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1、芙蓉嘉苑项目营销策划及整合推广方案提报,拓天之作 自然为之,前言：,本报告只是思路部分，有待项目组进一步的分析和讨论。所有推广思路都是在整个地产市场的宏观环境和项目所处的微观小环境下得出的，主要包括：,市场分析竞争对手分析项目形象定位阶段营销主题及建议整合推广,08年1-2月房地产开发经营数据分析,全国土地购置、开发面积增幅有所回升。 1-2月份，土地购置面积（反映新增土地供应指标）为3270.31万平方米，同比增幅34.7%；土地开发面积（反映存量土地供应指标）为3133.2万平方米，同比增长20.2%。 房地产开发投资额增长稳定，商品房销售额同比增幅下降。 1-2月份，全国完成房地产开发投
2、资额2373.72亿元，同比增长32.9%，增幅较上月上升了2.5个百分点；完成商品房销售额2154.75亿元，同比减少4.1%。 商品房竣工面积增幅有所回升，销售面积增幅继续下滑，销售均价仍然高位运行。 1-2月份，全国商品房竣工面积4381.65万平方米，同比增长31.6%；全国商品房销售面积5144.15万平方米，同比减少4.2%。销售面积与竣工面积比为1.17，较上月的1.31有一定的回落。 1-2月份，全国商品房销售均价4189元/平方米，同比增长0.09%。其中，商品住宅均价为3938元/平方米，同比分别增长2.97%，商铺6476元/平方米，同比减少10.5%；写字楼销售均价81
3、52元/平方米，同比减少了8.91%。 （以上内容由中国房地产指数系统、中国指数研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为中国房地产指数系统）,数量增长，销售量有所减少！,08年上高地产政策,1、2008年年度计划指标：商品住房10万平方米、经济适用住房2.0万平方米、廉租住房2480平方米 2、逐步改善其他住房困难群体的居住条件,政策利好！,直接竞争对手帝景豪庭,帝景豪庭,开发商：北京通产江西同利实业有限公司 项目地址：上高大道芙蓉路旁 规模：占地约92亩，总建筑面积约12万平方米 物业类型：19栋多层，7栋花园洋房，86-143平方米 价格：1800左右 推广语：上高上品 至尊至荣 品质
4、筑家 至真至诚,帝景基本信息（优势）：,1、庭内配套完善：幼儿园、双语小学、儿童游乐区、专属巴士、精品商业街满足业主对购物、娱乐、休闲、健身、的各类需求。 2、巨大落地窗，阳光户型，保证所有房间的通透采光。 3、生态森林园林，水景高档社区。 4、天然龙形地貌，龙脉之地，引水入城，集纳风水。 5、引进先进物业管理系统，提供细致物业管理服务。 6、50%园林绿化率，独特下沉式广场规划，艺术喷泉、女神雕塑、文化长廊景观遍布。 7、一支独秀，傲距东方。,结论一：相对来说，规模大 结论二：配套好、景观优、户型好,是对手更是借势对象,1、帝景豪庭项目无论从配套设计、户型布局、宣传推广、景观特色、方位等各方
5、面都比本项目要优越。当一支独秀变为两虎相争时，就有了对比。这为本项目的切入提供了很好的有利因素。 2、另外，本项目与帝景豪庭相隔不远，其所有设施配套等可以成为本项目的后盾配套。 3、这一偏远地区经帝景豪庭的大范围推广，已形成一定品牌度，本项目只需巧妙借势，即可达到事半功倍的效果。,本项目浏览,本项目位于帝景豪庭上方，背靠镜山景区，处于芙蓉路左侧。项目对面的帝景豪庭和镜山景区对面配套设施一应俱全。 将“繁华与繁华之间”的宁静社区，围合而成。,芙蓉嘉苑本项目基本信息：,开发商：日升房地产开发有限公司 建筑形态：高层和多层 价位：1300-1500（中等价位） 楼盘定位：安逸、休闲 建筑特征：整个建
