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1、,国信馨园营销策略建议,目录,第一部分 项目面临的宏观市场形势 第二部分 项目现状分析及优点分析 第三部分：我们所面临的问题及解决问题的方法 第四部分：项目营销策略建议,第一部分 我们面临的宏观市场形势,11月份经济数据解读：经济活跃程度进一步降低,工业增速创14年新低 信贷开始发力保增长 11月发电量增幅同比降9.6% 创历史最大月度降幅 11月人民币存款同比增长19.94% 外汇存款减少36亿美元 11月同比上涨2.4% 涨幅连续7个月回落 近22个月最低 11月全国工业增加值同比增长5.4% 创02年3月来新低,11月经济数据,央行决定，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款
2、基准利率各0.27个百分点，降息后一年期存款利率为2.25%。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 创造1996年以来最低利率水平。,百日内五次降息，强化保增长力度，悲观经济预期使房地产行业前景蒙上阴影,第五次降息,利率的累积下调，降低消费者的购房成本，隐含着房价下跌，加上各区域房价的实际下调，目前购房者的支付能力明显提高，也就是说利率政策的变化加快行业的调整速度，促使房价软着陆。 目前房地产行业调整还处于前半段，未来成交量能否反弹以及反弹能否持续还将取决于宏观经济走势，降息反过来也预示着经济前景的不乐观，所以此次降息难以改变行业下行趋势。,第五次降息：,聚仁观点：,关于促进房地产市场健康发
3、展的若干意见,国务院办公厅12月21日发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见 1、放宽第二套房贷。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 2、营业税暂定一年实行减免政策。个人购买普通住房超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。政策暂定执行至2009年12月31日。 3、房地产开发企业要根据市场变化和需求，以合理的价格促进商品住房销售。 4、地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民
4、工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 5、支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。 6、取消城市房地产税。内外资企业和个人统一适用中华人民共和国房产税暂行条例。,国家发展改革委副主任张茅24日向全国人大常委会报告中说：房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。,出口、投资、内需是拉动中国经济发展的三驾马车： 出口有可能出现负增长：20
5、09年，随着欧洲、日本、美国等发达国家经济衰退，中国的出口将受到巨大冲击 国家投资过度对实体经济将产生负面影响：目前国家已实施4万亿投资计划，如果再进行大规模的国家投资将挤压民营资本的生存空间，不利于中国经济的良性发展。 有效拉动内需是中国必需要走的一步：拉动内需增长最有效的行业是汽车行业和房地产行业，其长线的产业链能有效带动相关产业。 因此，虽然经济必定将进一步恶化，但是保房地产的稳定发展必将上升到国家层面，明年的房地产行业不可能比今年还要坏。,发改委官员：避免房价大幅下跌,房价下跌与政策利好的累积效应初步显现 除重庆外，各重点城市月成交量稳步上扬,重点城市监控,11月，全国各大重点城市供应
