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1、【】项目后评估报告工作小组二零 年 月目 录1.项目概况41.1项目概况41.2项目背景41.3项目发展周期42.项目投资管理评估52.1宏观经济和房地产市场发展变化分析52.1.1宏观环境52.1.2房地产市场62.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响72.2土地协议执行情况82.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响82.4以财务指标为主要依据的项目综合评价103.营销管理评估113.1项目各类型物业销售情况113.2与市场定位时房地产市场情况对比分析123.3项目销售时机153.3.1一期营销计划安排153.3.2二期营销计划安排163.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分
2、析173.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析193.4 原定位客户分析193.5成交客户分析203.6项目的物业管理费用检讨213.7项目的销售策略213.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段213.7.2第一阶段：项目品牌蓄水213.7.3第二阶段：项目品牌滤水期223.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销223.7.5第四阶段：一期剩余量消化233.7.6第五阶段：二期别墅渗透期233.7.7第六阶段：二期蓄水阶段243.7.8第七阶段：二期开盘强销阶段243.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期253.7.10第九阶段：小高层强销253.8综合评述本项目市场定位营销工作253.9提出可借鉴
3、的经验263.9.1推广节奏方面263.9.2形象推广方面263.9.3广告包装方面263.9.4分众行销及媒体组合方面274项目合约管理评估274.1合理有效的编制招标计划274.2合同签定284.3结算审核285.项目设计管理评估295.1项目概况295.1.1项目区位295.1.2项目完成经济技术指标295.1.3项目周围竞争楼盘情况：335.2.项目的建筑标准355.2.1结构体系：355.2.2墙体维护材料：355.2.3外立面材料：355.2.4外窗及玻璃：375.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准：385.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼385.2.7机电配置标准385
4、.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况395.3.1建筑设计过程回顾及控制395.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制425.3.3结构设计的管理与控制475.3.4设备专业设计管理与控制475.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写）485.5.售后使用情况485.6.本项目设计管理方面突出经验和教训485.6.1项目设计管理突出经验485.6.2项目设计管理中吸取教训495.6.3专项设计存在的问题及解决办法506.项目工程管理评估526.1项目概况526.2项目管理架构526.3项目发展进度对比分析546.4别墅项目发展经验557.项目财务评价567.1项目销售收入指标完成情况567.
5、2项目发展成本控制情况567.3项目现金流量的变动分析587.4项目财务评价指标分析597.5项目税务筹划情况608综合评估618.1综合评估结论618.2本项目及开发过程中有待改进的方面611.项目概况1.1项目概况 1.2项目背景 于2004年4月通过拍卖获取在第一房地产开发项目湖滨一号，5月正式组建成立。2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，市场受影响较大，市场迅速低迷。在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。为实现迅速在市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得项目，这也创造了新成
6、立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。1.3项目发展周期本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是在市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：取得土地使用权时间： 04年4月12日规划方案评审及规划招标时间： 04年12月15日扩初设计出图时间： 05年3月15日施工图出
7、图时间： 05年6月1日建设工程规划许可证取得时间： 05年6月24日建筑工程施工许可证取得时间： 05年6月24日基础开工时间： 05年4月8日主体开工时间： 05年 6月8日首次开盘时间： 05年8月27日竣工验收备案时间： 05年12月30日入伙时间： 06年4月15日2.项目投资管理评估2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间经济发展迅速，房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。2.1.1宏观环境项目开发期间吸引了大量人
8、口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。发展期内，城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，20032006年全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。 从经济总量变化来看，全市GDP在2004年2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。具体见下图。2001-2010年全市GDP及增速（2006后为预测值）项目发展期间，
9、人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。2003-2006年城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计2.1.2房地产市场从全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。全市房地产业发展宏观指标从市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成
10、，市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。项目发展后期，市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。2003年以来市区商品住宅预售情况2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响本项目获地时为房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目
11、旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。2005年市场的波动给项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。2.2土地协议执行情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交
12、地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为0.8，首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界
13、景观河道和市政公园的自然资源。但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。具体分析见下表：项目二期规划方案经济分析对比表方案一方案二方案三方案四方案五占地面积（平米）25,833 25,833 25,833 25,833 25,833 规划结构南侧三排联体别墅；北侧三排9层小高层南侧六排联体别墅；北侧一排6层多层南侧六排联体别墅；北侧一排9层小高层南侧四排联体别墅；北侧两排9层小高层全联体别墅，共七排可售物业面 积(平米)联体别墅7,216 15,948 15,948 11,568 16,410 小高层/多层21,596 5,700 5,780 14,877 该期容积率1.110.850.851.030.64可售物业售 价(元/平米)联体别墅11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 小高层/多层6,500 7,500 7,500 6,780 二 期总销售收入(万元)24,543 22,502 22,562 24,491 18,051 成本回报率15.06%20.34%20.46%17.52%13.47%总利润(万元)
