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1、辽宁 沈阳 宏缘 赢郡项目开发情况及信托融资构想2009年10月22日第一章开发团队辽宁天缘集团是一家集化工、医药、进出口贸易、餐饮娱乐、商业零售、房地产开发、物业管理、金融业为一体的大型民营企业集团。公司成立于1999年，注册资本3000万元人民币，公司目前拥有净资产2.4亿元。天缘集团下属包括东北国际建材博览城、辽宁宏缘商业地产开发有限公司、沈阳天缘粘合剂有限公司、沈阳天缘线缆厂、沈阳医药实业有限公司等7个法人实体公司及多个分支机构，现有员工1000人，年实现综合产值2亿元人民币，年盈利水平2000万元。主要产业分布在沈阳、本溪、丹东等地区。公司自成立以来，在集团公司董事长谷德元先生的领导
2、下，秉承“风险利益共担”原则，业绩取得了长足的发展。目前，集团公司又成立了高新技术研究所，致力于高新技术产品的自主研发和生产，力争3年内发展成为大型跨国企业集团，实现资产、利润同时翻两番的目标。辽宁宏缘地产是一家专业的现代房地产开发企业，第二章项目开发构想一、“宏缘 赢郡”项目总体开发概况1、地理位置“赢郡”项目地处沈阳东北部核心区位，接壤二环，是沈阳市东北部区域地产开发的重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区，代表项目有绿地集团开发建设的新里摩尔公馆、万恒地产开发建设的东方俪城、万恒愿景、万恒领域以及沈阳本土企业开发的
3、彤利紫竹尚院、巧克力城等中高档，地段成熟，升值潜力无限。2、沈阳，向北赢郡宏观开发环境沈阳，东北工业及经济文化第一重镇。沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边具有较强的吸纳
4、力、辐射力和带动力。政策，沈阳市房地产发展的宏观经济背景及沈阳市房地产业发展的宏观政策背景沈阳市的国民经济一直保持快速增长，经济总量也逐年实现大幅提高年均增长12.8%；城市综合实力显著增强，竞争力排名居全国前列，综合经济实力排名连年攀升。工业经济加速发展，主导产业不断壮大，农村经济结构调整取得新进展，粮食产量稳中有升，农产品加工率由19%提高到45%。传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等六大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。大沈阳三省一区。未来的二环与三环之间的区
5、域将不再是一个偏僻的居住区。棚户区改造大幅度攀升，使得房地产市场需求日趋扩大。三环内全部实现城市化管理方案。若三环内455.5平方公里区实现城区化管理，建成区将会有一个较大幅度增加。城北，沈阳城市发展的方向目前，随着沈阳经济的大发展，沈阳正在形成外资涌入与“南资北上”的新一轮投资热潮，城北地区因资金流向而产生的“洼地效应”。而作为经济发展中最重要的一块，房地产业开发无疑也是本地区发展的晴雨表和重头戏。所以，无论是区域的整体发展态势，还是资金与政策的倾斜，都将给城北地区房地产业的发展注入强劲的活力。而同时因为区域功能划分所导致的住宅消费，也将促进二手房和新房的交易量大幅度乃至成倍的增长。在“洼地
6、效应”风起水涌的同时，沈阳市房地产市场现有发展趋势也是向城市的北部地区进行拓展。综观沈阳市现有的四个发展方向，我们已经看到城南的发展明显进入了一个停滞期，市政府对于该地区的扶持热情正在逐渐淡化并有所疏远。城东虽然因棋盘山风景区的深化建设属于利好，但是对房地产的影响并不具有现实的战略意义，且该区域因距离城区较远，居住配套不健全等因素的影响，很难在短时间内形成浓郁的居住氛围。城西从表面上看是一个成熟的生活聚居区，但其工业重点基地的定位，带来的问题就是工业基地中工厂与居民生活区聚集在一起所产生的难以解决的环境矛盾等问题，且其可大量开发的用地已延伸至原张士开发区一带，距离市中心亦是很远。于此综合起来看
7、，最具发展潜力的、也是最具现实意义的发展区域无疑就落到了城北地区，而这种发展潜力最直观的表现则体现在城北地区现有的房价发展趋势上。在本项目地块内紧靠二环的新落成的楼盘，其价格大都在47005500元/之间，这就充分说明了如今沈城房地产市场对城北地区的欢迎和重视程度。而且随着越来越多的项目在二环以北的建设，再加上沈北开发区的大开发等因素，该区域的居住氛围今后势必更加成熟。大东区政府规划打造二环专业市场及二台子东望街高级居住区二环路专业市场、物流分销产业带规划范围：西起观泉路、东至高官台街以西、一环路以外区域。功能定位：该地区交通便利，城市公路、铁路四通八达，拥有发达的客货运输网络，借助已成规模的
8、东北陶瓷城改造升级、光彩大东方物流园区大规模建设、东贸路物流基础的完善，发展以大型专业市场、综合性物流基地和物流配套服务、大型批发企业为主的专业市场、物流分销产业带。二台子东望街高级居住区在二台子东望街高级居住区，土地存量偏大。随着棚户区改造，可利用的土地空间较大。规划中的汽车城，有一半面积分布在该地域；该地区具有无限的想象空间。可重点摆布高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。3、沈阳市住宅项目分析1、沈阳住宅市场宏观情况今年前9个月，随着全国经济形势逐渐好转和房地产市场回暖，沈阳房地产市场摆脱了08年下半年的低迷，显示了良好的发展势头。商品房销售形势好于预期：今年1-5月份，沈阳商品
