{市场分析}市场及投资分析报告

《{市场分析}市场及投资分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{市场分析}市场及投资分析报告（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,第一部分 市场调查研究,3,投资环境分析,PART 1,城市解读,1、地理区位,滁州市 位于北纬3151一3313、东经11709一11913之间。 滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界 。处于长江三角洲向中西部内陆延伸的过渡带上，具有承东启西、贯通南北、联系沿海、发展中原的区位特征。,城市解读,滁州，辖域覆盖现在的滁州市琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、明光市张八岭以南地区、南京市浦口区西部地区。1982年，在原滁州清流县（滁县）基础上，建立了滁

2、州市。1992年，滁州市与滁县地区合并，形成了现在的滁州市。,2、交通状况,城市解读,滁州的交通四通八达，京沪铁路、宁西铁路、京沪高铁、沪汉蓉高速铁路、水蚌铁路贯穿境内，宁洛高速、沪陕高速、马滁扬高速公路连接其中，所有县市区均可在半小时内驶上高速。滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐。滁州的附近有南京禄口国际机场，南京马鞍机场航空港。水运依托滁州港，清流河-滁河航道直入长江。,城市解读,城市解读,3、环境情况 滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括 为：冬季寒冷少雨

3、，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4，年平均最高气温20.1。,城市解读,滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游资源十分丰富。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、白鹭岛风景区、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外。,城市解读,滁州市经济格局呈现“西北-东南”两极。传统滁州府各县区（即位于东南部的琅琊、南谯、来安、天长、全椒）以家电、机械、模具、地板、纺织、化工等工业经济为主，经济较发达

4、；建国后新划入的西北部各县市（凤阳、定远、明光）经济以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，经济实力较弱，有待于进一步加强。 全市目前已拥有国家级企业技术中心1家，国家级高新技术企业6家，国家和省级创新型试点企业4家，省级企业技术中心5家。拥有西门子、康佳、扬子、天大、白云、天康、全柴动力、东菱电子、行田科技等等一批大型工业企业。滁州年产彩电、冰箱、空调等1600多万台，其中彩电产量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占1/3、家用空调占10%。滁州正是因为聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子空调等国内生产基地，渐渐演变成长三角地区的家电集群。 “鱼米之乡”的滁州是国家大型商品粮生产基地，常年粮

5、食总产约占安徽省的七分之一，年调出商品粮总量约占安徽省的三分之一，商品率高达60%以上，是安徽省乃至全国的重要粮仓，有“安徽第一粮仓”之称。,4、综合经济,5、城市规划,城市解读,滁城总体布局结构： 规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；一个风景区是琅琊山风景区。功能如下： 老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区，是一个特别的城市组团。对于老城来说，主要是疏解中小学校，市级办公和大

6、型的商业设施。规划疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。 城西组团：铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。 城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。 城东组团：铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。 高速铁路站前组团：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。 城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。

7、琅琊山风景区：是国家森林公园、城市郊野公园。,城市解读,6、高铁组团规划,城市解读,高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的 永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。随着京沪高速铁路的运行，必 然促使滁州市融入长三角城镇群及南京都市圈的步伐加快，因此滁州市高铁站前区开发时机日趋成熟。,高铁新区规划,城市解读,依据滁州市城市总体规划“建设山水、生态、园林式城市”这一目标的前提下，将该组团功能定位为：滁州市高铁站前区，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。

8、 规划该区总体形成三中心、两轴线、三片区的空间结构； 三中心：一个核心区，即依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心；两个居住区内形成的社区中心； 两轴线：由水面、渠道、绿地形成的两条绿化景观轴线； 三片区：由大片的绿地、水面、渠道隔成的三个居住片区。,高铁新区规划,城市解读,（1）居住用地：居住是规划区的主要功能之一，规划居住总用地面积为427.41公顷，占总用地的52.03%；规划按人口规模和服务半径配套6所小学，3所中学，依据各类学校学生规模，小学用地面积3.2公顷左右，完全中学面积10公顷左右； （2）商业金融业用地：位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪

9、武路北侧布置，总用地面积29.02公顷； （3）医疗卫生用地：位于滁阳路和中都大道西北角规划一所综合医院，医院用地西、北侧规划为公共绿地，外医院创造良好的环境打下基础；规划综合医院7.32公顷。 （4）铁路用地：京沪高速铁路由西至东从地块南部通过，并设高铁客运站，规划铁路用地20.26公顷，其中客运站占地5.78公顷；高铁已经通车； （5）长途汽车客运站及公交站场：位于高铁客运站北侧、站前广场东侧，用地北临洪武路，占地面积2.20公顷。规划结合高铁客运站和长途汽车客运站布置一处公交站场，用地面积2.16公顷。,高铁新区规划,城市解读,（6）城际轨道：规划滁宁城际轨道线经过该组团并设城际站，设计

