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1、都市慢调生活橱窗,2011年8月,谨呈：仁安置业, 龙城国际项目 商业定位及营销推广策略, 市场认知 项目认知 项目定位及业态布局建议 项目招商策略及执行计划 项目推广策略及执行计划 项目招商管理措施,核心商圈,行政中心,居住中心,交通枢纽中心,商圈规划,两江新区城市门户,邻江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈，与寸滩保税港、江北机场近距通达并成犄角之势,江北区、渝北区、北部新区的几何中心地带,市场环境认知,市场环境分析,龙头寺商圈正在崛起：,大社区商业,区域中心,核心商圈,培育期,升级期,成熟期,超大体量商业规划； 与江北嘴相融； 区域价值迅速提升；,“水陆空”三大港口门户; 与渝中、江北
2、、南岸等各区紧连; 晋升为新兴的枢纽式商业中心；,每天聚集人流量达数十万人; 一个新的商业中心开始形成； 枢纽地位奠定;,现在有,即将有,规划有,该区域将成为重庆又一个经济增长点，具有广阔的市场前景！,核心商圈 行政中心 居住中心 交通枢纽中心,火车站门户 汽车站门户 飞机场门户 船渡港口门户,紧邻江北商圈 紧邻渝中商圈 紧邻南坪商圈 紧邻北部新区,市场环境分析,我们正见证着龙头寺商圈的崛起，并且参与其中！,中心论,区位论,门户论,大量流动消费人群,区域几何中心,超高市场认知,区域内商业价值属性正逐渐改变！,项目拥有巨大市场机会！,我们未来将会成为商圈中心商业体！,市场环境龙头寺片区商业格局,
3、本区域商业竞争格局以大社区配套和城市综合体为主,鲁能星城：BLOCK商业区总面积610万方，约占总建筑面积的2-3%，采用集中式的规划布依托十三号地块的集中商业中心、1、2、3、4、7街区围绕的4000m重百超市，形成半环形、“丁钩”形和倒“T”形串联成三条各约1500米-2000米的大商业带局； 大型shoppingmall,典型项目鲁能星城,独有领先一个时代的豪布斯卡（HOPSCA）商业模式，居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能轻松一站式享受；,HOPSCA国际复合街区,华宇北城中央：商业面积13万方，经营涵盖酒店、零售、餐饮、娱乐等多种业态；,典型项目华宇北城中央,地理
4、位置：位于重庆市北部城区东翼龙头寺新溉路和红唐路交汇处 开盘时间2008年-05-11,占地面积:200000平方米 建筑面积:650000平方米 主要以社区商业为主,户数：4600户,典型项目保利香槟花园,保利香槟花园：,中渝爱都会推出近7万方的商业，除了酒店（酒店式公寓）、写字楼、soho外，还将推出适合时尚的小餐馆、咖啡吧、小酒吧经营的街铺；,户数1700户 入住时间：2011-05 项目特色 复合地产,国际化社区,地铁沿线；,南区商业街吸收国内国际经典商业街风格，打造多姿的商业空间，通过对商业氛围的渲染和烘托不断吸引人们的视觉感受，使行人进入一个喧闹又时尚的休闲天地；,典型项目中渝爱都
5、会,社区 商业,中档 消费,高档消费,江北商圈、解放碑商圈 北城天街 大都会 香港城 美美百货 金源不夜城 NOVO 未来国际 星光68,区域内大型社区商业 鲁能星城 保利香槟花园,区域内城市综合体 华宇北城中央 鲁能星城 爱都会,受外部吸引,被内部占据,消费者分流情况,该区域消费者面临各大商圈及区域内成熟商业严重分流,我们如何冲破格局，挖掘商业价值？,未在,未占天时,区域市场被占领 竞争激烈,不得地利,交通便捷性“我有人有” 区域组团式布局 弱化核心作用,龙 城 国 际,惟有人和,寻求区域商业空白 进行差异化经营, 市场认知 项目认知 项目定位及业态布局建议 项目招商策略及执行计划 项目推广
