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1、易居中国太原恒大项目部 2008年11月,认筹方案,媒体计划安排,广告设计表现,核心卖点提炼,二期销售计划,定价原则,开盘总体部署,二期开盘销售目标,销售目标：截止到12月31日总成交600套,11月29日,12月20日,12月31日,二期一批次开盘,二期二批次开盘,11月15日,开始认筹,蓄客期,持续销售期,持续销售期,当日成交350套,当日成交150套,11月29日一批次开盘当日成交350套11月30日至12月19日持续销售期成交50套 12月20日二批次开盘当日成交150套12月20日至12月31日持续销售期成交50套,成交50套,成交50套,二期开盘销售目标,11月29日一批次开盘当日
2、成交350套 按35%认筹转签率，须蓄水1000组客户,按销售量推导两次开盘蓄筹目标:,12月20日二批次开盘当日成交150套 按33%认筹转签率，须蓄水450组客户,11月29日,12月20日,二期一批次开盘,二期二批次开盘,11月15日,认筹,当日成交350套,当日成交150套,蓄水1000组,蓄水450组,认筹,12月10日,二期开盘销售目标,自然生态：太原最宜居区域，唯一无污染净土,区位价值：太原发展主方向，城市门户，升值潜力大,交通条件：10分钟都市生活,项目规模：太原首个千亩大盘，近200万平方米总建筑面积,规划设计：国际规划理念，低密欧陆风情、生态豪宅典范,建筑特色：新古典欧陆风
3、情，丰富婉约细腻外立面,园林环境：世界级皇家园林，六大欧陆主题景观组团，25万平方米水景园林,生活配套：国际级航母配套，1.4万平米双豪会所， 1.7万平米运动中心， 11万平方米商业街，,物业管理：戴德梁行24小时全天候贴心大管家式服务,精装品质：满屋名牌9A精装,产品特色：产品形态丰富，26种户型选择，南北通透，景观开阳,教育配套：省一级小学、双语幼儿园,高性价比：11月29日二期盛大开盘；开盘必特价，特价必升值,项目整体卖点罗列,核心卖点提炼,二期营销核心卖点提炼,200万m2恢宏气势 三晋首席生态华府 太原首席1.4万m2 双会所豪华社区 1.7万m2山西规模最大的运动中心 私享超5万
4、m2六大内湖 坐拥世界级皇家园林,核心卖点提炼,主广告语：龙城浦东 千亩官邸 三晋首席生态华府,11月22日首二期隆重开盘 世界级皇家园林 国际级航母配套 满屋名牌 9A精装 开盘必特价，特价必升值,核心卖点提炼,认筹方案,媒体计划安排,广告设计表现,项目核心卖点提炼,二期销售计划,定价原则,开盘总体部署,二期开盘销售目标,太原恒大绿洲整体项目总建筑面积近200万平方米；一期住宅面积约32万平方米；一期已推住宅面积约17万平方米； 本次分批推出的一期剩余房源共计9栋(9、10、11、13、15、16、17装修房及19、20的毛坯房）、26个单元，总计套数为979套，面积约13.7万平方米；其中
5、毛坯房源220套，约占总量的22.5。,一期剩余房源分布,二期销售计划,一期剩余房源整体配比以三居为主，其比例超过总房源的一半以上，约占货量的55。,一期剩余房源户型配比,二期销售计划,截止2008年10月31日的一期剩余房源分析，可售房源共计299套，整体余量较大；其中房型又以三房房源为主； 距一期（1330套）开盘仅61天时间，若将一期剩余近千套房源整体上市，无论从意向客户的数量、质量方面均无法支撑； 为持续保持太原市场对太原恒大绿洲项目的关注度，长期延续一期开盘的热销态势，少量多推有利于阶段内保持现有的销售速度。,推盘方案依据,二期销售计划,短蓄短爆，让市场持续保持对项目的关注度； 匀速