10、时速60120km/h，起点为京沪铁路滁州站，终点至南京林场站(接地铁3、4号线)。 （7）站前广场：规划位于高铁站北侧设置站前广场，广场西侧为公交站场，东侧为长途汽车客运站。规划广场为两层，地面一层为社会停车场和出租车上下客点和 轨道站场，并留有足够空间，方便火车、轻轨、长途汽车、公交车、出租车、社会车辆等各种交通方式有机换乘，安全、顺利、高效的实现转换和流动；二层为架空 广场，以人行活动为主， 规划设置足够的垂直通道与地面一层联系；二层广场向北经洪武路以高架形式连接对面的商业中心。规划站前广场占地面积2.9公顷。 （8）依据滁州市城市总体规划，道路结构总体形成七横七纵的方格网式格局，其中有

11、四条通道与全椒对接，分别为丰乐大道、南屏路永乐路和儒林路；其中丰乐大 道目前是滁州向南发展的重要通道，连接全椒、巢湖和合宁高速，是交通性主干道；南屏路向北直到城南新区、向南至全椒开发区，为生活性主干道；永乐路和儒林 路向南过铁路直接连接全椒；这四条道路是本规划区南北连接的重要通道，更是大滁城“南翼”的主要经脉。 中都大道、南谯路为城市景观大道，两条道路所形成的轴线是滁州市区重要的城市发展轴线，由北至南分别连接滁州市老城区经济技术开发区-城南新区本规划区。,高铁新区规划,城市解读,（9）景观规划：该规划区具有丰富的山水自然生态景观资源，在规划布局中充分尊重、保护和利用了现状格局，对规划区内的河湖

12、水面尽可能的予以整理保留。同时建议在新开发居住小区以及公共广场中布置水主题的景观。 通过贯彻实施这些和山、水相关的城市设计理念，在未来形成独具特色山水新城。 规划景观结构：一心、三带、四区、多线、多点； 一心：以车站广场、商业广场形成的人文景观中心； 三带：高速铁路防护绿化带、南北向和东西向滨水生态景观带； 四区：位于带状绿化上的三个滨水公园区和南谯路东侧的滨水公园区； 多线：道路景观轴线，主要为丰乐大道景观线、中都大道景观线、南谯路景观线、洪武路景观线，以及以交通为主的、道路两侧退让较多的永乐路和儒林路两侧道路绿化景观等； 多点：位于居住片区内众多的小区公共绿地和街头绿地等。,高铁新区从文化

13、建筑、商务办公建筑、商业建筑、居住建筑四个方面规划，充分打造集交通、商贸、文化娱乐、居住为一体，功能设施配套完善，人居环境优美的 现代化、生态化山水新城区，为本案带来全面的发展依托。,高铁新区规划,房地产市场分析,PART 2,（一）房地产政策,限制,救市,2008年9月16日“双率下调”，政府出台政策阻止房地产价格大幅下降，促进房地产市场成交，缓解金融危机对中国经济的影响。,2009年12月，政府出台的政策主要是对房地产市场进行限制，控制价格过快增长。,遏制,2010年4月17日，新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。,201

14、1年1月26日， 国务院常务会议再度推出新国八条”,要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步加重调控力度。,（二 ）房地产市场运行情况,2010年是滁州市房地产投资开发快速发展的一年，以5月6月为分水岭，之前购房者和开发商处于观望和胶着状态，短暂的观望之后，成交量逐步增长。,（二 ）房地产市场运行情况,一、房地产开发完成投资持续快速增长 据市统计局统计，2010年，全市房地产开发完成投资131.77亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长98.45%，较全国高65个百分点，较全省高64个百分点，其中，商

15、品住宅完成投资85.08亿元，同比增长89.49%，占房地产开发完成投资的64.57%。市本级2010年房地产开发完成投资58.13亿元，同比增长142.21%，其中，商品住宅完成投资37.82亿元，同比增长133.46%。 二、商品房开发面积持续较快增长，竣工面积明显回升 2010年，全市房地产开发施工面积1141.52万平方米，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长81.51%，较全国高55个百分点，较全省高58个百分点，其中,新开工面积627.85万平方米，居全省第4位，比上年上升三个位次，同比增长95.96%，较全国高55个百分点。市本级2010年房地产开发施工面积599.79万平

16、方米，同比增长175.26%；新开工面积345.93万平方米，同比增长151.77%。 12月当月，全市房地产开发新开工面积41.68万平方米，同比下降48.67%，环比下降60.25%。 2010年，全市商品房竣工面积182.44万平方米，同比增长4.43%，略低全国水平，居全省第5位，比上年上升一个位次。市本级商品房竣工面积82.06万平方米，同比增长32.57%。 12月当月，全市商品房竣工面积70.86万平方米，同比增长49.18%，环比增长179.53%。,（二 ）房地产市场运行情况,三、商品房销售面积及销售额持续增长 2010年，全市共批准商品房预售面积278.73万平方米，其中市本级批准商品房预售面积153.33万平方米，同比上升82.34%。 2010年，全市商品房销售面积282.59万平方米，居全省第4位，同比增长32.92%，较全国高23个百分点，较全省高21个百分点。市本级商品房销售面积102.37万平方米，同比增长109.77%。 12月当月，全市商品房销售面积70.61万平方米，同比增