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1、土地增值税政策介绍,WORL 2007年1月29日,主要法规和政策,中华人民共和国土地增值税暂行条例（暂行条例） 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（条例实施实施细则） 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 （国六条） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （清算通知） 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知 关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知,第一部分 征收范围,土地增值税暂行条例转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 暂行条例实施细则的解释： 是指以出售或者其他方式有偿转让
2、房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品,房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （一）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 （二）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （三）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转
3、让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 （四）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,第三部分 收入确认,暂行条例：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 实施细则：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 清算通知： 房地产开发企业
4、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,第四部分 扣除项目,五项成本费用： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。,实施细则的具体规定,（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得
5、土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,实施细则的具体规定,建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装
6、工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,实施细则的具体规定,（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
7、。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。,扣除上限,扣除上限,实施细则的具体规定,（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对
8、从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。,特别关注,第五部分 普通住宅认定标准,暂行条例：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的免征土地增值税； 实施细则：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 清算通知：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 国六条住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据
9、实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。,至关重要,普通住宅认定标准,国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。,第六部分 预征的有关规定,实施细则： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,谢 谢,
