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1、张江中心商业区策划定位报告创造与满足 2007年4月目录前言5第一部分 展望篇71. 项目背景资料介绍71.1 园区规划概况71.2 项目用地概况82. 高科技园区案例分析82.1案例分析一：美国硅谷92.1.1 硅谷发展历程分析92.1.2 硅谷发展主体分析112.1.3 硅谷发展模式分析122.1.4 硅谷创新孵化模式分析122.1.5 硅谷经济发展概况132.1.5 硅谷2010年远景目标152.1.6 产业链分析152.2案例分析二：日本筑波科学城172.2.1 筑波发展历程分析172.2.2 筑波发展主体分析192.2.3 筑波发展模式分析192.2.4 筑波21世纪发展目标202.
2、2.5 筑波产业链循环模式分析212.3案例分析三：台湾新竹科学园区212.3.1 新竹发展历程分析212.3.2 新竹发展主体分析232.3.3 新竹发展模式分析232.3.4 新竹经济发展概况242.3.5 新竹远景发展目标252.2.6 新竹产业链循环模式分析262.4 高科技产业园区案例分析结论272.5 张江高科技园区分析272.5.1 张江发展历程分析272.5.2 张江发展主体分析292.5.3 张江经济发展现状302.5.4 张江发展模式分析302.5.5 张江产业链循环模式分析322.5.6 发展模式和产业链分析结论（定性）322.6 高科技园区量化比较332.6.1 高科技
3、园区增长情况比较332.6.2 从业人员人均投入产出比较342.6.3 从业人口结构比较352.6.4 高科技园区量化比较分析结论353. 张江发展愿景展望363.1 张江产业发展缺什么？363.2 张江产业发展需要什么？383.3 张江产业发展需要创造什么？383.3.1 综合创新环境（IESI）393.3.2 创新的精英文化（IEC）393.4 张江远景发展目标40第二部分 功能定位篇41第三部分 产品定位篇431、统一规划的必要性432、张江人口匡算443、办公产品定位453.1 综合创新办公场所策略453.1.1 影响创新工作效率的因素453.1.2 创新产业工作场所的特征463.1.
4、3 当代办公趋势463.2 张江中区办公人口匡算483.3 张江办公类型与面积测算（本项目地块）494、商业定位514.1综合创新商业场所策略514.2张江中区商业面积测算514.2.1 传统商业面积测算514.2.2 文化商业面积测算525、住宅产品定位525.1综合创新居住场所策略525.2张江人口与居住面积测算535.3张江居住类型与面积测算545.3.1 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算）545.3.2 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算）55第四部分 开发策略篇561、需求分析561.1 “新张江人”类别561.2 “新张江人”客源特征和需求分析562、开发策略582.
5、1 总体开发思路582.2 产品开发策略582.3 地块开发时序策略592.4 首期开发策略603、开发周期及资金平衡模式分析603.1 开发周期及资金平衡模式模拟分析603.1.1 现金流最优化模式分析613.1.2 利润最优化模式分析633.1.3 资金平衡模式比较分析663.2 项目开发周期及资金平衡分析663.3 首期开发周期及资金平衡分析68第五部分 城市设计篇71前言起源于美国硅谷的信息技术革命大大促进了生产力的提高，在急剧改变人类生活方式的同时，也决定着各个国家的国际竞争力。同时信息技术等先进生产力的发展也加速了世界经济发展的全球化，而在经济全球化过程中，跨国公司通过在全球组织采
6、购、生产、销售等经营活动有效的促进了国际化的产业分工，这为包括中国在内的各个国家实现产业发展与产业升级、赶超世界领先水平创造了良好的机遇。因此，如何利用信息技术革命和经济全球化来实现产业发展和产业升级、提升国际竞争力成为了世界各国的首要国家战略目标，而科技创新以及推动科技创新成果的产业化是实现这一目标的重要途径。在此背景下，在党的十六届五中全会审议通过的“十一五”规划建议中，明确提出“提高自主创新能力”，这为我国高科技产业发展提供了强有力的政策支持。为有序推进产业结构优化升级，促进上海经济的持续健康稳定发展，1999年上海市政府提出了“聚焦张江”战略决策，明确张江园区以生物医药和信息技术两大高
7、科技产业为主导产业，集中体现自主创新的主体功能，并提出到2010年前后，张江园区争取成为具有国际竞争力的高科技园区。这为张江发展高科技产业、完善园区主体功能创造了良好的政策支持和发展环境。张江高科技园区经过近14年的开发和发展，取得了令人瞩目的成就。至2005年底，园区累计引进注册企业4297家，吸引外资额137.48亿美元，完成固定资产投资额达695.14亿元人民币，吸引各类研发中心91家，累计申请专利4032项。园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家软件产业基地等多个国家级基地，已构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。但同时也应看到，张江高
