{营销策略}无锡通惠路商业步行街营销策略建议52PPT

《{营销策略}无锡通惠路商业步行街营销策略建议52PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销策略}无锡通惠路商业步行街营销策略建议52PPT（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司,营销策略建议,2020/7/27,完成商铺销售目标,为项目销售造势,总体任务,一期销售目标至少5亿,1.1 项目的任务,2,1.2 方案思路,营销推广目标,实现目标的障碍,如何规避障碍，完成目标的做法,3,位置不是传统商业旺区，本地形象不高,1.3 项目营销面临的问题,项目劣势分析,单铺总价过高，品种单一，客户层面狭窄,站前商业街等项目带来的负面作用,项目总体量大，本地投资欲望不强,4,2.1 营销思路,丰富项目产品,5,项目体量巨大，产品单一，客户层面狭窄,在无锡商业地产项目接二连三的出现，消费层级结构永远像金字塔一样“越往高端数量越少”，我们的项目是个4

2、9万平米的超大型项目，20亿的商业销售目标我们将需要非常大量的客户群体，因此，一味地坚持单一的高端产品会使我们陷入高风险当中。 因此，我们建议： 在不影响主体经营能力的前提下，最大限度地丰富本项目的产品结构，合理配置大中小型店铺的数量；更大效率的利用推广吸纳的客户；,丰富产品结构，降低市场风险,破解,2.2 针对问题的解决,6,2.3 如何丰富项目产品,我们参考了大量的现有商业形式，发现大型的商业地产项目在处理化小销售，很后期经营方面有一个规律，所选化小区域处于对整个项目影响不大的地方，一般的商业定位为独立的专业市场； 针对本项目，可以参考广州正佳广场的例子，根据招商进展，选一些独立性较强的区

3、域设置独立的专业市场等方式，划小销售；,原则：不影响主体经营能力,7,3.1 营销思路,树立项目高度,8,3.2 针对问题的解决,位置不是传统商业旺区，本地形象不高,先做形象宣传，将项目名称打响，分两部分： 1、招商方面：在专业网站上做宣传，在行业中树立高度，商家中产生影响； 2、销售推广方面：打造成无锡的徐家汇,树立项目形象高度，吸引社会高度，潮热市场,破解,操作,9,3.3 树立项目高度,招商方面树立形象,现阶段我们的主要工作是招商方面，本项目49万，不在传统商业旺区，支撑如此庞大的体量，我们需要规划相当数量的主力经营商户，否则投资客户不会信任,如何操作,中国购物中心、联商网、华南商业网、

4、无锡搜房网、无锡房地产信息网等专业行业网站打项目形象广告，在行业中树立影响，商家中产生知名度，对招商工作打下基础。这个工作可以在其他推广活动前就可以操作；,10,销售方面树立形象打造无锡的徐家汇,首先通过官方媒体的声音制造政策基础,其次通过专业人士的论点建立理论基础,再次通过周边同类区域繁荣的描述树立榜样,权威报纸软文炒作,举办区位研讨会,众多成功的发展范例,通惠路前景：等同中山路的商业核心无锡的徐家汇,3.4 树立项目高度,11,3.5 如何树立项目高度,权威报纸软文炒作无锡呼唤商业第二核心,以项目进展发布会的形式发布通惠路商业步行街是怎样炼成的为号角，将项目打入市场； 强调无锡中山路交通压

5、力及规模扩展尴尬，众多国际性的、强大的经营品牌无法进入，符合经济学螺旋上升理论的临界状态，强烈呼唤第二商业核心； 以城市多极化发展趋势，强调相对中山路，本项目在交通便利性、经营主力商店的品牌力度、及购物经营环境的舒适度方面不可忽视的优势，提出无锡的通惠路就是像上海的徐家汇一般的无锡商业第二核心； 对比上海徐家汇的地理位置、发展历程与无锡通惠路的相似性，以榜样的力量证明无锡通惠路商业步行街的繁荣前景；,12,3.6 如何树立项目高度,举办区位研讨会论证通惠路商业第二核心,召集政府代表、主管部门代表、学者、本土零售业人士、商户代表：这些人是无锡商业发展方面的绝对意见领袖，通过他们之口树立通惠路商业

