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1、B,张家口百城金街项目营销报告,1.租售价格建议,2.经济测算,3.营销推广建议,目录,4.价值点提炼及广告语建议,售价建议市场比较法,1.租售价格建议,此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果,售价建议租金反推法,1.租售价格建议,此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果,售价建议租金反推法,1.租售价格建议,根据帝广商圈内各业态的租金水平，可综合推算出商圈内平均租金为：4.77元/.天； 根据目前市面上的投资回报率均值8%/年进行推算，得出以本商圈目前租金水平，对应的售价； 本案对应投资回报率的售价约为：21763元/； 以上测算选取的租金值为地上街铺租金水平，现实情况中街铺租
2、金远高于地下商业，因此街铺租金推算售价难以代表本案售价； 本案未来初期定价将低于21763元/，可将此值作参考，建议结合其他方式综合定价；,售价建议租金反推法,1.租售价格建议,此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果,1.租售价格建议,租金建议,1.租售价格建议,租金建议-市场比较法,从主要商圈租金看，箱包皮具、服装租金相对较高，承租能力强。 本案所在商圈总体租金较高，可部分提升本案租金,1.租售价格建议,租金建议-竞品参考法,从主要竞品看，明德南因其档口餐饮形式，餐饮租金最高，服装因其面积大，数量多，因而租金相对较低 本案可借鉴其租金定位，并将服装业态租金酌情上调，保持饰品皮具租金,
3、1.租售价格建议,租金建议-回报率推算法,本案唯一可借鉴案例明德南地下商业街，售价约为1.23万元/，承诺回报率为8%,按照投资回报率推算，明德南租金约为2.69元/天,明德南地下商业街实际租金约为2.5-9元/天不等，基本符合承诺回报率,按照本案售价13716.8元，回报率8%推算，本案推算平均租金约为3 元/天,1.租售价格建议,本商圈内各 业态租金,基础,参考,标准,其他商圈 各业态租金,同类型物业形态租金水平,物业形态,业态丰富度,购物环境,1.租售价格建议,租金建议,此测算仅为粗略计算，营销阶段将提供精细测算结果,1.租售价格建议,2.经济测算,3.营销推广建议,目录,4.价值点提炼
4、及广告语建议,租售比例建议,2.经济测算,N,德胜南街,五一大街,东安大街,用电餐饮,用电 餐饮,品牌次主力店,主题餐饮,潮流服饰,潮流服饰,休闲娱乐,生活配套,生活配套,童品,档口 餐饮,潮流服饰,自持部分,销售部分,销售年收益,2.经济测算,租金年收益,2.经济测算,表格中建面为CAD图纸粗略测量，结果存在一定误差,租金年收益,2.经济测算,2.经济测算,十年收益测算,此测算仅为粗略计算示意，营销阶段将提供精细测算结果,1.租售价格建议,2.经济测算,3.营销推广建议,目录,4.价值点提炼及广告语建议,带租约销售,先由我司对本项目所有部分商铺进行招商 并对完成招商部分的商铺进行出售的销售方
5、式,可把控业态,对无经营经验的投资者吸引力大,可提升售价,优势,3.营销策略建议,销售方式,销售,客户积累,开盘,招商,次主力店洽谈,次主力店签约,中小商户洽谈,中小商户积累,中小商户签约,持续销售,招商与销售排期穿插配合，贯穿项目整体进程 实现以招商带动销售的目的,3.营销策略建议,总体排期,开业前调整,3.营销策略建议,3.营销策略建议,分期营销推广前期,3.营销策略建议,分期营销推广前期,前期造势，提高知名度曝光率,市场知晓度增加，受众知道项目存在，储备客户,提升项目影响力，给小商户造成压力，同时沟通主力商户,通过项目宣传的，受众逐渐知晓、了解并产生主观认知,接触并开始主力商户洽谈工作，