6、量持续增长，成都存量房源接近22万套，北京、武汉存量房源突破14万套。目前市场庞大的存量房源无法得到成交量有力的支撑，后续新增房源还将促使供应量继续攀高。 随着四次降息累积效应的初步显现以及年前降价促销刺激购房，国内主要城市成交量开始持续上涨，成交呈现出稳步回暖的趋势。,北京：本月成交套数11150套，环比上月上涨6% 上海：本月成交套数11156套，环比上月上涨22% 深圳：本月成交套数6039套，环比上月上涨51% 杭州：本月成交套数1728套，环比上月上涨18% 重庆：本月成交10270套，环比上月下降40% 成都：本月成交7024套，环比上月上涨1%,11月份武汉市住宅市场新增套数84
7、08套，下降17.37%，存量房源累积突破14万套；成交套数5346套，上涨58.4%，降息累积效应及年前降价促销刺激部分成交放量；成交均价4961.96元/，下降2.35%，连续6月下滑，价格已进入下降通道。,供应持续高位，成交放量上扬 政策利好难阻成交均价加速下滑,武汉市场综述,板块动态,南湖板块完成区域均价的第一次探底，区域均价击穿5000元/防线。,5000元的区域价格被突破之后，基于区域楼盘较为集中，供应的竞争压力依然存在，未作价格调整的楼盘预计会出现一轮补跌，下一阶段部分楼盘的价格将面临继续下调。在区域新的价格体系下，需求的释放在短期内将会保持现在的水平并趋于稳定。,12月，南湖板
8、块指标性楼盘南国、宝安.璞园、大华南湖公园世家、金地格林小城的折后均价向4000-5000元/的区间靠拢。,营销动态,新长江地产在08年先后有4个住宅项目上市，另有一个商业地产和一个旅游地产项目正在进行前期运作，本轮房地产调整影响最显著的特征就是开发信贷紧缩，对多项目运作的开发商影响最大，他们不同程度的面临资金链紧张甚至是断裂的危险。逼近年关，通常是开发商资金结算的最高峰，而今年持续低迷的成交量更是使得11-12月的销售回款成为资金回笼最后的机会，低价开盘以实现成交放量势在必行。,新长江地产11月四盘集中开盘，销售329套，总销售金额超过1.5亿,战略目的：迅速回笼大量资金，缓解多项目运作的资
9、金链困境。,趋势展望,2008年底2009年36月，这两大时间节点将使房价加速探底： 1、年底开发商工程款结算、农民工工资结算的压力。 2、明年36月份，银行结算开发贷款的压力。 2009年下半年，政策累积效应及房价下跌将使购房性价比提升，成交量开始回暖，房价呈现L型走势。,可以说现在是楼市最难受的一段时间，度过这段时间，2009年下半年成交量将呈现理性回归的局面。,武汉11月新开项目(11.2012.20）,新开项目综述,11月22日 金地国际花园 推盘量：124套 成交量：15套 开盘报价：6700元/ 折后：6700元/,11月22日 世纪新南门 推盘量：125套 成交量：105套 开盘
10、报价：4400元/ 折后：4400元/,11月23日 保利心语 推盘量：144套 成交量：110套 开盘报价：4300元/ 折后：4300元/,11月22日 青杨十街 推盘量：462套 成交量：200套 开盘报价：5300元/ 折后：5200元/,11月22日 站前阳光 推盘量：138套 成交量：7套 开盘报价:5600元/ 折后：5300元/,11月22日 龙辰丽湾 推盘量：190套 成交量：18套 开盘报价：3280元/ 折后：3000元/,11月23日 保利圆梦城 推盘量：400套 成交量：60套 开盘报价：2450元/ 折后：2350元/,11月28日 青山世纪坊 推盘量：70套 成交
11、量：22套 开盘报价：5300元/ 折后：5300元/,11月29日 金地格林小镇 推盘量：68套 成交量：45套 开盘报价：5300元/ 折后：5300元/,11月29日 世纪彩城 推盘量：832套 成交量：324套 开盘报价：5300元/ 折后：5300元/,11月30日 复地东湖国际 推盘量：105套 成交量：85套 开盘报价：8400元/ 折后：8300元/,12月13日 九坤五环华城 推盘量：168套 成交量：23套 折后均价：3750元/,12月14日 当代国际花园 推盘量：320套 成交量：119套 折后均价：4200元/,12月5日 美加湖滨新城 推盘量：695套 成交量：23
