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1、中海兴业（成都）发展有限公司 武侯国际新区中海龙井项目市场定位专题报告中海地产龙井项目一期市场定位专题报告编制：营销策划部时间：2010年23月第 78 页 共 78 页目 录一、武侯区龙井项目概述71.主要经济技术指标72.宗地状况72.1 宗地位置72.2 地块质素82.3 宗地状况93、项目周边环境及配套设施103.1 交通状况103.2 商业配套123.3 医疗卫生配套123.4 文化教育设施123.5 自然人文资源12二、市场环境分析141.成都宏观经济分析141.1 成都GDP走出低谷141.2 固定资产投资增幅趋缓141.3 财政收入稳步回升，人均可支配收入增长较快151.4 消
2、费品市场稳步发展151.5 工业增速略有回升162.成都房地产市场分析172.1 成都近三年房地产成交数据172.2 年度房地产开发完成情况192.3 2009年成都市商品房供应及销售情况202.4成都市主城区商品房住宅供需情况222.5 成都市2009年土地市场情况233、簇桥片区房地产市场发展简介263.1 簇桥片区房地产开发概况263.2 片区内房地产开发特点263.3 项目所在区域周边在售楼盘分析273.4 项目所在区域潜在竞争楼盘分析283.5 区域二手房市场销售分析28三、消费者特征分析321 目标客户特征32四、项目市场定位分析341SWOT分析341.1 S项目发展优势341.
3、2 W项目发展劣势341.3 O项目发展机会351.4 T项目发展威胁352、项目形象定位373、目标消费群定位393.1 区域内目标客户群393.2 客户主要特征413.3 目标客群素描定位414、项目产品定位434.1 物业形态定位434.2 楼型定位434.3 户型定位434.4 户型功能和平面布局定位454.5 分期开发建议465、项目售价定位475.1 成本定价475.2 市场比较定价475.3 区域发展趋势与类比楼盘比较定价486、商业面积及功能设置建议497、配套建议497.1 车位建议497.2 会所建议508、关于卖场设置的初步建议518.1 卖场位置518.2卖场面积及功能
4、建议529、项目规划设计建议549.1 整体规划建议549.2 入户大堂设置549.3 园林景观设置54附件一：簇桥片区行政规划简介56附件二：市调报告63附件三：项目类比楼盘分析67一、武侯区龙井项目概述81.主要经济技术指标82.宗地状况82.1 宗地位置82.2 地块质素92.3 宗地状况103、项目周边环境及配套设施113.1 交通状况113.2 商业配套133.3 医疗卫生配套133.4 文化教育设施133.5 自然人文资源13二、市场环境分析151.成都宏观经济分析151.1 成都GDP走出低谷151.2 固定资产投资增幅趋缓151.3 财政收入稳步回升，人均可支配收入增长较快16
5、1.4 消费品市场稳步发展161.5 工业增速略有回升172.成都房地产市场分析182.1 成都近三年房地产成交数据182.2 年度房地产开发完成情况202.3 2009年成都市商品房供应及销售情况212.4成都市主城区商品房住宅供需情况232.5 成都市2009年土地市场情况243、簇桥片区房地产市场发展简介273.1 簇桥片区房地产开发概况273.2 片区内房地产开发特点273.3 项目所在区域周边在售楼盘分析283.4 项目所在区域潜在竞争楼盘分析293.5 区域二手房市场销售分析29三、消费者特征分析321、区域内目标客户群321.1 主力目标客户群321.2次主力目标客户群321.3
6、 次要目标客户群331.4 其他目标客户332、客户主要特征34四、项目市场定位分析351SWOT分析351.1 S项目发展优势351.2 W项目发展劣势351.3 O项目发展机会361.4 T项目发展威胁362、项目形象定位383、目标消费群定位403.1 目标客户特征403.2 目标客群素描定位414、项目产品定位434.1 物业形态定位434.2 楼型定位434.3 户型定位434.4 户型功能和平面布局定位464.5 分期开发建议465、项目售价定位485.1 成本定价485.2 市场比较定价485.3 区域发展趋势与类比楼盘比较定价486、商业面积及功能设置建议507、配套建议507
7、.1 车位建议507.2 会所建议508、关于卖场设置的初步建议518.1 卖场位置518.2卖场面积及功能建议529、项目规划设计建议549.1 整体规划建议549.2 入户大堂设置549.3 园林景观设置54附件一：簇桥片区行政规划简介56附件二：市调报告63附件三：项目类比楼盘分析67摘 要1. 地块素质研判龙井项目地块地处武侯大道片区规划的居住区内，地形方正，大小合适，地块已经完成拆迁和平整，且有簇桥成熟的生活配套为支撑，综合条件较好。2. 项目形象定位在综合考虑地块素质，区域特征和配套资源情况的基础上，充分发挥武侯大道和成双大道的交通优势及便利成熟的居住氛围，以武侯国际新区规划远景为