6、步行街商业第二核心的理论基础，并落实主流媒体，对本次研讨会做高规格系列追踪，并以市民反馈的形式强调对通惠路商业步行街商业第二核心的企盼；,13,3.7如何树立项目高度,主导社会讨论通惠路商业第二核心,在无锡城区及主要进出道路上，以户外广告的形式确立“通惠路商业步行街无锡的徐家汇”概念； 通过权威媒体主导社会讨论，通过专业媒体及无锡市主要论坛，发布同等区域的发展规律及最终带来的优越影响，解放市民对“通惠路商业步行街”的企盼； 人民的呼声“通惠路步行街无锡的徐家汇”,14,3.8 如何树立项目高度,无锡的呼声,上海徐家汇 无锡通惠路,15,4.1 营销思路,苏锡常联动,16,4.2 针对问题的解决

7、,项目总体量大，本地投资欲望不强,需要更多的客户：推广区域拓宽，苏锡常联动 先行,破解,17,4.3 如何拓宽推广区域,就项目而言，实现20个亿的销售目标，我们本身就需要更多的目标客户来实现，因此，我司认为，拓宽区域的推广应该打出提前量出来。 首先：有效利用发展商在常州的经营影响力，在常州建立本项目是常州人在无锡第二核心确立的桥头堡，吸引常州人共鸣； 其次，软文炒作苏锡常同步，打区域媒体，打下项目认知基础，为后期建立项目价值逻辑奠定基础 第三：在苏州、常州中心地带树立形象广告牌，建立项目长期影响,周边区域建立项目影响,18,4.4 营销大纲关于营销区域的构想,苏州,常州,无锡主战场,三地均设置

8、销售现场 在繁华地带投放户外广告 报纸广告投放苏锡常地区版面,19,项目营销大纲安排,20,我们的目标：尽可能早的完成销售任务，回收款项； 根据项目进度，大约3个月完成施工图，售楼处8月完成，产品预计月日前可以完成一期部分规划，有可以开始销售可能，因此，本项目整体营销准备工作，以10月1日为正式销售节点进行； 力求10月1日后随时可以进行开盘销售。,5.1 营销大纲建立的前提,21,5.2 营销大纲的建立,8月28日,10月1日,6月15日,根据确定的开盘时间，将营销分为两部份进行；,1、全面建立项目高度,招商必须完成第一期主力店,2、全面演绎商家价值,22,5.3 营销大纲的建立,8月28日

9、,10月1日,6月15日,临时售楼中心建成,正式售楼中心建成,择期正式解筹,成立太湖会吸收诚意客户,确定开盘日期 ，开始 认筹,23,5.3.1 关于太湖会,现在距离项目正式开始还有很长一段时间，我们需要巩固客户的手段，与客户建立一种组织联系，增强客户认同度； 现阶段，我们会有一定的广告来打开项目知名度，必然会有相当量的客户被打动并前来咨询，而目前项目未达到认筹条件，我们需要一种可以拉住前来咨询的客户使其不会流失； 通过借助大型发展商，维系客户手段成立项目组织“太湖会”；,24,5.3.2 关于太湖会,成立太湖会的作用,1、有效避开没有获得预售许可证的政策 2、有效的筛选和积累诚意客户 3、有

10、效的增加了累积客户的时间 4、为合理运用客户资源打下基础，如召开投资说明会等,25,5.3.3 关于太湖会,太湖会的组建形式,方式一： 以开发商的名义组建，以企业名称或项目名称命名，将项目优惠以入会权益列进组织条款，定期举办项目活动，成为组织成员互动活动，剩余客户可以为开发商的2期、3期以及其他地段项目培养忠实客户；长期利用。,方式二： 以无关第三方名义组建，将项目优惠条款作为担保企业给组织会员的附带权益列入组织条款，定期举办项目活动，成为组织成员互动活动，剩余客户可以为开发商的2期、3期以及其他地段项目培养忠实客户；长期利用。,26,5.3.4 关于太湖会,太湖会的基本设想,1、收取入会费用

11、3000元/人 2、会员可以随时退会并退款 3、会员有认购优惠的权利 4、会员可以优先获取项目资讯，免费获得一些专业期刊等咨询,27,5.3.5 关于太湖会,太湖会的维系,1、不定期举行组织活动产品说明会； 2、一个月组织一次形式活波的互动活动如红酒品鉴 3、每次活动派发品质感小礼物，获取客户好感； 4、免费听一些投资专家讲座，并派发专业期刊等咨询,28,全面建立项目高度的方法,新闻发布会 区位研讨会 产品发布会 高峰论坛 获奖 名人代言,5.4 营销大纲第一阶段,29,客户层面,5.4.1项目营销面临的问题,商业投资客户,项目地段,物业升值,投资回报,核心影响因素,核心影响因素,核心关注点,