6、确定项目招商核心,持续蓄客过程，为开盘做准备,为主力商户签约做准备,3.营销策略建议,分期营销推广前期,前期销售流程,桥西主商圈，桥东本案周边广告宣传,借势维多利亚，为本案前期销售造势,营销中心选址装修并对外营业,营销中心日常接待，为项目开盘蓄客,接洽活动策划公司，准备开盘活动,3.营销策略建议,分期营销推广前期,前期招商流程,桥西主商圈，桥东本案周边广告宣传,招商人员对张家口所有商圈扫街,搜集本地中小商户资源,本地小商户意向统计,搜集本地大型主力商户资源,调集北京总部数据库大型主力商户,招商手册,横版4折页尺寸： 总：620*300mm 第一P：300*135mm 第二P：300*155mm
7、 第三P：300*155mm 第四P：300*175m,尺寸不宜过大，便于商户装入包中携带 页数不宜过多，以能包含以下内容为准,数量：首次印刷500份以上 针对现场接待的品牌商户,3.营销策略建议,分期营销推广前期,张家口商业发展现状,本项目所处地位,第一页：封页,第二页:,配图：张家口商业分布图,项目外立面图,项目LOGO,确定主色系,招商手册,分期营销推广前期,3.营销策略建议,第三页：,第四页：,项目所处区域图,项目周边重点物业,项目周边消费力,项目定位阐述,项目亮点提炼,项目外立面效果图,招商手册,分期营销推广前期,3.营销策略建议,项目业态划分 分楼层 立体表现形式,配相关说明文字,
8、第五页：,第六页：,商铺划分区间,已入驻知名品牌,主力店介绍,配图： 主力店品牌LOGO 已入驻品牌LOGO,招商手册,分期营销推广前期,3.营销策略建议,第七页：,第八页：封底,项目招商热线及招商中心位置,未来蓝图描绘,开发商及运营团队,项目外立面图,项目LOGO,确定主色系,招商手册,分期营销推广前期,3.营销策略建议,围挡广告,围挡广告定义 项目周边隔离建筑工地与外界的保护墙上所张贴的广告幕墙。,围挡广告形式 由于围挡广告有紧贴项目、展面大等特点，主要作用是吸引经过的车辆以及行人注意。所以围挡广告适宜原则最具冲击力和吸引力的广告语，并配以能突出项目的大型图案以及LOGO，并附售楼处指引图
9、、电话、地址等。,分期营销推广前期,3.营销策略建议,户外广告,户外广告 户外广告主要针对区域性人群，适合安排在人群聚集区和等待区，如汽车站、商业广场、医院门口附近。此类广告牌可刊登较为具体的销售或者招商内容。如说明近期相关产品、活动、开盘日期、项目特点等。也可利用区域人群心理采用特定人群吸引策略。如对于富人区可采用圈层话术，对于商业区可采用投资潜力话术，对于其他地区可采用城市核心等简明扼要的广告语。,分期营销推广前期,3.营销策略建议,地下商业专用 尺寸： 3.1米*12米,户外广告,胜利北路沿线广告位建议,开盘时间 售楼处地址、电话 核心宣传语 效果图,项目定位 主力店及重点商户 售楼处地
10、址、电话 效果图,分期营销推广前期,3.营销策略建议,擎天柱,擎天柱广告牌 擎天柱广告牌主要存在于高速公路两侧，目的在于吸引高速过路车辆中乘车人注意。其内容以最直观的图案和文字构成。图案即展示项目大形象，吸引眼球既可，文字大气简洁，附咨询电话既可。 建议本案在高速公路两侧设置，有效吸引张家口及其周边县市受众,分期营销推广前期,3.营销策略建议,分期营销推广前期,3.营销策略建议,道旗,道旗位置：建议在胜利北路（五一大街-工业东街段）、五一大街（滨河北路-建国路段）、至善街、明德南路（至善街-公园街段）布设道旗； 道旗建议尺寸：建议标准尺寸可选60190、80240（cm）,分期营销推广前期,3
11、.营销策略建议,网络,网站建设：建议本案建立自己的官网，拥有一个对外的窗口和优良的公众形象； 官方微博：建议采用时下最流行的微博营销方式，建立本案官方微博，及时更新项目中的促销优惠，并采取定期抽奖转发等形式增加曝光率及点击量；,3.营销策略建议,分期营销推广中期,3.营销策略建议,分期营销推广中期,中期强销+集中签约,积累充足客户资源，蓄势待发,签约主力商户，并召开签约发布会，营造气氛,利用前期积累客源，强势开盘，控制节奏完成第一阶段销售,主力商户签约，带动激发小商户进驻积极性,完成强销，平稳进入稳定销售期,小商户谈判进入中后期，准备签约,3.营销策略建议,分期营销推广中期,中期销售流程,持续