8、依托，利用区域内无品牌发展商和品牌项目的市场机会，最大化突出中海的品牌资源优势，满足区域内大量小企业主、个体经营者的居住需求以及武侯区双楠板块老社区换房需求，打造出区域内全新的中高档精品社区产品。建议本项目的项目整体形象定位于：武侯国际新区中高档人文景观社区3. 目标客户定位 基本特征l 年龄：28-45岁；l 职业：中小企业主、大中型企业高级管理人员；辖区公务员；事业单位领导层等；l 家庭结构：3-5人；l 文化程度：有一定文化基础，以大专及大学本科学历为主要对象；l 置业频率：以首次或二次置业为主，购房缘由为自住需求；对产品品质和功能有一定要求。 主力目标客户群区域内小企业主、个体经营者、
9、企业管理人员和专业技术人员 次主力目标客户群双楠区域老社区换房客户 次要目标客户群区域内企业职工 其他目标客户投资群体4. 物业形态定位在综合考虑总体销售额，销售利润率，预期售价和销售风险等因素的前提下，并通过对地块规划条件的充分研究之后根据密度分析，我们认为龙井项目地块适合采用全部为1814层电梯公寓规划布局，能满足项目发展要求，可在营销推广上包装为小高层概念，且实际可操作性强，市场风险较小能够满足全部做满容积率和覆盖率等地块指标条件，能够保证项目整体实现更高的销售收入和利润率，具备较多的优点和较小的风险，实际可操作性强，故建议本地块物业形态规划设计方案为：14层电梯公寓5. 楼型定位根据项
10、目形象和档次定位，区域及附近同档次产品多为1梯4楼型，结合本项目控规条件，建议本项目住宅楼型定位为：小面积户型为1梯6楼型为主，大面积户型以14层1梯4楼型为主， 1梯6楼型为主6户型配比建议 7车位配比建议根据成都市08版设计规范相关规定，本项目车位需按每100平米建筑面积设置车位1个，且必须设置在地下。按此规范规定，龙井项目一期总建筑面积约为15.67万平米，大约将设置地下车位1567个，由于项目总规划户数约为1518户，故户车比约为1：0.96，基本实现了一户一车位的配置。建议对地下车位的设置采取如下方案：1) 在地下室设置立体停车位。立体停车位目前已经在成都某些高端写字楼及电梯公寓中使
11、用。立体停车位在保证车位数量不减少、符合规范要求的前提下，能够有效的减少地下室面积，从而降低土建成本，实现良好的投入产出比。2) 考虑到龙井项目有一定的社区商业，建议为社区商业预留到地下室的通道，为未来社区商业使用地下车位提供便利，最终提高地下车位的使用率甚至是销售率。建议本项目车位按照1：1的户车比数量进行设置，以满足未来业主的现实需求。车位设置方面，由于本项目的定位为中高端，建议小区采取人车分流的设计，地面不设置停车位，全部采用地下停车的方式，保证小区内景观环境的独立性和整体性，提升小区内的居住品质和感受。一、武侯区龙井项目概述1. 主要经济技术指标2. 宗地状况2.1 宗地位置本项目地块
12、位于西三环外，武侯大道铁佛段，距三环路直线距离约为3.4公里。项目地处成都市武侯区簇桥街道办事处管辖范围内，地块对面为邓小平广场和簇桥境内最大的购物广场千盛百货。从本项目地块出发，沿武侯大道铁佛段向西北方向，前行约2800米即进入武侯大道顺江段，继续前行约5000米，即可抵达二环路，进入双楠片区。沿武侯大道铁佛段向东南方向，前行约800米即可进入成双大道中段，项目地块周边的交通较为便利。本项目地块虽位于三环外，但得益于“城中村”片区经济建设的飞速发展，地块所在的簇桥街办小商品经济较为发达，片区常驻及流动人口超过13万人，街铺林立，餐饮娱乐等生活配套较为丰富，生活氛围浓厚。龙井项目宗地位置示意图
13、2.2 地块质素龙井项目地块已平整打围，周边道路均已畅通。项目地块西侧为25米规划道路，东侧为武侯大道，北侧为16米规划道路，南侧为25米规划道路，道路已全部贯通，交通便利，距离顺江97和顺江69号地块约2.5公里。项目地块北侧规划为二类住宅用地，西侧规划有菜市、幼儿园、小学，居民健身绿地，南侧为鞋类企业公司及厂房，东侧有千盛生活广场、西部鞋城农迁房等建筑。龙井项目地块总面积约183.8902亩，规划容积率2.8，建筑密度30%，绿地率30%，地块本身为二类住宅用地，可兼容10%的商业。项目地块分为南北两块，北侧地块约84亩，地块西北角规划有一个面积为3190平方米的农贸市场；南侧地块约100
14、亩，两块地之间有一条宽20米的市政规划道路。龙井项目地块地处武侯大道片区规划的居住区内，地形方正，大小合适，地块已经完成拆迁和平整，综合条件较好。地块一地块二龙井项目地块四至图2.3 宗地状况 龙井项目地块现已整理完毕，地块无建渣残留，土地现状较好。项目南北两个地块中间的规划市政道路的修建已经开始，预计完工时间为2010年年中或第三季度，届时将为项目销售创造良好的条件。3、项目周边环境及配套设施3.1 交通状况 项目地块位于簇桥街道办事处辖区，地块东侧为武侯大道铁佛段，距离三环路直线距离约3.4公里，距离武侯大道顺江段约2800米，距离成双大道中段仅约800米，交通十分便捷。项目地块西侧为25米规划道路，北侧为16米规划道路，南侧为25米规划道路，道路已全部贯通，未来出行方便。 项目地块距离武侯立交直线距离约为3.4千米，距离川藏立交直线距离约为3.5千米，两条交通动脉为本项目提供了快捷的出