6、推盘，保证销售速率最大化，避免房源积压。,一期剩余房源 （979套）,二期一批次推盘：539套 （9/10/13/16/19栋）,开盘后剩余房源：440套 （11/15/17/20栋）,开盘时间： 2008.11.29(暂定),暂定推盘时间： 2008.12.20,四、推盘方案分批上市,1、推盘节奏,二期销售计划,二期推盘原则,户型均匀选择，满足市场各类需求； 遵循大盘低开高走原则，适量保留位置较好优质户型延后推出，以便实现价格上扬策略； 结合公司资金回笼要求，确保市场持续货量需求,2、推盘房源明细,二期推盘套数： 二期推539套 ，占剩余量的55,二期销售计划,电话回访未成交老客户,告知二期
7、开盘信息,选择新房源 电话回访已成交小业主,告知二期开盘信息及老带新激励方案 借势媒体强势投放攻略，深度挖掘潜在意向，采用开盘前认筹优惠的方式，精准把握客户需求，集聚人气效应，逼迫销售实现目标。,3、推盘销售策略,二期销售计划,4、老带新优惠政策,定义,1、老客户：指在“太原恒大绿洲”项目已完成商品房买卖合同的签署行为，并已按照合同约定已履行全部购房款项缴纳义务并按照约定收房的客户。 2、新客户：指在本政策发布前，未在“太原恒大绿洲”销售中心履行客户确认手续，同时未在本项目发生实际购买行为的客户。 3、老客户介绍新客户：特指由于老客户的推荐，促成新客户购买“太原恒大绿洲”所销售之物业，同时完成
8、商品房买卖合同的签署，并按照约定完全履行付款义务且收房的行为。,二期销售计划,奖励办法,1、一名老客户成功推荐一名新客户购买“太原恒大绿洲”所销售的户型一套，可获得“太原恒大绿洲”赠送的一年物业管理费作为推荐奖励。 2、一名老客户成功推荐一名新客户购买“太原恒大绿洲”所销售的户型多套，可按所购套数获得“太原恒大绿洲”赠送的相应年限的物业管理费作为推荐奖励，但以不超过五年为限（含五年）。 3、一名老客户成功推荐多名新客户购买“太原恒大绿洲”所销售的户型，所获得的物业管理费可以累积，但以不超过五年为限（含五年）。 4、如老客户购买本项目多处房产并推荐多名新客户成交的，可以自行选择其中一套房产享受本
9、优惠政策，选定后不得变更。,二期销售计划,5、由老客户推荐而认购我司房产并与我司签署商品房买卖合同的新 客户，可以根据认购或合同签署当时实行的“老客户推荐新客户优惠政策”享受即时性优惠。 6、本奖励方式为由本公司向物业管理公司代缴，不以现金或其他任何未约定的方式向老客户返还。 7、享受物业管理费优惠的房产面积的确定：以该名老客户签署的“太原恒大绿洲” 商品房买卖合同中所标明的该套房产的建筑面积为确认依据，基本单位为“元/月”。 8、新老客户优惠政策生效时间 a.老客户：在签署并实际履行入住公约约定义务后生效。 b.新客户：所享有的即时性优惠政策在签署商品房买卖合同和履行 购房款项缴纳义务时生效
10、。 9、为保证老客户及新客户能尽实享有上述政策带来之方便，未尽事宜由我司制定补充规定。,二期销售计划,老带新工作流程,老客户带领新客户到场,接待业务员与案场经理确认新老客户双方身份 1)老客户带新客户到场；2）新客户之前无任何到场记录,待客户离场后，接待业务员填写太原恒大绿洲已购客户介绍新客户到场确认单，案场经理签字确认后，交案场助理留档，备日后成交后查实,被介绍客户网签并缴纳全部首付款,案场经理填写太原恒大绿洲老带新成交客户确认表，开发商营销中心留一份，开发商财务留一份，代理公司留一份,接待业务员约老客户（介绍客户成交的）来场，老客户在与物业公司签署赠送物业费补充协议,老客户离场,二期销售计
11、划,认筹方案,媒体计划安排,广告设计表现,项目核心卖点提炼,二期销售计划,定价原则,开盘总体部署,二期开盘销售目标,1、来访客户统计基数3135组（9.2910.25),根据统计数据可见，来访客户知晓渠道主要来自于短信报广（山晚 、太晚）户外及网络的媒体投放,一期推广通路执行回顾,媒体计划安排,2、来电客户：统计基数5231组(9.29-10.25),根据统计数据可见，来电客户知晓渠道主要来自于短信、 报广（山晚为主）、网络、户外的媒体投放。,一期推广通路执行回顾,媒体计划安排,3、成交客户统计基数1010组(9.29-10.25),根据统计数据可见，成交客户知晓渠道主要来自于短信户外、 网络