8、科技园区目前尚未形成完整的能实现自我良性循环的高科技产业链。虽然张江努力实现着从加工制造型科技产业向研发设计型科技产业的转变，自主创新能力有了很大的提高，但加工制造型企业仍占很大的比重，附加值较低，园区的整体创新活力不足。从产业的人口导入来看，过去14年中年均导入科技人才不足5000人，而且由于园区各类生活配套相对落后，园区昼夜人流差异很大，整体人气不足。这些问题直接制约了张江高科技园区的产业升级和自我良性发展，进而影响到具有国际竞争力的高科技园区发展目标的实现。本报告的研究目的主要是从未来的角度来看张江现在的产业发展究竟缺什么，从而导致了目前出现的种种不足。在明确了张江现在的产业发展究竟缺什
9、么之后，相应的导出张江目前需要创造什么，满足什么，而在这过程中，张江中区的定位又是什么，它对张江的功能深化和产业升级可以起到怎样的作用。本着从未来看现在的思路，本报告可以分为五大部分：第一部分为展望篇，主要是通过国际上典型高科技园区与张江的比较分析，寻找出张江目前发展究竟缺什么，在此基础上，导出张江的发展需要创造什么。张江发展需要创造的内容包含两个层面，第一为功能层面，即报告的第二部分功能定位篇，第二为物质层面，即报告的第三部分产品定位篇。第四部分为开发策略篇，即如何创造目前张江发展中所缺乏的东西。第五部分为城市设计篇。第一部分 展望篇1. 项目背景资料介绍1.1 园区规划概况张江高科技园区成
10、立于1992年，发展14年以来，导入产业人口约6.5万人。2003年5月14日，张江高科技园区领导小组第四次会议将张江园区25平方公里核心区以南区域作为张江园区发展备用地进行规划控制，确定张江园区规划总面积为40平方公里，并将之分为三大区域（图1）： 北区：四至边界为罗山路、龙东大道、川杨河和外环线，规划面积为25平方公里，是张江目前的核心产业区，发展较为成熟； 中区：四至边界为罗山路、川杨河、外环线和华夏中路，总面积约为6平方公里，其中将申江路以西的4.66平方公里称为张江高科技园区中区； 南区：将目前园区用地向南拓展至外环线，包括孙桥现代农业园区，称为南区。张江高科技园区北区张江高科技园区
11、中区张江高科技园区南区二号动迁基地图1：张江高科技园区区域分块1.2 项目用地概况本项目地块位于张江中区，四至边界为向阳河、川杨河、申江路和华夏中路，分为四个功能区域（表1），各功能区域分布如图2。功能区域地块面积（公顷）建筑面积（公顷）智慧岛3338核心商业商务区39112知识社区5278低密度办公区7.96.3合计132234.5表1：项目地块功能区域及相关经济指标图2：项目地块功能区域分布2. 高科技园区案例分析国际上主要高科技园区概览(表2)表2：国际上主要高科技园区概览本报告将重点分析美国硅谷、日本筑波、台湾新竹和中国张江四个高科技园区。2.1案例分析一：美国硅谷2.1.1 硅谷发展
12、历程分析从硅谷的发展历程来看，大致可分为四个阶段。u 起步阶段：1951年，斯坦福工业园成立，IBM，HP, Shockley， Fairchild等高科技公司先后入驻或创立。u 产品标准化、规模化生产阶段：60年代，以Intel, AMD, Signetics 等公司为代表，将高科技产品标准化，进行规模化生产，使之成为面向大众的产品。u PC革命：70年代中期以后，以苹果电脑的兴起为代表，个人电脑、通讯、多媒体等相关企业源源而生，硅谷成为全球PC革命的中心。u 互联网革命：80年代中期以后，随着互联网等信息技术的突飞猛进 ，涌现出以Sun Cisco, Netscape为代表的信息技术公司，
13、并成为新经济发展的“旗舰”。资料来源：History of Silicon Valley2.1.2 硅谷发展主体分析u 政府：硅谷的发展历程中，政府基本上没有参与规划和投入，其主要以如下两种方式扶植硅谷的发展。 国防采购； 对斯坦福大学的资助。u 斯坦福大学：是硅谷发展的重要规划者和参与者，除了为硅谷提供源源不断的人才外，还以以下方式参与硅谷的发展： 为高科技公司提供土地出租； 为创业者提供免费实验室使用，促进创新技术的转化和应用； 以利润分成的方式为创业者提供资金资助，分担创业风险。u 中介服务和风险资本：70年代中期以后，各类中介服务企业发展迅速，风险资本逐渐成为硅谷创业型公司主要的资金来
14、源。u 创业型企业：创始人多为斯坦福毕业生，许多企业目前已成为行业的领导者。2.1.3 硅谷发展模式分析从硅谷的发展历程及主体可以看出硅谷是一个自下而上发展 的产学研结合的模式。u 在发展初期并没有完整的统一规划，政府也没有进行投资和参与，主要是通过采购和资助大学等方式为创业型企业提供市场和理论研究支持。u 大学和理论研究者直接参与了高科技产业的创新发展，使得理论研究、应用研究和产业发展得到了很好的结合，后期中介服务企业的发展和风险资本的大量导入为理论技术创新提供了良好的转化机制。资料来源：History of Silicon Valley2.1.4 硅谷创新孵化模式分析硅谷模式的成功主要得益于以下两种创新孵化模式：u 发展初期，高校孵化模式：在这个阶段，斯坦福大学起了决定性的作用，为创业型企业提供土地、实验设备、资金等孵化环境u 70年代以后，风险资本孵化模式：在这个时期，大量的风险资本开始进入硅谷。这些风险资本不仅提供资金，而且还为创业型企业提供管理、人才招聘、营销咨询等服务，为创新型企业的发展提供了良好的孵化环境。资料来源：History of Silicon Valley2.1.5 硅谷经济发展概况图3：硅谷19942005年从业人员和GDP变化趋
