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1、山东省城市建设投资开发有限公司XXXXX片区棚户区改造项目可行性研究报告山东XXXXXX工程咨询公司二0一七年三月目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及建设单位1第二节 报告编制单位1第三节 工作依据与研究范围1第四节 报告简要结论3第二章 项目申报单位情况6第三章 项目概况7第一节 项目建设背景7第二节 项目建设意义8第三节 项目建设必要性和可行性12第四节 工程建设规划16第五节 总图运输20第六节 建筑工程设计21第七节 公用辅助工程23第八节 物业管理31第九节 实施计划32第十节 项目组织管理33第十一节 项目招标34第十二节 投资估算36第十三节 资金筹措37第四章 发展规划、产
2、业政策和行业准入分析38第一节 发展规划分析38第二节 产业政策分析39第三节 行业准入分析39第五章 资源开发及综合利用分析41第六章 节能方案分析43第一节 用能标准和节能规范43第二节 能耗状况和能耗指标分析44第三节 节能措施和节能效果分析45第四节 节能建议47第七章 建设用地和征地拆迁分析48第一节 项目选址及用地方案48第二节 土地利用合理性分析49第三节 征地拆迁和移民安置规划方案49第八章 环境和生态影响分析51第一节 设计依据及标准51第二节 场区周围环境质量现状51第三节 设计原则51第四节 生态环境影响治理措施52第五节 生态环境影响分析56第六节 生态环境影响结论56
3、第九章 经济影响分析57第一节 经济效益分析57第二节 行业影响分析61第十章 社会影响分析62第一节 社会影响效果分析62第二节 社会适应性分析63第三节 社会风险及对策分析64第十一章 结论和建议65第一节 结论65第二节 建议65附件与附图另册第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位1、项目名称：XXXXX片区棚户区改造项目项目2、建设性质新建3、项目建设单位山东省城市建设投资开发有限公司第二节 报告编制单位山东XXXXXX工程咨询公司工程咨询资格等级：甲级证书编号:工咨甲XXXX发证机关：国家发展和改革委员会第三节 工作依据与研究范围一、工作依据1、山东省城市建设投资开发有限公司与山东
4、XXXXXX工程咨询公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范3、国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要4、潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要5、潍坊市城市总体规划、潍坊市城市规划管理办法6、潍坊服务业发展规划纲要7、房地产开发项目可行性研究与经济评价8、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有关部门提供的证明和资料等二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7
5、、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、编制原则1、科学规划，分步实施。根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区改造目标及改造任务，区分轻重缓急，优先安排连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。 2、因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。3、统筹兼顾，配套建设。棚户区改造应与其他保
6、障性住房建设相结合，统筹推进经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、通讯、污水垃圾处理等市政设施和医疗卫生等配套公共服务设施。4、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。6、认真贯彻执行国家和省，市有关方针政策和规范。第四节 报告简要结论1、建设地址XXXXX片区棚户区改造项目项目位于ZXXXXXXXXXXXXX。该地块市政配套服务
7、设施齐全，交通、通讯十分方便，适宜项目开发建设。整个基地形状较规整，地理位置非常优越，该地块地势平坦，周围的城市管网配套齐全，是极具升值空间的理想生活之地。2、 建设规模XXXXX片区棚户区改造项目占地面积15863平方米，总建筑面积185520平米，其中住宅建筑面积182507，公建建筑面积3521，建设18栋3层住宅楼，1栋4层幼儿园、社区服务中心，1栋3层物业管理、养老服务中心。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府发布的山东省物业管理条例等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理
8、服务。4、实施计划XXXXX片区棚户区改造项目项目建设期2年，计划于2016年10月份开工建设，预计2018年9月工程全部竣工。5、投资估算XXXXX片区棚户区改造项目项目建设总投资为28000万元，其中建设投资25748.03万元，建设期利息1040万元，预备费1211.97万元。项目资本金8500万元，占项目总投资比例大于30%。6、资金筹措项目总投资28000万元，其中贷款8000万元，其余资金由建设单位自筹。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建
9、材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。8、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注1项目用地面积平方米15562总建筑面积平方米1586202住宅建筑面积平方米1325043公建建筑面积平方米35204建筑密度%275容积率1.66绿地率%31.557规划户数户10008规划人数个32003.2人/户9停车位个102210总投资万元2800011销售收入万元37412.4712销售税金及附加万元2076.3813利润总额万元2934.2814所得税万元733.5715税后利润万元2200.7116投资利润率%10.48%17投资利税率%14.25%第二章 项
10、目申报单位情况山东省城市建设投资开发有限公司是注册资本15000万元。经营范围：国有土地开发和综合开发利用，水利、道路、园林绿化、生态和环境保护，文化、教育、旅游等城市基础设施，公共设施项目投资建设，市政工程水电管网投资建设，工业园区建设工程水电管网投资建设，市政府授权的城建国有资产经营和管理，安置房建设，房地产开发经营，物业管理等。公司下设人事行政部、财务部、工程部、销售部、开发部，负责公司的运营、开发、销售等工作。第三章 项目概况第一节 项目建设背景1、棚户区改造是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我
11、国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房和城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。随着社会经济的快速发展，山东省城市棚户区在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段山东省社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合山东省社会经济发展的要求。
12、2、 项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要 中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见和关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法的通知，财综201046号等文件和山东省有关棚户区改造建设相关要求，国务院国有土地上上午征收与补偿条例及山东省人民政府关于城区民用房屋征收补偿安置指导意见（青政发（2011）13号）、山东省人民政府
13、关于非民用房屋征收补偿的指导意见（青政法（2011）14号），进行补偿安置。大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。第二节 项目建设意义一、棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。1、棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设
14、施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2、棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。3、棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了。4、棚户区改造改善了经济结构，促进了经济
