型：空间的阔绰感和景观视野的开阔大大提升了产品的核心价值，同时也提升了豪宅的档次感,3,半山半岛,长达22米面宽，极大的提升了海景景观面，提升了居住的品质感和尊贵感 多达100平米的海景阳台，所有的卧室和客厅围绕其分布，提升了滨海度假的享受性,超大客厅面宽，采光效果好，彰显主人尊荣风范,先天性的稀缺地理景观资源决定了项目领跑市场的豪宅属性，产品的奢侈感与尊贵感营造更是锦上添花,4,半山半岛,1,个盘分析,山水汇园,中信山钦湾,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,半山半岛,公主郡,福湾,1,公主郡,属性：拥有成熟旅游配套的湾区度假项目,三期预计2010年11月底开盘，将
13、推出4层洋房80一居室120 二居室及150-500平方米别墅 别墅起价：5万/均价：6万多/;公寓均价：3-4万/,公主郡,2,规划：项目分三期开发，待售物业为洋房和别墅产品,成熟的区域旅游配套与酒店集群、品牌发展商大手笔的投入是项目立足市场的核心竞争点,公主郡,3,3,2,1,个盘分析,典型案例分析,专题分析,2,专题分析,客户分析,价格分析,展示与包装分析,客户分析,1,各大楼盘的客户年龄因产品属性和价位不同会有所区别，但大多数都集中在40-50岁之间,客户分析,2,购房大多带有投资目的，豪宅项目以度假居多，中低端项目以度假养老兼投资居多。客户来源主要集中在东北、江浙、华北以及西南区域,
14、2,专题分析,客户分析,价格分析,展示与包装分析,价格分析,1,公寓：竞争激烈主要体现在70-200万的总价区间，客户选择余地大，只能以性价比取胜，这也是目前市场走量较好的价格区间,面积区间（）,50,100,150,200,250,300,450,500,550,600,1500,图例,山水汇园,千洲湾,长滩雨林,宝莲城,博鳌湾,子爵公馆,神州半岛-君临海,富力湾,清水湾,福湾,神州半岛-朝阳海岸,半山半岛,从图表可看出： 目前公寓市场主要面积区间集中在50-130平米之间，为1房和2房 价格方面：总价集中在70-200万之间 从各项目价格竞争来看：山水汇园、博鳌湾占据了低端价位市场，这也是
15、目前市场上走量比较乐观的两个楼盘 高端市场如半山半岛总价明显高于其他楼盘，在淡市之下面临很大的价格压力 中端市场神州半岛-君临海以其极高的性价比优势，在价格方面掌握充分的制胜主动权 清水湾：产品线长，总价区间大，在低价区间，以其性价比制胜,价格分析,2,别墅：竞争激烈主要体现在300-600万的总价区间，客户选择余地大，只能以性价比取胜，这也是目前市场走量较好的价格区间,面积区间（）,100,200,300,400,500,600,200,300,400,500,600,700,800,900,1000,2000,4000,6000,8000,图例,香水湾1号,千洲湾,长滩雨林,子爵公馆,富力
16、湾,清水湾,福湾,700,1200,100,西山度,石梅山庄,博鳌亚洲湾,从图表可看出： 目前别墅市场主要面积区间集中在100-250平米之间，均为小户型度假别墅 价格方面：总价集中在300-1000万之间 从各项目价格竞争来看：别墅并不像公寓那样，价位越低越好卖，走量较好的集中在中端价位400-800万之间，如清水湾 高端市场如香水湾1号总价明显高于其他楼盘，在淡市之下面临很大的价格压力 清水湾：产品线长，总价区间大，在低价区间，以其性价比制胜，成为市场的畅销产品,2,专题分析,客户分析,价格分析,展示与包装分析,亲海园林：最大限度的拉近与海的距离，打造看海、亲海、近海的园林体系,1,园林风格,海边的浪漫气息,香水郡澜，无边际泳池，让你
