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1、,21世纪泛城,按揭培训,City Property Network,不同用地的使用年限,1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。,注：公告之前签订土地使用权出让合同书的按合同规定的起始日推算顺延。公告之后的按土地使用权出让合同书规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拔用地，仍按原批准的使用年限执行。,房产证种类,房产证查核,1、 注意识别房地产证上所盖印章的真伪。自我市发放房地产证以来，共使用过以下几种印章： “深圳市人民政府房地产证专用章”（1989年10月20日前）； “深圳市房地产权登记处”印章（1989年10月
2、21日-1991年8月16日）； “深圳市房地产权管理处”印章（1991年8月17日-1992年1月20日）； “深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。 2、拿房地产证到市规划国土局产权档案室（深南中路档案大厦9楼） 查询，看是否已有登记记录，房地产证号、房地产坐落位置等是否属实。,二手楼宇成交流程,一次性付款：,买卖双方签定深圳市二手房预约买卖及居间服务合同,客户存房款到中介公司或交易中心、银行等机构做监管,双方到交易中心或国土局签订，并于过户当天或之前收取服务佣金,按回执日期交税后，客户领新房产证，由房款监管机构转付房款给业主,公证处签
3、订合同,交易中心或国土局签订转移登记申请即递件,一次性付款：,按揭付款：,二手楼宇成交流程,买卖双方签定深圳市二手房预约买卖及居间服务合同,评估公司进行评估,提交有关文件给银行审批贷款金额及年期,2个工作日内银行出具承诺书,客户存首期款到托管单位（总房款减除承诺书金额及订金）,双方到交易中心或国土局签署，并于过户当天或之前收取服务佣金,按回执答复日期交税后，买方领取新房产证，同时交银行办理抵押登记手续,7个工作日后，银行到交易中心领取办理好抵押登记手续的房产证,2个工作日内，银行按承诺书贷款额划款到业主帐户,交易中心或国土局签转移登记表即递件,公 证处签合同办理公证,赎证（用于二手楼宇成交）,
4、业主有能力还款 客方同意借款 业主无能力还款,还清银行按揭余额，取回抵押房产证。,客方须签订自愿同意借款书。买卖双方（业主、客方）借款协议、全权委托，办理还款，取回抵押房产证。,业主与融资方签订借款协议、全权委托协议，服务费为借款额月息2，办理还款，取回抵押房产证。,到市规划国土局办理注销抵押,办理过户手续,风险：无,风险：由客方承担,风险：由融资方承担,担保转按（用于二手楼宇成交）,买方直接按揭方式：一笔贷款,费用：贷款金额之0.5（略有出入，详见公证处文件）,买卖合同公证,用途：港澳台及外籍人士签署 ，需办理公证后才生效（涉外）,费用： ，之转让价格的0.3,抵押合同公证,用途：如买方或按
5、揭银行涉外楼宇按揭贷款合同需办理公证后才生效,委托 公证,用途：委托人委托他人办理相关房产转让手续,费用：300元/宗,常用公证类型,赠予继承 公证,用途：房产转赠或继承，须办理公证后才生效,费用：赠与或继承金额的2,监护 公证,用途：购房者未满18周岁或无民事行为能力人士，需办理监护公证，由监护人签订相关的购房合同,费用：100元/宗,常用公证类型,附件： 委托书(卖方）,委 托 书 委托人： 姓名： 性别： 出生日期： 年 月 日 国籍：中国身份证号码： 受托人： 姓名： 性别： 出生日期： 年 月 日 国籍：中国身份证号码： 姓名： 性别： 出生日期： 年 月 日 国籍：中国身份证号码：
6、 我 欲转让深圳市 区 路 花园 栋 的房产，现委托 或 为我的代理人，并以我的名义在代理期限（ 2004年 月 日至 2004年 月 日）内，办理如下事项： 1、到银行办理还清楼款手续及相关事宜、领取房产证或买卖合同及保单； 2、到国土局办理注销抵押登记手续及办理相关事宜； 3、到国土局办理房地产证、支付相关费用及领取房地产证等相关事宜； 4、转卖房产，签订房地产买卖合同及办理相关事宜； 5、办理银行按揭手续，签定银行账户确认书及办理相关事宜； 6、指定按揭贷款收款帐号，并将该笔按揭贷款放在受托人的帐号上； 7、办理资金监管手续，签定监管协议； 8、收取楼款及监管楼款； 9、办理水、电、煤气