12、目 的,目 的,30,5.4.2 如何树立高度,第一轮：软文炒作项目商业机会,第二轮：区位研讨会展现无锡第二极区位机会,第三轮：周边同等区位的繁荣展现项目未来前景,通惠路前景：等同中山路的商业核心,31,新闻采访吹响号角：通惠路商业步行街是怎样炼成的,时间：2006年6月28日 活动方式： 通过权威报纸的报道，针对政府官员、业界专业机构、行业专家、发展商高层的一系列全方位的报道引发各界关注，造成社会热点讨论； 同时，户外媒体全部启动，达到一夜倾城之效果，给客户强烈刺激，达到震撼效果。,5.4.3 营销大纲第一阶段,32,区位研讨会无锡的商业未来,时间：2006年7月12日 邀请政府领导，想进驻

13、本项目的商户，商业专家，学者等专业人士，对比中山路，提出本项目为未来城市商业核心理论，拔高项目区位优势。一系列全方位的报道引发各界关注，造成社会热点讨论。 媒体配合：报纸广告配合活动发布，造成社会热点讨论。,5.4.4 营销大纲第一阶段,33,行业专家高峰论坛无锡商业的高度,时间：2006年7月26日 活动方式：通过组织行业专家、政府官员、主管单位、投资专家针对零售类商业地产的招商、规划、投资等问题展开讨论，并同时落在本项目上，并为项目颁发奖项。 针对政府官员、业界专业机构、行业专家等言论的一系列全方位的报道树立项目高度，树立客户的信任感，激发客户投资欲望。,5.4.5 营销大纲第一阶段,34

14、,产品说明会接轨世界的商业,时间：2006年8月6日 活动方式： 项目模型完成后，召集专业人士、政府代表、意向客户针对项目的规划详尽的阐述，演示项目规划优势，增强客户投资信心。树立客户的信任感，激发客户投资欲望。,5.4.6 营销大纲第一阶段,35,5.4.7 营销大纲关于第一阶段本土户外推广语,上海徐家汇 无锡通惠路 无锡中山路升级版通惠路商业步行街,36,5.4.7营销大纲关于第一阶段苏州常州户外推广语,一个城市的步行街 上海有南京路，无锡有通惠路,37,5.5营销大纲第二阶段,演绎商户品牌,38,演绎商家价值的方法,签约仪式 百商大会 投资课堂 无锡老字号街道入驻项目,5.5.1 营销大

15、纲第二阶段,39,5.5.2 营销大纲第二阶段,40,国际品牌百商大会凸现项目商机,活动时间：2006年8月19日 活动形式：通过与联商网、中国购物中心网站的专业机构合作邀请过百位国际品牌商户考察本项目，并召开大会、借部分品牌商户之口凸现项目的投资价值和商机，并为项目下一步演绎商家打下基础。 同时，针对品牌商户的言论进行一系列全方位的报道，增强客户的信任感，解除客户的经营忧虑，稳定客户投资心态，增强投资信心。,5.5.3 营销大纲第二阶段,41,主力店沃尔玛等签约仪式张显项目品牌力量 活动时间：2006年9月2日 活动形式：邀请沃尔玛等主力商家进行意向签约仪式，并以此强化投资客户的信心，激发新

16、的投资客的信心和投资决心。,5.5.4 营销大纲第二阶段,42,投资课堂,活动时间：每周穿插进行 活动形式：召集意向商户进行近距离沟通，充分讲解项目的优势和本质，解答客户的疑问，打消客户的犹豫心理，加速客户的落定的决心。,5.5.5 营销大纲第二阶段,43,5.5.6 营销大纲第二阶段,无锡老字号街进驻通惠路商业步行街研讨会,活动时间：2006年9月12日 活动形式：召集政府主管领导，如市政领导、国土部门、贸易部门、旅游部门等相关领导，评述通惠路商业步行街成立无锡老字号主题街的意义和价值。,44,跟着沃尔玛赚钱去,跟着国际商业巨头赚钱去,沃尔玛的滚滚人潮就是你的滚滚钱潮,你守着主力店门口，好做生意好赚钱,国际品牌商户的集体冲动,5.5.7营销大纲关于第二阶段户外推广语,45,5.6营销大纲关于项目营销元素的构想,建议项目规划增加以下元素，有助于营销故事的编构,演出广场、与艺术学院签署长期表演协议、观光塔、音乐喷泉、电视大屏幕、剧场、电视台直播间、电瓶代步车等等,46,5.7 营销的阶段安排,47,5.8 营销的阶段安排,48,5.