12、4套 折后均价：3300元/,12月6日 百瑞景 推盘量：89套 成交量：10套 折后均价：6200元/,12月6日 爱家国际华城 推盘量：300套 成交量：53套 折后均价：5200元/,12月6日 新都汇 推盘量：336套 成交量：74套 折后均价：6300元/,17个新盘，新都汇成交均价全市第2， 成交量全市第8.,随着金九银十开盘浪潮的逝去，11月武汉新盘市场推盘量出现明显萎缩，典型个案逐渐发力，推动本月成交量持续高位运行。 武昌依然是新盘主战场，本月共有13个项目上市，占全市推盘总量的65.8%，且销售强劲，开盘成交率高达39.24% 。 汉口、汉阳成交乏力，后劲不足。,市场综述,全
13、市成交量持续高位运行，武昌开盘成交率明显上升,成交量高位运行，折后均价加速下跌,成交量与成交价：,新项目指标分析,推盘量： 11月推盘量环比10月下降36.1%，经历九月顶峰后推盘量持续下滑，与春季5月推盘量持平。,成交价： 11月折后均价5043.89元/，环比10月下跌293.73元/，跌幅达5.5。呈现加速下跌态势。,成交量： 11月成交量环比10月略降1.07%，但依然处于高位运行。,成交率： 在政策利好以及年底开发商低价开盘的双重作用下，11月成交率 稳步上升，环比10月上涨40.08%。,优惠折扣吸引力减弱,从上图可以看出，优惠额度的大小与成交套数的联系更加松散，缺乏价格优势的项目
14、即便是优惠幅度很大也很难有效提升开盘成交量。,新项目指标分析,营销指标：,11月武汉新盘开盘折后均价：23508300元/区间，主力区间在43005800元/，主力区间内项目的成交量明显强于其它区间。中心城区项目成为成交主力，尤其是新长江地产旗下四个项目，在价格大幅低开的同时，成交放量上扬。,新项目指标分析,个案指标：新开项目折后均价屡创区域新低，成交明显放量,11月成交户型比例中，1房、3房的比例明显上升，2房的成交比例出现下跌，但继续主导市场。 11月成交面积比例中，90以上户型占比有所下降，90120户型的需求明显增加。,新项目指标分析,户型面积：两房户型继续主导市场，120以下户型持续
15、热销,全市供求关系呈现明显的缓和迹象，在武昌区域表现尤其明显。 而汉阳处于恶化状态，汉口基本持平。,区域分析,供求分析：武昌继续降低，汉口基本持平，汉阳恶化,11月武昌新开项目折后均价5396元/ ，环比10月上涨681元/，涨幅为14%。 汉口新开项目折后均价4163元/ ，环比10月下跌753元/，跌幅为15%。 汉阳新开项目折后均价5800元/ ，环比10月上涨1660元/，涨幅为40%。,武昌、汉阳明显上扬，汉口出现下跌,区域分析,价格分析：,宏观市场启示,项目在09年将会面临市场的持续调整，对于本项目而言，找准客户，调整价格策略，分析市场热销产品是我们必须要做的。,第二部分：项目现状
16、及优点分析,现状一：现房销售在动荡的市场中具有较大的市场竞争力,占地面积:34262.50 总建筑面积:66346.80 1栋8层多层、6栋11层小高层 、3栋18层高层；其中拆迁还建4栋，包阔2栋11层高层、2栋18层高层。 总户数:805户，可售房源430套 全部规划为100以下的2房，同时设计了可组合的119.33三房户型。 房源结构：,项目现状,全现房销售、园林景观正在施工,现状二：目前销售遇到瓶颈，这是本项目需要解决的主要问题（我们将在后面重点探讨）,一年整体销售率29.77%，目前来人严重不足，持续期月均成交量仅3套。此种情形迫使我们必须根据市场客观情况进行营销策略调整，打开成交通道。,整盘去化30%，目前来人量严重不足，持续期月均3套，09年销售压力大。,销售现状,我们的优点有哪些,优点1、面积段适合现阶段市场刚性需求特征 优点2、面积小总价低 优点3、周边配套完善，离王家湾商圈近 优点4、临近汉江、汉口、景观好 优点5、交通的通达性好 优点6、现房,优点卖点 我们的卖点？,王家湾商圈辐射区满足刚性需求的高品质现房，即买即住,第三部分：项目面临的问题及解决问题的方