12、广告宣传工作，将开盘推向高潮,开盘完成销售第一波高潮,项目举行开盘活动,销售热度逐渐平息，再次进入蓄客期,项目进入平稳销售期,3.营销策略建议,分期营销推广中期,中期招商流程,主力商户谈判进入最后阶段,中小商户初期谈判进行中,结合主力商户签约，进入小商户谈判后期,确定大部分中小型商户,主力商户完成签约，召开签约会,主力商户在工程许可后进场装修,热线电话,項目区域位置图,效果图,业态规划情况,核心宣传语,建议第一批印制2000份以上 作为客户拜访时的重要工具,消费力支持,开业时间,已入驻知名品牌,开发商及运营团队,DM单页,主力店介绍,商户走访过程中商户对本项目宣传资料的需求意向明显,DM单页便
13、于携带、具备项目基本详细、是商户走访时的重要招商工具,DM单页造价较低， 成本投入少,用途,内容,尺寸：210*285 重量：105-120克 纸质：铜版纸,3.营销策略建议,分期营销推广中期,3.营销策略建议,分期营销推广中期,广播广告,张家口人民广播电台综合文艺广播刊登须知,3.营销策略建议,分期营销推广中期,车体广告,建议在以上车次投放车体广告，重点车次为1、4、9路； 以上车次基本覆盖张家口全市区域，并可保证未来本案施工，其他区域也可覆盖,3.营销策略建议,分期营销推广后期,3.营销策略建议,分期营销推广后期,后期稳定销售+招商调整,通过开盘及强销期，稳定销售期节奏放缓，意在清盘,利用
14、前期主力商户签约带来的惯性，分批次签约中小商户,将项目中较难消化的死角最大化销售,中小型商户签约，并开始进场装修,基本完成整个销售过程，准备开业,项目最后调整，准备开业,3.营销策略建议,分期营销推广后期,后期销售流程,广告宣传贯穿始终，完成最后阶段销售,可考虑采用促销手段,最终完成项目销售工作、进入开业前等待期,接洽活动公司，准备开业,集中针对剩余铺位，难消化铺位销售,3.营销策略建议,分期营销推广后期,后期招商流程,主力商户装修完毕，待开业状态,中小商户完成最终签约工作,中小商户进场装修,项目完成开业,主力商户宣传工作持续进行中,项目完成开业,短信,投放人群： 我司渠道商户资源 当地渠道资
15、源,报价： 4-6分/条,投放量： 5万条起,自短信投放起每天对投放量、投放人群进行记录,自短信投放起每天客户来访量、来电量、客源主要区域进行统计,根据以上两项数据的统计调整 短信投放计划,投放后的监测：,分期营销推广后期,3.营销策略建议,3.营销策略建议,分期营销推广后期,报纸广告,建议投放媒体：张家口日报、张家口晚报、燕赵都市报等； 投放内容： 前期项目形象打造；中期项目开盘预热；后期项目清盘优惠，开业酬宾,1.租售价格建议,2.经济测算,3.营销推广建议,目录,4.价值点提炼及广告语建议,4.价值点提炼及广告语建议,项目价值点提炼,价值点一,价值点二,价值点,A,B,价值点四,D,价值
16、点三,C,甲方后期自主经营,两大商业巨头支撑、主力品牌商户引入,甲方自持30%,体量大、商圈未来前景好,项目分区主题建议,4.价值点提炼及广告语建议,N,德胜南街,五一大街,东安大街,用电餐饮,用电 餐饮,品牌次主力店,主题餐饮,潮流服饰,潮流服饰,休闲娱乐,生活配套,生活配套,童品,档口 餐饮,潮流服饰,生活配套,潮流服饰,潮流服饰,童品,档口餐饮,休闲娱乐,潮流服饰,生活配套,主题餐饮,淘乐汇,尚品汇,潮流汇,童真汇,美食汇,玩乐汇,乐购汇,炫彩汇,饕餮汇,下沉广场,尚都广场,项目广告语建议初期,张家口创富引擎，新商圈绝版旺铺,今天地下城，未来市中心,*万元做老板，投资梦我们圆,武城商业第一街，冀北投资首选地,胜利路张家口最具活力新商圈,领航帝广商圈，首席投资翘楚,金饭碗，银饭碗，不如投资铁饭碗,主力店商业成败的风向标,30%自持投资
