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1、同里湖山庄项目市场分析报告,一、区域市场分析,区域市场分析同里镇别墅项目分布,小川东路,环 湖 东 路,松北公路,环 湖 西 路,同周公路,中粮 本源,同里御花园,同里湖 山庄,云水谣,同里湖,同里湖 嘉苑,同里花园,包括本项目，目前同里共有6个项目有别墅在售,区域市场分析同里镇别墅项目一,备注： 一期独栋别墅（在售）,总规图中粮本源,区域市场分析同里镇别墅项目一,基本数据中粮本源,区域市场分析同里镇别墅项目二,总规图云水谣,路,备注： 一期在售别墅 二期新推（在售）,区域市场分析同里镇别墅项目二,基本数据云水谣,区域市场分析同里镇别墅项目三,总规图同里花园,区域市场分析同里镇别墅项目三,数据
2、表同里花园,区域市场分析同里镇别墅项目四,总规图同里湖花园（嘉苑）,区域市场分析同里镇别墅项目四,数据表同里湖花园（嘉苑）,区域市场分析同里镇别墅项目五,总规图同里御花园,备注： 多层在售 别墅（未售）,区域市场分析同里镇别墅项目五,基本数据同里御花园,区域市场分析在售项目客户分析,区域市场分析结 论,中高档产品去化缓慢，150万价格线下的低价产品去化相对较快。 价格分界线明显，但项目固有价值和附加值都对销售价格支撑不足。 近期产品以联排双片为主，独栋为辅。老项目以江南民居风格为主，近期项目以西式、现代风格为主。大部分产品设计水平落后，与上海、苏州别墅产品水平差距较大。度假项目在区域旅游度假资
3、源方面亦整合、建设不足，以单一客房功能存在。区域别墅市场整体滞后，缺少人气。 同里镇在吴江房地产市场的边缘角色、同里镇现有别墅市场过低的供销量，除中粮项目外，同里镇现有别墅项目产品力水平均较落后，在本案充分整合土地景观、人文、旅游资源的背景下，如果本案以国内领先的产品品质和营销手法、推广力度进行运作的条件下，同里镇大部分别墅项目的供规律，不足以做为本案的判断依据。 同里镇在售别墅项目的客户构成，说明江南古镇的文脉属性对上海、苏州是有吸引力。本案的湖景资源和古镇文脉，仅对90分钟经济圈内缺少湖景资源和古镇文脉的城市购房客, 或在90分钟经济圈内，以外向型经济为主导的城市内工作、安居的外地外籍人有
4、吸引力，则具体聚焦，这些属于本案的目标客户是上海人、新上海人、新苏州人、新吴江人中的高端客群。,二、区域竞争市场分析,1、同里湖,2 、淀山湖,3、澄湖,4、独墅湖,5、 太湖,6 、阳澄湖东,7、阳澄湖西,8、大小石湖/东太湖,区域竞争市场分析苏州八大湖景别墅区,区域竞争市场分析特征、产品与价格,区域竞争市场分析产品与价格,苏州环太湖别墅区典型项目,区域竞争市场分析产品与价格,淀山湖别墅区典型项目,区域竞争市场分析产品与价格,阳澄湖别墅区典型项目,整体来看，居住型湖区版块的项目去化率明显高过度假型湖区版块。而居住型湖区版块的启动均晚于最临近的度假湖区，在兼具景观与近市区优势的同时，并未与最临
5、近的度假型版块在价格上拉开差距，使居住型湖区版块成为临近度假湖区版块的营销拦截者。本案需要借鉴的是，之于苏州市区客户，东太湖/小石湖区域即为本案的销售拦截者。本案必须充分考量入市时与其的价差关系，方能分流其苏州客户；或者因本案开发周期较长，在该区域两年后较少别墅供应时，本案才能进入旺销期。 在度假型版块中太湖地区无论单价、总价、户型面积，还是销售速度都是最大、最高、最好的，而其对应的支持条件是湖区品牌知名度最高，资源最丰富，配套设施最齐全和最高档。相反，澄湖和同里湖是各方面表现最弱的。价格、销售速度与区域配套之间的正比关系非常明显。 吴江市东太湖区域，兼具交通、湖景、配套、产业优势，采用国内流
6、行的产品规划，投入大力度的营销推广。东太湖区域与本案接近密度、概念的项目（以太湖明珠城为代表），它们的产品、售价、销售规律、销量反而对本案更具有价值。值得注意的是，由于其相较 本案绝对的土地属性优势，在相同产品力条件下，东太湖区域为本案制定了价格和销量可 供参考的天花板。,区域竞争市场分析结 论,三、项目现状分析,土地属性江南古镇文脉,江南六大古镇之一的同里古镇与本项目相邻；全国唯一的集佛儒道文化于一处的著名景点罗惺洲亦与本案隔湖相望。附近开发的别墅、度假村多为苏式民居风格，仅近期开发个案为西式现代风格。 本案是一块典型的具有深厚中国文化底蕴、江南古镇文脉特色的别墅用地。,土地属性配套齐全，档