7、、有线电视、电话过户手续。 代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。受托人有转委托权。以上每一位受托人均可独立办理以上事项。 委托人： 日 期：年 月 日,二手楼宇成交税费表,房产为个人普通住宅，购买并居住2年以上的免征税费表的：1、2、3、4； 需征收税费为下述税费表的：5、6、7、8、9项；（不足2年的，销售时需计征税费表中全部税费）。个人安居房购买并居住超过5年的免征个人所得税。,按揭费用,国内银行 （人民币）,保险费：无,外资银行 （港币、美元）,保险费：贷款金额*保险费率,物业评估费（300元起） 按揭合同印花税（按揭金额*0.05） 港澳台
8、及外籍人士合同公证费（按揭金额*0.5) （有变动) 抵押登记费（按揭金额*0.1，最低100元/宗）,按揭需提供资料,买方 卖方,身份证原复印件 收入证明 首期款证明 楼宇按揭审批表 抵押贷款合同,身份证原复印件 房产证原复印件 按揭银行存折,深圳公司,售楼董事会决议 法人证明书 法人授权委托书 营业执照原复印件 房产证原复印件 买卖双方签定的房地产买卖合同 法定代表人、被授权人身份证原复印件,个人,中介公司,与买卖双方签定的委托书复印件,备注：如卖方为非深圳之公司，则需出据该公司当地之公证书，并须与按揭部详细咨询。,相关事宜办理须知,按揭部与分行分工合作流程,流 程,重要提示,交资料给按揭
9、员,资料包括进度表、明细表、合同、 房地产证、成交报告等,业务员24小时内与按揭员沟通,如需办理委托公证手续的业务，由业务员 办理，按揭员陪同。合同所约定的付首期 款时间及过户时限要特别注意,业务员按照按揭员的交待，通知客 户所需准备资料,将按揭员所计算的税费表格复印给业主及 客户，按揭员在未与客户见面前一律不允 许致电客户,业务员与按揭员沟通后约定时间和地 点，将客户介绍给按揭员办理按揭及 过户手续,买方要准备好收入证明，首期款应先存到 指定帐户内，买方若要求房地产证的权利 人以他人名义填写，权利人也要一起到场,与业务员沟通后先安排评估，根据双 方的实际情况选定担保公司及银行,注意确认客户所
10、选择的按揭银行及贷款 金额、年限,水电过户流程,业务员应于交楼当天通知买卖双方及按揭助理到场交楼，并通知 公司抄水电，水电费读数登记在交楼确认书上，买卖双方 勘查完毕后在交楼确认书上签字，以确认交楼,业务员将填写完毕并签字确认后交楼确认书交给按揭助理办理结水电 手续,通知按揭助理到管理处，并将已签字确认的交楼确认书交给按揭助理 ，由按揭助理协助双方办理变更业主资料手续，结清管理费、水费 （一般管理处都代收水费，如果没代收的要到供水所办理过户手续）， 然后到煤气公司、供电局、有线电视台等办理过户手续,按揭助理在结清所有费用后，通知分行退回水电押金,各部门办理手续需要准备的资料： 管理处 需要新业
11、主到场提供身份证原件/复印件、存折原件/复印件（管理处指定银行）、房产证复印件，另个别管理 处需要旧业主签字确认。 煤气公司：查询电话：25199999提供旧用户姓名/地址 新旧业主到场，新业主提供身份证原件、存折原件、房产证，另准备复印件各一份；旧业主提供煤气开户的身 份证原件并且是开户者到场或者是公证委托人带委托公证书到场； 有线电视：天威视讯查询电话：83060777/83060333提供旧用户/用户号/姓名/地址 新业主提供身份证原件、存折原件、房产证复印件，旧业主提供开户者身份证原件、初装费收据（遗失初装费 收据只能过使用权）。南油有线（查询电话：26648864，提供旧用户/姓名/
12、地址）：新业主提供身份证原件、存 折原件、房产证，另备复印件各一份；旧业主提供开户者身份证原件或者开户原始资料（包括开户发票、银行 托收单、登记本）。 供电局：查询电话：95598需要用户编号 福田：新业主提供身份证原件、存折原件、房产证或者合同/回执，另准备复印件各一份； 罗湖：新业主提供身份证、存折、房产证，复印件各一份； 南山：新业主提供身份证原件、存折原件、房产证/回执/税票/抵押合同原件，另准备复印件各一份； 自来水集团：查询电话：82137777，需要用户编号 一般情况高层住宅都在管理处托收水费，如果没有在管理处处要到水务局去办理过户，新业主提供身份证原件、 存折原件、房产证，另备复印件各一份。 华侨城水电公司：查询电话：86102550，需要提供地址 新业主提供身份证原件、存折原件、房产证，另备复印件各一份。 电话：新业主提供身份证原件、存折原件、房产证，旧业主带电话开户者的身份证原件。,谢谢大家,
