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1、【光大系列商铺】,2012营销概念方案,谨呈：光大集团,（2012.2）,PART5：价格评估及销售目标,PART4：产品定位及营销思路,PART3：中原实力及资源优势,PART2：产品分析及营销难点,PART1:市场分析及走势预测,目 录,Part 1 市场评估及走势预测,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011供应情况,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011成交情况,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺2011成交案例,Part 1 市场分析及走势预测,城区大卖场（附近）商铺成交价格,Part 1 市场分析及走势预测,城区社区商铺成交价格,Part 1 市场分析
2、及走势预测,2011城区商铺成交客户分析,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺租金水平,Part 1 市场分析及走势预测,2012城区商铺市场走势预测,Part 1 市场分析及走势预测,城区商铺市场总结,Part 2 产品分析及营销难点,Part 2 产品分析及营销难点,剩余货量盘点,总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖时代城,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖春晓,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖春天,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析景湖名郡,Part 2 产品分析及营销难点
3、,产品分析景湖蓝郡,Part 2 产品分析及营销难点,产品分析黄旗印象,Part 2 产品分析及营销难点,可售货量分类,根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。,就商业价值而言，商业街商铺 社区商铺,Part 2 产品分析及营销难点,可售货量盘点,景湖时代城,商业街商铺,163间,92间,16间,景湖春天,景湖春晓,271间,景湖蓝郡,社区商铺,67间,74间,44间,黄旗印象,景湖名郡,185间,456间,可售货量：剩余货量公司自用,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析优势,长期持有,绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以
4、及商铺持续经营的有效性。,稀缺资源,东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。,产品品质,产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。,带租出售,大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即有稳定回报。,统一运营,产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言，无需担心空置的风险。,规模之大,光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，效应之强均为史无前例，后无来者。,Part 2
5、产品分析及营销难点,产品SWOT分析劣势,租金偏低,产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。 较低的租金会影响售价及投资回报率。,产品分散,产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一定的困难。,社区商业,除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。,起步阶段,由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。,形象不一,本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难以综合统一。,Part 2
6、 产品分析及营销难点,产品SWOT分析威胁/机会,2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2012年势必乘势高开。,Part 2 产品分析及营销难点,产品SWOT分析威胁/机会,广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。,威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场
7、份额及影响力。,中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点货量分散,本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点货量庞大,本产品在货量分散基础上，总建面41264平方，商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多，则需储备的投资客也需更多。,Part
8、 2 产品分析及营销难点,产品营销难点品质不一,产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。,形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。 地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。 品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。,Part 2 产品分析及营销难点,产品营销难点汇总,一、产品货量分散，使整体销售难度大。 二、产品货量庞大，则需储备资源较多。 三、产品品质不一，影响整体营销形象。,整体营销难度,一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。同时，投资客对有大
9、卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。 二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。 三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。 四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。 五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。,分体营销难度,Part 3 中原实力及资源优势,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原商业发展历程,东莞中原工商铺部简介,东莞中原工商铺部起步于2 0 0 4年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，; 以专业及认真负责的态度打动客户。 经过七年的用心经营和不懈努力，
10、东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行业均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。 凭借庞大的合作体系和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的保证， 着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。 目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原商业操作能力,工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成,商业投资部业务内容 一手工商铺物业的招商、销售代理 商业项目的市场定位及业态规划 商业项目的价值提升策略 商业项目的品牌引进代理 商业项目的整体招商代理及市
11、场推广 商业项目的销售策划及代理 三旧改造的商业项目重新定位、 包装策划及项目全程策划代理 商业项目地块前期顾问服务 分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类,二手商铺部业务内容,商铺租售代理业务 商铺价格评估 商铺选址策略 商铺租约重组与续约 品牌商户的商场选址及开拓 二手“工商铺物业”托管、租赁、 出售代理 代办按揭服务,Part 3 中原实力及优势,东莞中原商业优势,竞争优势,Part 3 中原实力及优势,东莞中原商业优势,资源优势,中原工商铺部大联盟,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原商业项目操作案例,1、财富广场 2、中信商业广场 3、盈峰中心 4、丰硕广场 5、南峰
12、中心 6、盈锋购物广场 7、盛和新都会 8、御鹿华庭 9、保利文化广场 10、星光城 11、台湾风情街 .,Part 3 中原实力及资源优势,东莞中原能为本项目做什么贡献,通过对项目进行整合，扩大产品的影响力. 对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值. 利用东莞中原的资源优势，快速出货,Part 4 产品定位及营销思路,Part 4 产品定位及营销思路,产品定位思路,Part 4 产品定位及营销思路,产品定位依据,Part 4 产品定位及营销思路,产品定位策略,Part 4 产品定位及营销思路,产品市场定位,Part 4 产品定位及营销思路,产品核心定位,Part 4 产品定
13、位及营销思路,产品客户定位,Part 4 产品定位及营销思路,产品推广定位,Part 4 产品定位及营销思路,产品营销思路,Part 4 产品定位及营销思路,产品销售思路,Part 4 产品定位及营销思路,产品推广思路,Part 4 产品定位及营销思路,产品营销预算,Part 5 价格评估及销售目标,Part 5 价格评估及销售目标,可比性项目价格,Part 5 价格评估及销售目标,价格竞争性评估,Part 5 价格评估及销售目标,价格初步建议,Part 5 价格评估及销售目标,销售收益预测,Part 5 价格评估及销售目标,产品推货步骤,Part 5 价格评估及销售目标,产品销售目标,谢 谢,20.7.2813:04:5113:0413:0420.7.2820.7.2813:04,13:0413:04:5120.7.2820.7.2813:04:51,2020年7月28日星期二1时4分51秒,