6、策略及执行计划 项目招商管理措施,8横8纵1中心,项目建筑形态将商业划分若干条小型商业街区和1个中心广场； 其中南北街区8条，东西街区8条；,内部交通复杂，商业街被划分为多个小型街区，符合项目定位的大型核心店入驻相对困难。,项目认知内部人流,项目优势 Strengths,地段优势：龙头寺商圈核心； 人口优势：坐拥50万常住人口； 交通优势：项目毗邻多条主干道、轨道交通，与各大商圈通达性较高； 地块优势：位于干道交汇处，且临街面广，展示性好。,项目劣势 Weakness,商业体量：体量偏小，业态丰富性较为欠缺； 建筑形态：除负一层超市以外，其余楼层商铺面积整体偏小，不利于引入提升项目形象的核心商
7、家；,SWOT分析,可持续：全持有型商业，易于整体规划与把控业态，最利于商铺实现价值最大化； 项目规划：项目规划为城市综合体，自身拥有大量消费群体；,项目机会 Opportunity,区域竞争：1.5公里内竞争对手多，竞争环境激烈； 未来威胁：未来周边项目成型、放量，进一步压缩项目商业机会；,项目威胁 Threat,SWOT分析,市场孕育期成为市场的领导者； 市场成长期成为跟随市场脚步的追随者； 市场升级期成为异军突起的挑战者； 市场成熟期成为细分市场，把握空隙的稀缺者；,项目与市场成熟度辩证关系：,纬联理论,立志成为改变竞争规则的挑战者，把握市场空隙的稀缺者！,纬联观点, 市场认知 项目认知
8、 项目定位及业态布局建议 项目招商策略及执行计划 项目推广策略及执行计划 项目招商管理措施,本项目位于商圈门户区域； 消费者具备较强的消费能力； 发展商具备良好的企业品牌形象；,要求本项目应当突破普通社区商业的形象，具备较高的形象； 既满足区域内消费群体的需求，同时充分展现发展商企业品牌形象； 实现商业价值最大化；,发展商目标,区域属性：新崛起商圈，区域商业价值高 项目方向：具备较高形象、档次及格调感,竞争属性：面临大社区商业与城市综合体双重竞争压力 项目方向：自身基础配套+吸引特定人群进行目的性消费,物业属性：形成多条街区 项目方向：具备独特主题概念的街区式商业,项目发展核心方向,消费人群分
9、析,流动人群 该类人群构成复杂，流动性大，消费需求及特征差异性大； 作为特定消费人群选取，执行难度较大；,常驻人群 区域内各楼盘社区配套商业体量充足，严重阻截及分流该类人群； 作为特定消费群体将面临严重的同质化竞争，压力巨大；,白领人群 随着商圈的兴起以及各城市综合体项目写字楼、SOHO公寓的供应，区域内将产生大量新兴白领人群； 选择该类人群作为特定消费群体，满足其个性化的特定消费需求，是项目成功提升整体形象和价值的成功突破口；,消费人群筛选,纬联商业选取市场上具有代表性的类比商业案例进行分析，通过学习、借鉴，以求找到适合本项目发展的商业模式,案例选取原则,项目位置：朝阳建国路88号 总建筑面
10、积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米 面世时间：1998年,案例分析,SOHO现代城,主题特色吸引目的性消费 商业初期定位完全服务于自身写字楼和公寓的内部客户, 后期由于现代艺术馆等主题特色的营造，凭借其自身的特色吸引了大量周边同质性人群在此消费 满足定位客群的商户组合 整体业态以商务需求的配套为主，生活配套商业很少； 吉野家、Emo+生活概念店、光合作用书房等强调个性化、品牌化的时尚品牌占绝大多数；,案例借鉴,案例借鉴,建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号 占地面积： 12.28万平米 建筑面积：
11、 约70万平方米 面世时间：2004年 商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落,北京建外SOHO由18栋楼、l6条小街、300个店铺组成。建外SOHO没有围墙，16条小街在建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；,建外SOHO,案例分析,游泳池 壁球厅 网球场 健身房 蒸汽桑拿 按摩 咖啡馆 酒吧 .,星巴克旗舰店 同仁堂旗舰店 渝乡人家旗舰店 东田造型旗舰店 美克美家 温帝吴 .,A座： 包含餐饮有吉野家、真功夫、味千拉面、品奇披萨、家香拌面等餐饮机构和中国移动营业厅、农业银行、 剑桥国际英语教育中心等 B座： 包含中行、肯德基等 1-9座：,案例分析,