7、次尚可,由于同里镇旅游业较发达，项目周边配套齐全，从日常生活配套到休闲娱乐配套（项目紧邻五星级同里湖大饭店，四星级同里湖度假村），到水乡特色餐饮、娱乐、购物一应俱全，摒弃了一般别墅项目配套不全的劣势，因此项目本身有会所即可。）,土地属性交通极其便利,本项目位于苏州大市，吴江市同里镇。南接318国道，西连苏嘉杭高速公路，北连苏州绕城公路。 距离吴江市区8公里，距离苏州古城25公里，距离上海虹桥机场80公里。 私家车出行便利，上海、苏州、浙江都纳入到60-90分钟车程内。使本项目具备向90分钟经济圈内搜索客层的可能性。 规划中上海-同里-苏州轻轨与本项目仅需步行3分钟。,土地属性景观资源优越,项目
8、紧邻同里古镇，除享有古镇的各项旅游资源外，由于项目位于同里湖岸，拥有一线湖景景观，著名的罗星洲相近在眼前。 罗星洲：位于古镇东首同里湖中，据史料记载，洲上最早建筑始于元代，明清以来代有营建，“罗星听雨”为历史胜迹之一，1938年4月，被日军焚毁。1996年4月重建，现为佛、儒、道三教合一圣地。,土地属性结 论,本项目处于观光旅游古镇，产业人口较少、流动性强。旅游业是支柱产业，但是只作为观光景点而不是度假区，政府正在寻求旅游模式的转变。 吴江市现有成熟产业为民营纺织业、台资制造业，未来重点发展外资IT产业、制造业，本案开发自住型别墅在未来有一定潜力，具备产业支撑。 苏州、吴江拥有大量的湖泊、人文
9、景观资源，同里镇对于苏州及吴江市民耳熟能详，在面向苏州、吴江本土客层时，本案难得的景观与人文资源并不具备独特稀缺优势。 但本项目低容积率、纯独栋的特点具有一定的优势。特别能吸引吴江市区、上海、苏州喜欢独栋但无法承担当地独栋价格的客户。 吴江房地产开发主要集中在松陵镇，本市及周边镇购房习惯为高端客户在苏州置业，中低端客户集中于吴江城市中心购房，本案地块因文脉属性，受当地台商和外地人欢迎，对于本市购房者来说基本为居住边缘化地块。,产品属性容积率优势大，规划一般,1、容积率较低，纯独栋项目，具有一定的奇缺性 2、兵营式规划，视觉上缺乏宽敞感，无法凸现容积率优势 3、物业管理上，缺乏严密的安防系统 4
10、、小区一面临主干道，两面临商业街，但是没有设计隔离使得 小区免受外界干扰。,产品属性有绿化，无景观,1、小区无主题景观、无景观亮点 2、现有绿化局限于植树种草，缺乏景观层次 3、现在绿化品种单一普通，缺乏亮点 4、完全的开放式花园，缺乏一定的私密性,产品属性现有产品存在诸多问题,1、地下室面积过大，层高较高，须记入建筑面积，导致产品总面积较大， 限制了单价提升，否则总价太高；另外地下室房间分割过于琐碎，下层 式庭院面积又太小，实际除了起到采光作用外，基本无法使用；项目临 湖，地下室的防水性如何有待进一步检查。 2、外立面石材部分尚可，但白墙部分显得十分廉价，且容易脏污。 阳台护栏与整体外立面风
11、格不符，且出现锈蚀。 3、户型设计很不合理，功能分布混乱，比如：大门直冲楼梯，主卧没有外 阳台，客厅开窗挑高太低等等,产品属性结 论,除容积率优势外 本项目产品品质较低 项目已售产品均价7554元/平米,项目现状分析总 结,优 势 位于同里古镇，景观资源优越； 紧靠同里湖、环境优美； 配套齐全、档次较高； 容积率低；纯独栋别墅社区； 交通便利；,劣 势 产品品质较差； 无社区景观； 物业一半； 无安防； 无营销推广；,威 胁 周边八大湖景别墅区发展成熟、供应量较大,机 会 古镇、湖景资源稀缺； 独栋别墅供应量日趋减少； 度假概念接受度日益提高； 长三角经济、交通一体化；,后天不足,天赋较高,项目现状分析价格预估,维持现状 双拼：单价7000元/平米 总价245万 独栋：单价8500元/平米 总价：300万-600万,适度改造 （保守估计） 双拼：8500元/平米 总价300万 独栋：11000元/平米 总价：363万-700万,改造建议： 1、外立面白墙面改为面砖，打造风格较纯正的北美风格别墅 2、景观重新设计，增加社区主景观，景观节点，打造有层次、多品种的景观，沿湖开辟公共景观带 3、增设安防系统 4、提升小区物业服务水平 5、可考虑经装修别墅,谢 谢 ！,