6、筑模型呈L形，底下一层为商铺，周边为即将拆迁的贫民区，背靠镜山风景区，有专项公交车直达。,项目劣势,基本配套比较缺乏 生活成本比较高 周边贫民区拆迁问题暂无确定，影响项目形象 项目缺少水环境，景观点缺乏 项目对面楼盘宣传攻势大，本区域尚处于空白 地形位置不是很好,项目优势,本项目开发商为本地开发商，值得托付和信赖 引进专业物管，提供优化无忧服务 此区域属于上高城市发展高新区，未来的政治、金融、生态中心，升值无限 背靠镜山风景区，万亩生态环境，风景无限美好 临靠实验中学，教育设施完善 城市规划所向地，未来城市繁华中心 专向公交车直达项目所在地，交通十分方便 本区域处于交通要道口，是往南昌方向所必
7、经的出城与进城的黄金交接处 与隔壁楼盘相比，本项目价位十分优越，性价比非常高 五星级酒店佐临其内，尽享舒适服务 高层和多层建筑形态，满足消费者多项选择 所有户型采用最大化采光通透系统，确保户户明亮舒适 项目对面为帝景豪庭，配套极为完善，间隔不远，可划为本项目的配套范围,芙蓉嘉苑四大亮点,建筑特征,物业管理,高性价,万亩景区,芙蓉嘉苑,建筑特征,上高高新区现代简约建筑风格，户型设计多样化 （时尚、流行、大气）,物业管理,引进知名物业管理机构，联手本土开发商 提供全方位无忧物管服务,高性价,项目由本土开发商担任 为客户提供最优质、最优惠的房源,万亩景区,项目背靠万亩境山风景区，成为项目森林氧巴 空
8、气环境指数极为优越,其他辅助元素：,项目直接竞争对手帝景豪庭在广告推广、配套设施、景区规划等各方面都在大范围、深强度的宣传，在一定程度上将本区域逐渐炒热，也带动了本区域的市场关注度。芙蓉嘉苑可借势传播，巧借竞争对手传播之风，进行错位传播。,项目宏观突破口：,项目前向帝景豪庭繁华区，中间为镜山景区，镜山景区另一面为县中心繁华区。 繁华与繁华之间的休闲区 芙蓉嘉苑,项目定位,价格定位：,开盘价格定位为1300，1500均价，价格随着项目进程逐渐递加，营造旺销态势。 本价位在上高地区属于中等价位，性价比极高，随着宣传造势的加大，价位逐渐拉升。,市场定位：,项目SLOGEN： 尽享安逸，不失繁华 繁华
9、中的安逸家 休闲从安逸出发,消费群定位,有一种人鄙视富翁，但又向往财富 有一种人讨厌炫耀，但又孤芳自赏 有一种人清高、跋扈，但又追求品位 有一种人收入中等，但却以过上上等人生活为傲 有一种人喜欢表现自己，在社会中有一定的地位，但却从不张扬 这种人叫“尚我”派,尚我派自画像：,我渴望有一所房子，可以安逸的活着，不至于让我被工作累死。没事的时候可以和老婆孩子一起逛逛街，爬爬山。 财富是通天的桥，我不摈弃，但也不膜拜。花我的财富，过我的生活，这是我喜欢的一种方式。当然，不能让我苦着，我要在咖啡的芳香中将自我融化，更要在咫尺的繁华间将自我绽放。 我，无拘无束；我；离城市不远；我，住在安逸之家。也许我心
10、所向往的万花世界依然很遥远，但此生足够。,尚者，不卑也 尚者，惟美好是也 尚者，具财富于无惧 尚者，自信、拼搏、奋进之人 尚己者，最懂自己之需，自绝不言尚,最终形象定位,芙蓉嘉苑推广语 上高一品现代简约社区 安逸、休闲、自然的家园 时尚、简约、流行的居所 在“尚筑”以一种自我格调生活,“尚筑”,是尚者的至选,因尚而更加唯美,更加流行!,芙蓉嘉苑卖点集合,现代化:以时尚大气的现代建筑风格著称,以最大化阳光房立市,成就上高一品现代住宅历史性突破 景致化:仰仗万亩氧巴森林景区,借景入区,与芙蓉嘉苑构成谐和一体 新城化:上高又一政治金融繁华区, 未来新新城区重点发展区域,万亩谐和绿色森林景致，成就优越
11、居住环境的 尚筑空间,空气清新 绿海无边,简约化时尚建筑风情，高性价比的尚筑空间,低投入 高享受,全方位物管贴心服务的尚筑空间,舒适享受 自在居家,繁华与安逸分秒切换的尚筑空间,小隐安逸 大放繁华,城市规划重点区域，明日次中心的尚筑空间,高度决定视野,案名解释,芙蓉嘉苑“芙蓉，莲华也。”喜欢温暖湿润的气候，喜阳光，适应性较强。与本项目性格特征极为符合，暗指美好、清新、雅致的项目环境；另外，项目位于芙蓉路上，借势帝景豪庭，将芙蓉路推广出去。“嘉”，家也。“苑”，花园。芙蓉嘉苑，清新雅致的家园，与本案的客户群性格不谋而合，响亮、上口、典雅、脱俗，有文化底蕴。,阶段营销建议,08年7月,08年8月,