12、特色商户品牌组合吸引目的性消费 以中高档的特色餐饮为主要商户组合，包括酒吧，小超市，咖啡厅等休闲生活配套。 增加健身、娱乐性商业，通过时尚主题店面营造一种个性和时尚气氛，吸引白领人群目的性消费,主题定位 商业初期定位就以服务于CBD区域乃至整个东部地区的年轻白领人群为目标 打造集居住、工作、休闲、消费融为一体的都市生活中心。,独特的全开放式的小街区空间 “建外SOHO”没有围墙，16条小街在建筑群中穿梭串连，开放的空间和设计风格在北京是独一无二的，甚至已成为一个旅游目的地。同时，多层次的复合空间，有利于提升项目商铺价值，便于销售变现；,案例借鉴,项目定位与满足龙头寺商圈内，中、高端人群对高品质
13、、慢节奏的生活需求及自我个性的表达； 突破区域内社区商业及综合体项目追求大街区、大空间尺寸的传统， 通过开放、精致的BLOCK街区，使消费者在项目之中得到悠闲、放松、慢节奏的生活体验； 通过个性化、时尚感的品质商户组合，与定位于“大而全”的综合体商业项目形成差异化竞争； 吸引白领人群进行目的性消费，实现餐饮、休闲、娱乐、购物及商务服务的功能；,都市慢调生活橱窗,整体定位,所谓BLOCK街区，是5个单词的缩写：B-Business(商业)、L-Life allow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。强调了居住休闲、娱乐、商务等功能的集中融合；慢调BLOC
14、K街区，是将悠闲、舒适、精致格调为特征，融合在人们的商居行为中。如美国的第五大道、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克斯洛伐克的布拉格等都有享誉世界的BLOCK街区，都为所在城市画上了精彩的一笔。,慢调BLOCK街区,产品定位,龙头寺人群休闲、娱乐、餐饮及生活购物目的地 区域白领人群精致、格调生活体验街区 时尚风向标、个性商家的汇聚之地,形象定位,区域商务白领 项目及周边常驻人群 商务旅行者 都市观光者,客群定位,为区域内消费群体提供休闲、娱乐、餐饮、购物、商务服务等功能与体验的格调空间； 满足该类人群对于高品质、慢节奏的生活需求及自我个性表达；,体验精致、慢调、个性的生活风尚,功能及主题定位,大型
15、超市 咖啡书吧 红酒吧 精品专卖店 时尚快餐 格调餐饮 茶楼休闲,业态组合、商家定位,聚集体现项目主题的品牌商户组合,业态组合布局建议,业态组合布局建议,业态组合布局建议,业态组合布局建议, 市场认知 项目认知 项目定位及业态布局建议 项目招商策略及执行计划 项目推广策略及执行计划 项目招商管理措施,全面招商,整体营销策略思路,主力店 入驻,优化产品形态 提升项目卖点,核心店 引进,塑造价值形象 提高关注度,高招商率 高品质商家,引进作用：发挥主力商家的龙头效应，促使项目迅速成熟。,知名百货、大型超市等符合项目定位的消费场所，经营面积在4000-5000左右。,主力店商家,招商策略招商顺序,本
16、项目已与新世纪超市签约， 一定程度上降低了招商难度。,招商策略招商顺序,引进作用：提升本项目商业形象、佐证项目定位。,商户特点：洽谈有一定难度，并且给予项目租金贡献较低。,如知名咖啡、西餐、书店等符合项目定位的消费场所，能够提升项目品质，经营面积在200-500左右，核心商家关注项目规划以及周边未来发展趋势。,核心商家,招商策略招商顺序,拟招餐饮核心商家列举：,中餐：,德庄火锅,瑞泰丰云南菜,特色餐饮：,招商策略招商顺序,披萨：,必胜客,西餐：,两岸咖啡,招商策略招商顺序,拟招餐饮核心商家列举：,拟招其他核心商家列举：,招商策略招商顺序,屈臣氏,BellE,个人护理店：,零售店：,招商策略招商顺序,纬联曾合作过品牌商家列举:,以上品牌商家均与纬联多次合作，合作项目列举：,奥群渝港城 泸州中天时代 合川缤果城 解放碑国泰中心,东原东东MALL 公租房康庄美地 海昌加勒比 正升百老汇,南川天星小镇 正升王府广场 力帆体育MALL ,引进作用
