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1、天域二期项目可行性报告第一章 项目概况一、项目名称： 二、项目承办单位基本情况项目承办单位：经营范围：资质等级： 注册资金： 注册地点： 法人代表： 三、项目建设场地四、项目背景五、规划条件（一）规划用地，详见规划用地平衡表（表1）。规划用地平衡表（表1）项目面积（平方米）规划总用地规划建筑 (住宅、公建) 用地城市道路面积公共绿地用地 （二）项目经济技术指标技术经济指标表（表2）项目规模总建筑面积商业及其它车位数建筑密度规划总户数总居住人口数平均户建筑面积容积率绿化率六、公共配套条件七、建筑规模八、建设标准针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其建成具大型。项目拥有舒适安全的居家、养生环境，是
2、本市及周边地区具良好性价比的项目。在设计方案和工程造价上均按中档住宅及其它公共建筑标准计算，框架结构或框剪结构，户型以 。户型面积装修：在商品房销售期间提供样板房区，以毛坯房为主。设备配置：预留洗衣机位置及上下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道天线、宽带网插座到户。第二章 经济分析项目经济分析即市场可行性分析已在“项目市调报告、市场定位报告”等方案中进行了科学而周密地阐述，在此作为项目可行性分析的重要组成部分，我们仅作纲要提示，详。 一、市场调研方式二、市场形势分析（一）宏观区域市场分析（二）竞争市场（可比性住宅市场）供求分析（三）项目简介及比较分析1.项目地块SWOT分析2.市场定位分
3、析（功能定位、目标市场定位）3.比较分析（项目价值挖掘、同类楼盘价格比较、项目价格定位）第三章 项目投资分析一、项目投资估算本项目可售面积：(一)建设投资总额估算依据行业计算标准，投资总额通常包括建设投资(开发成本)与项目在建期贷款利息(财务费用)，从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为项目开发建设投资概算表（表3）序号项目经济技术指标(元/平方米)总价（万元）一项目前期费用1项目前期可行性研究费2设计费3报建费4查勘费5项目公司筹备费6策划费二土地费用和三通一平费三工程建造费用1建安工程费（含基础、主体、室内水电等设施安装）2会所装修3小区智能化（电话、因特网、有线电视、安防门禁、对讲）
4、四工程建造期税费(建安成本1.0)1工程招投标业务费2工程建设监理费03建设工程质量管理监督4劳动定额测定费5定额编制管理费6城市基础设施配套费（政府收）五公共基础设施费1路行照明工程2道路工程3给排水工程（）4供电工程（）5供气工程（6园林、环艺、环卫配套费7人、消防工程费六不可预见费七合计注：各经济指标以建筑面积 方米为计算基础。销售费用: 销售费用估算表（表4）序号项目计算依据计价（万元）1广告及市场推广费2销售代理费3合计注：销售收入详见销售总收入预测表。（二）建设投资总额： 建设投资总额汇总表（表5）序号项目单价(元/平方米)计价（万元）一开发成本1项目前期费用2土地费用3工程建设费
5、用4小区内公共基础设施费5不可预见费用二开发费用1管理费用2销售费用3财务费用（利息）三合计二、项目开发进程计划统筹安排 工程进度编制说明：三、项目市场开发进程1. 第一阶段 市场定位阶段2. 第二阶段 营销战略确定阶段）4. 第四阶段 内部认购登记5. 第五阶段 销售阶段四、投资计划和资金筹措1、项目开发资金投入及来源：开发资金来源：A、 自有资金；B、贷款；C、销售收入；（扣除与有关税费后用于投资）建设经营期投资计划与资金筹措表(单位:万元)（表6）资金筹措表（万元） 项目 合计 第一年 第二年 第三年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 投资总额 建设投资 贷款利息 资金筹措
6、 自有资金 借贷资金 销售收入再投入 五、销售收入测算1、销售单价的确定2、销售总收入（100%销售）统计表3、销售收入分期按比例测算 B、住宅销售收入预测C、以上二表汇总，得出销售收入分期预测表销售收入分期预测表（表12）项目销售收入（万元）第一年上半年下半年第二年上半年4、项目利税分析：六、项目利润估算1、项目销售收入项目销售税金及附加：项目可运用资金：项目销售收入-项目销售税金项目毛利：项目销售收入项目销售税金项目总成本，企业所得税：项目毛利33%， 项目税后利润：2、项目税后利润测算如下表所示，项目税后利润总额约税后利润测算表(单位:万元) （表14）序号项目金额（万元）1销售收入2总
7、成本费用3销售税金及附加4利润总额5所得税6税后利润七项目经济效益评价（一） 财务内部收益率(FIRR) 1、财务现金流量（见财务现金流量表）财务现金流量表（单位：万元）（表15）项目合计（万元）第一年第二年 上半年 下半年上半年下 半年 现金流入 销售收入 其他收入 现金流出 建设投资 建设期贷款利息 销售税金及附加 所得税 净现金流量 折现系（I=4%） 折现现金流量 .2、财务内部收益率的计算.3、内部收益率的评价（二） 财务净现值 （三）投资利润率（四）项目经济效益评价指标汇总（表16）八、项目的不确定性因素分析（盈亏平衡分析和敏感性分析）（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析 第 11 页 共 11 页