12、08年9月,08年11月,08年12月,项目围墙， 售楼处包装,工程节点：,VI导示系统 开始完善,清水房 完毕,外立全部到位,封顶，推售,推广节奏：,什么是尚筑空间？,现代人追求什么样的居住生活理念？,芙蓉嘉苑与尚筑,现代化、时尚化、景致化的芙蓉嘉苑,尚筑就在芙蓉嘉苑,来电客户积累,来访客户积累,VIP卡认购,公开发售,08年7月,08年9月,08年11月,08年12月,销售节点：,营销主题递进,尚筑空间概念导入,项目形象导入,项目卖点提炼,什么是尚筑空间？,尚筑与人群切合,本土开发商增强信心形象,高新区政府规划导向,尚筑空间支撑元素,本项目特点,森林景区资源,现代风格阳光户型独特,优越物管
13、服务,尚筑生活潮流,概念导入 年月,积累认筹 年月,开盘强销 年年月,概念导入期年月月营销目标：导入尚筑生活概念，树立开发商品牌形象,广告：加大户外广告投入，与竞争对手采取争峰相对的推广政策 、广告主题：尚筑生活理念，本土开发商形象 、尚筑唯一性社区 硬件和工程支持： 、项目围墙外立面和售楼处包装完成 、导示系统完成 销售手段： 、售楼部开始接受客户咨询 、推出项目四大主推卖点 、通过其他途径积累客户资源，并通知客户,积累认筹期年月营销目标：持续树立品牌形象，将芙蓉嘉苑与尚筑巧妙融合，积蓄客户资源,广告：户外为主，媒体为辅 、户外广告主题：尚筑空间概念与芙蓉嘉苑品牌卖点契合 、报纸广告：开始接
14、受咨询登记，VIP认购开始 硬件支撑： 1、售楼中心开放 2、预售许可证取得 3、项目内外包装完成 销售手段： 1、销售中心接受客户认购 2、利用媒体发布会（或产品推介会）推广尚筑居住空间卖点，提高销售量 3、营销人员电话通知积累客户来访、认购,开盘预势期08年11月-12月营销目标：营造开盘期间的火热气氛，点燃开盘旺销之火,广告：活动体验+户外+媒体 1、户外广告主题：清水房、外观走访体验 2、报纸广告：尚筑就在芙蓉嘉苑、热销信息发布、认筹数量公布 硬件支撑： 1、清水房完毕 2、示范房开放 3、建筑材料展示 销售手段： 1、提供优惠折扣 2、短信发布销售信息 3、邀约客户现场走访了解项目,
15、整合推广篇,推广目标： 1、树立芙蓉嘉苑时尚、雅致、潮流的形象特征 2、提高芙蓉嘉苑楼盘档次，打造上高时尚现代建筑风格第一盘,“现代、时尚之选”，“雅致、品位之居”，再也没有一个这样适合这群人的楼盘。 一个繁华与隐逸的休身之所 尚筑 安逸 家苑,精准入市,LOGO,THANKS！,通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。 一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。20.7.2711:5211:52:39 人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。 每项事业成功都离不开选择，而只有不
16、同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。11:52:3911:5220.7.27 论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富身体与心灵的财富。 人生没有彩排，每一个细节都是现场直播。 对产品质量来说，不是100分就是0分。 成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。 管理就是决策。11:5211:52:3920.7.27 经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。 再实践。2020年7月27日星期一11时52分39秒 世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。 除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2020年7月27日11时52分1