12、、报广（山晚为主）的媒体投放,一期推广通路执行回顾,媒体计划安排,结论,根据首一期来访、来电、成交的客户分析，短信是各项数据中有效率最高的媒体投放形式； 主流媒体报广（山晚为主）、户外广告及网络媒体亦为本项目很 好的传播途径； 大盘营销的口碑传送效应亦在本项目前期销售中渐显良好表现,综上所述，一期媒体投放的实际效应为二期媒体推广策略形成奠定良好基础。,媒体计划安排,延续一期有效媒体，加大二期推广力度，全市主流媒体与分众媒体同步投放，贯穿直销活动，密集推广直击目标客群，力争短期达成海量客户蓄水，实现二期短蓄引爆目标,二期媒体推广策略,主流媒体 报广：山西晚报 太原晚报 山西青年报,分众媒体 短信
13、 电台、网路媒体,直销活动 老客户有礼推荐,媒体计划安排,太原恒大绿洲二期开盘媒介计划表,媒体计划安排,认筹方案,媒体计划安排,广告设计表现,项目核心卖点提炼,二期销售计划,定价原则,开盘总体部署,二期开盘销售目标,报纸广告,广告及物料设计：,广告设计表现,赠送杂志稿,广告设计表现,户外墙面广告,广告设计表现,户外单立柱广告,广告设计表现,滨河东路道旗,广告设计表现,康宁街道旗,广告设计表现,DM设计稿,广告设计表现,网络通栏广告,广告设计表现,网络大旗帜广告,广告设计表现,户型单页,广告设计表现,短信广告文案：,广告设计表现,LED广告文案：,二期开盘30秒版（11月1228日） 太原恒大绿
14、洲，200万生态大盘 一期售磬，二期湖景豪宅震撼上市 世界级皇家园林 国际级航母配套 满屋名牌9A精装 11月29日盛大开盘 开盘当天额外85折 开盘必特价 特价必升值 7988888 (94个字符),30秒版（11月29日开盘及以后） 太原恒大绿洲，200万生态大盘 一期售磬，二期湖景豪宅震撼上市 世界级皇家园林 国际级航母配套 满屋名牌9A精装 开盘持续热销 准现房园林实景 恭迎阁下鉴赏 开盘必特价 特价必升值 7988888 (95个字符),广告设计表现,30秒，开盘前 太原恒大绿洲，200万生态大盘！一期售磬，二期湖景豪宅震撼上市。世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌9A精装。11
15、月29日盛大开盘，开盘当天额外85折！开盘必特价，特价必升值。观湖热线7988888(102个字符) 30秒，开盘后 太原恒大绿洲，200万生态大盘！一期售磬，二期湖景豪宅持续热销。世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名牌9A精装，十三大领航品质，成就巅峰豪宅！六大内湖、准现房园林实景恭迎鉴赏，观湖热线7988888(101个字符),广播广告文案：,广告设计表现,15秒，开盘前 太原恒大绿洲，200万生态大盘，一期售磬，二期湖景豪宅11月29日震撼上市！ 本周认筹85折，观湖热线7988888(58个字符) 15秒，开盘后 太原恒大绿洲，200万生态大盘，一期售磬，二期湖景豪宅开盘热销！准现房
16、园林实景，恭迎阁下鉴赏，观湖热线7988888(59个字符) 10秒，开盘前 恒大绿洲，二期湖景豪宅11月29日震撼上市！本周认筹85折，观湖热线7988888 (41个字符) 10秒，开盘后 恒大绿洲，200万生态大盘，二期湖景豪宅开盘热销！准现房园林实景7988888 (40个字符),广告设计表现,认筹方案,媒体计划安排,广告设计表现,项目核心卖点提炼,二期销售计划,定价原则,开盘总体部署,二期开盘销售目标,二期认筹工作安排,1认筹时间：2008年11月15日2008年11月28日 2认筹金：一万元整（可退） 3认筹预购对象：二期房源（9#、10#、13#、16#、19#） 4认筹说辞： a.凡认筹客户可以在二期开盘当天（11月29日）选房享受8.5折的特别优惠； b.认筹客户在开盘当天根据排队的先后顺序选房，先到先得； c.认筹采用实名制，认筹客户的本人姓名与认购客户的本人姓名一致，非直系亲属 不得更名; d.一个认筹号可以选1-2套房； e.在二期发售当日未购