9、房销预售面积1073.56万平方米，同比增幅近10%。除了1月份负增长以外，其它8个月均超过去年同期水平。二手房购销两旺：随着“25条房产新政”的深入落实和有效时限的作用，二手房市场出现供销两旺的局面。个人住房消费贷款大幅增加，据了解，随着国家对第一套住房和第二套住房贷款政策的放宽，沈阳个人住房消费贷款快速增加。投资欲望正在增强：今年1-8月份，沈阳实际完成房地产投资598.89亿元，同比增长22.3%，其中商业地产成为沈阳房地产投资新亮点。另外，二季度以来，沈阳土地市场也产生了积极变化，特别是进入6月份，仅一周时间就拍出四宗土地。开发商投资信心明显回升。 商品住宅供应量：2009年上半年沈阳
10、房地产市场中商品住宅的供应总量将达到1200.87万平方米，较2008年下降89个百分点，市场实际需求将在 1150万平方米左右，供需比大约在1：0.958左右。开发施工面积：2009年上半年沈阳商品房开发施工面积超过10万平方米的大约在140个左右，其中投资总额超过10亿元以上的项目大约为80个(包括上年度接转项目)左右，计划在2009年进入市场销售的项目大约在120个左右，加上上年度持续在售的项目，进入市场的项目总量将会达到380个以上。势头更旺，2009年沈阳市房地产市场展望（1）房地产价格依然上涨。（2）中小户型仍是市场热销产品。（3）伴随着近海经济区的推进，沈阳的楼市还会迎来一个高峰
11、。（4）城市中心区土地基本绝迹，开发范围移至二环以外。（5）物业方面也向国际化、规范化、人文化靠近，服务矛盾及纠纷事件大为减少。（6）刚性需求将会导致抢购热潮。2、区域市场中、高端产品调研汇总表楼盘名称地理位置到项目距离建筑型态价格（元/）容积率占地面积（万）建筑面积（万）万恒东方郦城东北大马路146号约3.7公里多层、小高层、高层均价54001.83055万恒领域东站街68号约2.5公里小高层、高层均价51002.08.919万恒愿景沈铁路94号约3公里多层、高层 洋房均价49002.78.420新里摩尔公馆沈铁路与东建街交汇约2公里洋房、高层，多层均价44001.79.416巧克力城大东区
12、二台子街2号约2公里多层;高层;小高层均价48002.810283、区域中高端市场综述（1）从总体供需关系上来看，目前区域市场需求略大于供给，主要原因是金融危机的影响造成部分土地闲置，企业持谨慎态度未进入开发环节。另外，消费者在持币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，急于购房，从目前在售的几个项目来看，部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个体现。（2）区域市场方兴未艾，大量可供开发的土地奠定了高档居住区的基础，周边客户购买力较高，目前基本居住在上世纪90年代的住宅产品中，亟待改善居住环境；（3）从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在70-90 m2左右，终端面积也不大，最大达
13、到130150 m2；主力面积段集中在85-115 m2。（4）从总体户型配比来看，70-95 m2区间的2房2厅1卫/2卫户型供应面积最大且销量很好，115125 m2区间的3房2厅1卫/2卫户型供应面积其次基本也都已售完，140150 m2区间的3房2厅2卫户型各楼盘都少量供应，且销售情况不是很好。（5）目前区域内住宅项目的销售均价稳定在46005000元/左右，而品质好的住宅销售均价更是在50005500元/之间。（6）区域内潜在客户除了原住民以外，还有一大部分是周边大型企业（华晨集团）和各类专业市场（陶瓷城、国瑞汽配城等）的业主和从业人员，这部分潜在客户对居住的要求较高。4、关于赢郡的
14、市场前景分析赢郡项目地处沈阳东北地区的核心位置，定位为区域内标志性的住宅项目，定会受到广大消费者的关注和热捧，按照此类房地产项目的开发销售规律，一经面世，必将取得良好的销售业绩，预计在1824个月完成全部销售。 占天时，赢地利；取人和，致全赢“赢郡”项目地块分析规划用地面积：12万规划建筑面积：42万其中商业面积：12万；住宅面积：30万；地理位置：“赢郡”地块位于沈阳市二环路北，属于城市东北部的核心区。地块西面为沈钢巷；南为二环路观泉路，与国瑞汽配城隔街相望；北侧为东陶路，与东北最大的陶瓷城相接；东侧为城市主干路东望街，由此向北800即为华晨集团。核心之地，成就人文典范综合上述分析，本报告认
15、为“赢郡”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。几大旧有及新开发项目的存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。未来建成后，“赢郡”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。精优规划，大师力作，接驳国际生活逸态“赢郡“项目规划及产品建议规划设计精益求精顺应差异化市场路线，“赢郡”的规划设计将摒弃目前千篇一律的西班牙风情，力求突出自己的独特风格，形成项目自身鲜明的区域特点，同时充分发挥地块的最大“潜质”，使项目有别于其它小区而熠熠生辉。户型规划上：采用大开间短进深空间格局，使居住空间更趋合理，起居生活更觉丰富，同时亦最大程度的节省空间，增加入户花园的设计，接轨高端生活。以人为本的环境设计因“赢郡”项目所处区域内的居住氛围
